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1、中外投资性房地产会计准则的比较会计1008胡文灿29刘凡伟30张羽绮36前言我国投资性房地产会计准则逐步和国际会计准则接轨准则基本 内容相同，但国际会计准则更明细，更成熟一、投资性房地产的定义我国的会计准则对投资性房地产定义为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房地产。国际会计准则把投资性房地产定义为指为赚取租金或为资本增 值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或 供应，或用于管理目的的房地产，或在正常经营过程中销售的房地产。、从中外定义来看，没有差别，但是国际会计准则在进一步解释时, 给出了十分详细的示例，什么可以属于什么不属于投资性房地产。比 如把协议中的服务性质作
2、为判断是否属于投资性房地产的重要标准, 如果一家企业拥有并经营一家旅馆，则向客人提供的服务就是整个协 议的一个重要组成部分。因此，自营旅馆是自用房地产，不是投资性 房地产。如果该服务在整个协议中只是一个不十分重要的组成部分, 则企业应将该项房地视为投资性房地产。例如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务。二、投资性房地产的初始计量我国的会计准则规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计 量。这和国际会计准则类似，都是依照成本计量。国际会计准则提到了启动费、在投资性房地产达到计划的占用水 平之前发生的初始经营亏损、或在房地产的建造或开发过程中浪费的 材料、人工或其它资源等不正常损失，不作为投资
3、性房地产的成本我国投资性房地产会计准则规定自行建造投资性房地产的成本， 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要旨出构成不正 常损失不应计入成本，如果计入会虚增资产。国际会计准则尤其指出，如果投资性房地产的付款额延期支付， 其成本就是其与现金价格相等的金额。该项金额与总支付金额之间的 差额应确认为赊销期内的利息费用。我国会计准则指出外购投资性房地产的购置成本包括买价任何 可直接归属于投资性房地产的支出。例如，可直接归属于投资性房地 产的支出包括法律服务的职业收费、财产转让税和其它交易费用等。三、投资性房地产的后续计量这里有两种模式，即公允价值模式和成本模式。我国会计准则指出：有确凿证据表
4、明投资性房地产的公允价值能 够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续 计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行 摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账 面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（不成熟 性表现：公允价值的判断更依赖于主观，不像成本计量有凭证可查， 这里对于公允价值与账面价值差额计入当期损益，这里会给企业一个 调节利润的机会，通过高估投资性房地产价值，把差额计入损益，虚 增利润。）国际会计准则第27-49条很详细的讲述公允价值模式。公允价值， 指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。 国
5、际会计准则对此进行了分析。首先公平交易指在不存在特别或特殊 关系的当事人之间进行的交易。该交易假定是在非关联方之间进行 的，各方各自独立发生行为。自愿购买者是指自愿而不是被迫购买。 该购买者既不过分急于也不准备按任意价格购买。该购买者是根据当 前市场的实际情况和当前的市场期望，而不是根据无法证实或预料其 存在的假想的或假设的市场进行购买的。公允价值反映了市场参与者 的知识和估计，也反映了与市场参与者相关的各种因素。国际会计准 则同时规定了不宜适用公允价值模式的情况。当会计人员不能持续可 靠地确定公允价值时，就不能采用，比如相关的投资性房地产市场不 存在了，无法获得公允价格。关于成本模式，国内外
6、没有多大差异，即按照成本减去折旧或者减值后计量。四、投资性房地产的转换成本模式下，国内外准则相同，转换前后账面价值不变。我国会 计准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地 产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公 允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为 采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当 日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额 计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入 所有者权益。国际会计准则认为在自用房地产成为按公允价值的投资性房地 产之前，企业应持续地对该项房地产
7、计提折旧并确认发生的任何减值 损失。也就是说，房地产账面金额的任何减少额均应在当期净损益中 确认。五、投资性房地产处置关于投资性房地产的处置，国内外没有很大差异，当该项投资性 房地产被处置，或者不能导致未来经济利益的流入，就应当终止确认， 同时，把处置收入与账面价值和相关税费的差额计入当期损益但是 国际会计准则提到了应收对价，处置投资性房地产所产生的应收对 价，初始应按公允价值确认。尤其是，如果投资性房地产的付款额延 期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。对 价的名义金额和与现金价格相等的金额的之间的差额,应根据国际 会计准则第18号以考虑了应收款的实际收益率因素的时间比例
8、为 基础确认为利息收入，我国没有提到，这里的差额不是确认为损益或 者营业收入，而是确认为利息收入。六、投资性房地产的披露这里国内外都提到了公允价值模式和成本模式。我国会计准则规定披露公允价值的确定依据与方法，以及公允价 值的变动对当期损益的影响。国际会计准则规定采用公允价值模式的企业还应披露当期期初 和期末对投资性房地产账面金额的调节,分别披露由购置所导致的增 值和由资本化后续支出所导致的增值；采用企业合并方式购置所导 致的增值；投资性房地产的处置，汇兑差额，转换等情况。对于成本模式，我国规定披露成本模式下的折旧，摊销，减值准 备的计提等，国际会计准则除具体规定了折旧的年限，折旧率，摊销 额等，还要求披露当期期初和期末投资性房地产的账面金额的调节。
