《房地产市场调查内容与方法概述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场调查内容与方法概述（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产市场调查完全实用手册在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是公司营销活动中必不可少的重要构成部分。实践证明，在十分复杂、剧烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才干制定出切实可行的营销战略，使公司立于不败之地。 第一节 房地产市场调查的内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对有关的市场信息进行系统的收集、整顿、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位
2、置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地区特性。我们对房地产市场的切入，也习惯根据地区形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境答复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学措施收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的多种年龄构造的人员进行抽样调查，才干分析消费者房地产购买力的状况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者达到消费者这一过程中所有商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、
3、整顿和分析，以理解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是 1、 房地产市场调查的重要性 我们懂得，公司的生存环境是不断变化的，环境的变化既给公司带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，公司能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，公司界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以鼓励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断变化的，刚开始人们对住房的规定，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了某些功能规定：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的
4、诞生，人口、家庭构造及人们的活动范畴也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒服，并且还着重考虑空间体系的运用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。近来国内住宅设计和建造的一项重大改革-新的支撑体模式浮现，便是在消费者浮现新的规定状况下产生的，并在江苏无锡市完毕试点工程，且通过了有关部门鉴定。因此公司必须通过市场调查，理解消费者对住房的需求，以及对既有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高公司在市场上的占有率。 现代营销理论觉得，公司在制定生产任何产品的产品方略、价格方略、营销渠道方略、促销方略时，必须在认真搞好市场调查的基本上进行。只有通过市
5、场调查，才干理解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就也许达到公司预先制定的效益目的。 2、 房地产市场调查的重要内容 房地产市场调查的内容重要涉及如下几种方面。 （1） 房地产市场环境调查。 1 政治法律环境调查 （1） 国家、省、都市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 （2） 有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营管理条例、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法。 （3） 有关国民
6、经济社会发展筹划、发展规划、土地运用总体规划、都市建设规划和区域规划、都市发展战略等。 2 经济环境调查 （1） 国家、地区或都市的经济特性， （2） 涉及经济发展规模、趋势、速度和效益。 （3） 项目所在地区的经济构造、人口及其就业状况、就学条件、基本设施状况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供应状况。 （4） 一般利率水平，获取贷款的也许性以及预期的通货膨胀率。 （5） 国民经济产业构造和主导产业。 （6） 居民收入水平、消费构造和消费水平。 （7） 项目所在地区的对外开放限度和国际经济合伙的状况，对外贸易和外商投资的发展状况。 （8） 与特定房地产开发类型和开发地点有关因素的调查。
7、（9） 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目状况展开有针对性的调查。这部分可以参照“房地产市场调查”一章。 3 社区环境调查。 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容涉及：社区繁华限度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障限度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 （1） 房地产市场需求和消费行为调查 1 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 2 房地产市场需求影响因素调查。如国家有关国
8、民经济构造和房地产产业构造的调节和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的状况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。 3 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。 4 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 （3） 房地产产品调查。 1 房地产市场既有产品的数量、质量、构造、性能、市场生命周期。 2 既有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受限度。 3 新技术、新产品、新工艺、新材料的浮现及其有房地产产品上应
9、用状况。 “ 4 本公司产品的销售潜力及市场占有率。 5 建筑设计及施工公司的有关状况。 （4） 房地产价风格查。 1 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产公司定价的影响。 2 房地产市场供求状况的变化经趋势。 3 房地产商品价格需求弹性和供应弹性的大小。 4 开发商多种不同的价格方略和定价措施对房地产租售量的影响。 5 国际、国内有关房地产市场的价格。 6 开发个案所在都市及街区房地产市场价格。 7 价格变动后消费者和开发商的反映。 （5） 房地产促销调查。 1 房地产广告的时空分布及广告效果测定。 2 房地产广告媒体使用状况的调查。 3 房地产广告预算与代理公司调查。 4
10、人员促销的配备状况。 5 多种公关活动对租售绩效的影响。 6 多种营业推广活动的租售绩效。 （6） 房地产营销渠道调查。 1 房地产营销渠道的选择、控制与调节状况。 2 房地产市场营销方式的采用状况、发展趋势及其因素。 3 租售代理商的数量、素质及其租售代理的状况。 4 房地产租售客户对租售代理商的评价。 （7） 房地产市场竞争状况调查。 市场竞争对于房地产公司制定市场营销方略有着重要的影响。因此，公司在制定多种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手也许作出的种种反映，并时刻注意竞争者的多种动向。房地产市场竞争状况的调查内容重要涉及： 1 竞争者及潜在竞争者（如下统称竞争者）的实力
11、和经营管理优劣势调查。 2 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺陷的调查与分析。 3 对竞争者商品房价格的调查和定价状况的研究。 4 对竞争者广告的监视和广告费用、广告方略的研究。 5 对兑争状况销售渠道使用状况的调查和分析。 6 对将来竞争状况的分析与估计等。 7 整个都市，特别是同（类）街区同类型产品的供应量和在市场上的销售量， 本公司和竞争者的市场占有率。 8 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。 第二节 调查措施与条件 1、 调查措施 市场调查有许多措施，公司市场调查人员可根据具体状况选择不同的措施。市场调查措施可分为两大类，第一类按选择调核对象来划分
12、，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调核对象所采用的具体措施来划分，有访问法、观测法、实验法。下面简要分析每一种调查措施特性。 （1） 按调核对象划分。 1 全面普查。全面普查是指对调核对象总体所涉及的所有个体都进行调查。可以说对市场进行全面普查，也许获得非常全面的数据，能对的反映客观实际，效果明显。如果把一种都市的人口、年龄、家庭构造、职业、收入分布状况系统调查理解后，对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范畴内采用。固然，有些资料可以借用国家权威机关普查成果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据
13、资料等。 2 重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调核对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，公司可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完毕。如调查高档住宅需求状况，可选择某些购买大户作为调核对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能规定占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。固然由于所选对象并非所有，调查成果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度注重，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象也许不具有代表性了。例如，1993年国家加强了宏观调控，某些房地产公司贷款受到限制，资金局限性，动工不正常，水泥等
14、材料需求量急剧减少。在这种状况下，公司应及时调节，重新选用调核对象，并对调查成果认真分析，只有这样的市场调查成果才干为公司制定方略提供有用的根据。 3 随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的状况。随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很广泛。随机抽样最重要特性是从母体中任意抽取样本，每同样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的成果来推断母体的状况。它又可以分为三种：一是简朴随机抽样，即整体中所有个体均有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体中所有个体均有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特性（如年龄、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特性提成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的：分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相似，然
