《内蒙古海拉尔国贸中心项目市场调查与定位报告2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《内蒙古海拉尔国贸中心项目市场调查与定位报告2（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、海拉尔国贸中心项目市场调查与定位报告目录第一篇章 市场调查与研究第一部分 宏观状况与调查一、城市综合点评1、基本概况2、发展目标与规划二、经济背景综述三、房地产市场综述第二部分：商业市场调查与研究一、商业市场发展现状与规划分析1、商业市场发展现状1.1 河西板块，海城商业聚集区1.2 “三角地商圈”一枝独秀1.3 体量倍增，竞争日趋白热化2、商业发展规划2.1 集购物、旅游、休闲于一体的综合定位。2.2 明确三角地商业区设置导向。2.3 加强三角地中心商业区各专业街的建设。二、可类比项目专案调查分析第三部分：项目分析第二篇章 市场定位与规划建议第一部分：市场定位1、项目主题定位1.1 定位目的
2、1.2 定位建议1.3 经营业态2、 铺位面积划分建议3、目标客户群定位第二部分 项目规划建议1、项目开发建议2、项目空间设计建议3、室内装修建议3.1 入口处理3.2 地面3.3 照明3.4 色彩3.5 温度3.6 外立面第一篇章 市场调查与研究第一部分 宏观状况调查一、城市综合点评1、基本概况1.1 城市“中心”定位，凸显发展空间海拉尔区是呼伦贝尔市政府所在地，是全市政治、经济、文化、交通和信息中心，位于呼伦贝尔草原的腹地，城区南北长约40公里，东西长约80公里，总面积1440平方公里，是大兴安岭西部地区的物资集散地和交通枢纽。全区总人口约30余万人，汉族约占85%，由城区和郊区两大部分构
3、成，城区设有6个街道办事处，55个社区居民委员会，郊区设有3个镇，17个行政村，城市中心的功能定位，提升发展空间，彰显无限的发展潜力。1.2 “煤、水、电”等资源丰富海拉尔区煤炭、水、电等资源丰富，海拉尔盆地及其周围地区分布大量煤炭资源，探明储量为306.7亿吨，是辽宁、吉林、黑龙江三省煤炭总和的1.8倍；城区南部伊敏河由南向北汇入区域最大河流海拉尔河，并由东向西横贯全境，库容达5.7亿立方米扎罗木德水库开发建设，总储量为17亿立方米，总补给量为9328万立方米的地下水资源储备，可以满足未来电厂和煤化工企业用水要求，区域发展电力工业的资源条件极为充分，全市电力总装机量达上万千瓦，为城市工农业经
4、济的快速发展提供了强有力的后盾支持。1.3 公路、铁路、航空全覆盖，构筑便捷交通网络海拉尔区作为重要资源输出地，区域内有301、311两条国道及若干条省道等，公路总里程达9499公里，铁路滨州线贯穿全境，总里程239公里，至2006年底，铁路总运营能力达到6500万吨以上，航空运输主要有海拉尔至北京、海拉尔至呼和浩特等，交通十分便利，充分满足区域的运输需求。1.4 商贸流通递增，带动城区经济提升海拉尔东靠东北亚经济区和环渤海湾经济区，西临俄、蒙边界，六个口岸城市，随着俄、蒙边境口岸城市的相继开放，海拉尔区已发展成为连接国内与俄、蒙及东欧贸易的枢纽城市，对外贸易活跃，随着区域商贸氛围的不断发展，
5、众多知名企业逐步落户到海拉尔区，重点企业迅速发展，从而带动了城市经济的快速提升。2、发展目标与规划2.1 城区定位-呼伦贝尔经济发展核心区海拉尔城市发展定位为打造呼伦贝尔经济发展核心区，正处于面临经济社会全面协调发展较长周期过程中的重要阶段，将树立市区一体的理念，积极参与搭建海、满、额“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整体战略框架，通过市区共建，推进以海拉尔为中心，辐射周边、带动周边的“大海拉尔”战略，构建工农互动、商贸活跃、城市发达、民族团结、社会进步的和谐发展局面。2.2 城区发展目标 经济发展。到2010年，GDP达到150亿元，年均递增27%。人均生产总值达到4700美元以上。全部
6、财政收入12.1亿元，年均递增24%，综合经济实力和竞争力显著增强。 城市建设。到2010年，城市功能更加健全，城市基础设施更加完备，城市品位明显提升，城市化综合水平达到90%以上。 社会事业。科技、教育、文化、卫生事业进一步发展，各级各类人才资源总量达到3万人以上，区域人才高地基本形成。 人民生活。到2010年，城镇居民人均可支配收入年均增长14%以上，达到18000元；农牧民人均纯收入年均增长11%以上，达到1万元；城镇登记失业率控制在4.5以内，社会保险体系更加健全。2.3 城市功能布局 城市新区。“十一五”期间，按照呼伦贝尔市总体规划要求，重点建设7.5平方公里的城市新区。发展方向以第
7、三产业和生活居住功能为主，着重发展吸收就业多、附加值高的现代服务业、商贸流通业和新兴第三产业。 工业发展区。 东起扎罗木得，沿“301”国道向西延伸至东海拉尔，形成47公里的工业走廊和产业带，打造扎尼河高载能集群区、谢尔塔拉煤电组合高载能功能区、联合村资源转化功能区，使其成为呼伦贝尔市极具发展潜力的煤化工、高载能转化的特色产业基地。 在推进海东工业园区发展的同时，做好东山高新技术园区的总体规划并适时启动。 利用闲置资产或土地打造工业广场，重点发展物质消耗低、科技含量高、环境污染少的加工业、制造业和高新技术产业。2.4 规划目标以服务周边，辐射俄蒙，接轨国际市场为目标，围绕打造经济发展核心区的战
8、略构想，逐步形成人性化、市场化、规范化的商贸流通服务结构布局，培育和发展专业特色市场，鼓励连锁经营及推行电子商务，不断扩大对外贸易，全面提升商业水平。2.5 规划重点 加快新型商业区和专业市场建设。 推行现代营销业态。 推进信息咨询服务业。 加快发展新兴服务业。 培育新型出口创汇主体和出口名牌。 提升外经外贸水平。二、经济背景综述1、国民经济快速发展在近五年，海拉尔的生产总值总量稳步增加，尤其是05、06两年的生产总值增长速度飞速提升，表明城区经济取得了良好的发展，综合实力的提升，有利于促进商贸流通，营造浓厚的商业环境，进一步带动区域经济的快速发展。2、固定资产投资呈现多元化增长海拉尔区固定资
9、产投资主要包括基本建设、更新改造及房地产投资，其中基本建设投资占据较大比重，上表显示十五期间城区固定资产投资波动幅度较大，说明城市投资结构不稳定，需要进一步调整，其中房地产投资额逐年增加，从客观上表明海拉尔的房地产市场具有较大的发展空间。3、人均收入逐年增加，生活水平不断提高3.1 近五年城镇、农村人均收入对比3.2 近五年城镇农民人均可支配收入增速对比上表所述，在近五年，海拉尔区城镇、农民的人均收入逐年稳步增加，但两者之间的差距日益拉大，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，城镇居民的消费能力不断提升，成为城市的主流消费群，消费形式呈现多样化趋势，一部分农村居民随着收入增加，
10、消费理念逐渐改善，极大地增强了消费需求，发展成为稳定的消费群体，从而促进了城市商业环境的发展，有利于刺激区域经济繁荣发展。4、近五年社会消费品零售总额餐饮业和批发零售贸易额成为社会消费品零售总额的主要构成部分，显示出消费者对这两大领域的强大的消费热度，随着收入水平的提高，城市消费需求将更为广泛，有利于商业布局的不断完善，为商业市场的发展提供了契机。5、近五年居民储蓄存款余额对比储蓄存款余额的不断增加，一方面说明城市经济稳健发展，居民收入有效增加，另一方面表明具有较大的消费空间，通过对居民消费观念的合理引导，增强其消费欲望，从而促进区域经济社会的快速发展。三、房地产市场综述海拉尔区房地产业迅猛发
11、展，从1990年到2006年，年均递增达27.5%，房地产企业由4家增加到21家，在近17年间房地产开发将累计完成投资34亿元，占同期全社会固定资产投资的24.1%，商品房竣工建筑面积达223万，其中住宅竣工累计达166万,通过多年的发展，海拉尔的房地产呈现以下四大特点。1、房地产投资成为拉动投资增长的主要力量海拉尔区的房地产业发展迅速，投资规模日益扩大，尤其从2006年开始，城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2006年预计完成房地产开发投资额10亿元，比上年同期增长3.89倍。房地产开发投资占全社会投资的比重不断增大，2004年为1
12、2.3%，2005年占9.5%，2006年则达到10亿元，占42.5%，成为拉动投资增长的主要力量。2、商业物业投资增幅日益增大在“九五”期间，海拉尔的房地产业主要以普通住宅开发为主，获得了长足的发展，“十五”时期，住宅建设投资呈下降趋势，但依然占据主体地位，而商业物业的投资额增幅呈递增趋势，表明商业物业的发展空间不断增大。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建设投资57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商业物业投资20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%3、商品住宅的主体地位日益显著随着居民生活水平的不断提高，改善居住条件已成为提升生活品质的首选。启动住宅
13、消费对扩大国内需求，促进经济增长具有重要的作用。近年来海拉尔区房地产业根据市场的需求，加大了对投资结构的调整，商品房投资开发以住宅建设为主体地位日益显现。2005年人均居住面积达到24.6，比2000年增加15.2。“十五”期间，累计完成住宅投资9.35亿元，占同期房地产投资的61.9%。2006年，海拉尔区住宅预计完成投资6.32亿元，比上年同期增长3.12倍，占房地产开发投资额的61.9%。4、房地产开发面积逐步扩大，房价日益攀升近年来，海拉尔区房地产市场出现快速增长，使供给结构发生了很大变化。2005年以来，房地产施工面积、新开工面积、竣工面积都出现了快速增长势头。施工面积比上年同期增长
14、42.4%，其中新开工面积比上年同期增长44.7%。2006年,房屋施工面积73.9万平方米，比上年同期增长2.05倍，新开工面积52.7万平方米，比上年同期增长1.6倍。2005年商品房空置面积为1.8万，比上年同期下降77.4%。第二部分：商业市场调查与研究一、商业市场发展现状与规划分析1、商业市场发展现状1.1 河西板块，海城商业聚集区海拉尔主城区以伊敏河为界，划分为河西、河东两大区块，功能定位明确，河东板块主要集中了大量的政府机关办公地，区域主要以生活居住功能为主，区域内配套设施、环境建设等以满足居住为首要；河西区则主要以商业物业为主，成熟的三角地商圈已成为海城商业的代名词，聚集了大量的商业设施，商业气息浓厚，人潮如流，商城、广场、地下精品街、地上步行街等丰富的商业形态，将三角地构筑成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合性商圈，带动了区域经济的快速腾飞。1.2 “三角地商圈”一枝独秀综观海拉尔区的商业布局，主要集中在三角地商圈，优异的地段优势，密集的商业容量，使其成为海城独一无二的商贸中心，目前，三角地商业营业面积将近20万平方米，汇集了友谊大厦、步森百货、龙凤大厦等众多商业项目，以各自不同的市场定位发挥了重要的服务作用，较好地拓展了和挖掘了三角地的外延和内涵。服装鞋帽、体育用品、钟表眼镜、家用电器
