《武汉住宅发展状况及趋势市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉住宅发展状况及趋势市场调研报告（117页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、20088年武汉汉市住宅宅发展状状况及趋趋势调研研报告前言今年年初初，南方方地区出出现严重重的雨雪雪冰冻灾灾害； 8月88日北京京奥运会会的隆重重举行；与此同同时，美美国的次次贷危机机不断加加深而引引发的全全球性金金融风暴暴，对中中国出口口、金融融领域的的影响逐逐步显现现；国家家宏观调调控下“救救市”新新政的不不断出台台，到底底这些事事件对楼楼市的影影响有多多大呢？武汉楼楼市又将将何去何何从？本次调研研，从了了解武汉汉市房地地产宏观观市场环环境，区区域市场场状况入入手，通通过实地地考察，重重点对武武汉市住住宅发展展状况、趋趋势进行行剖析。一、国家家宏观形形势下的的房地产产相关政政策及影影响 （
2、一）宏宏观经济济研究1、三大大需求增增长“两两落一升升”。固定定资产投投资增速速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差减少、社会消费品零售总额增长。2、经济济增速明明显回落落，通货货膨胀严严重3、工业业增速明明显回落落.企业业效益大大幅下滑滑。4、房地地产宏观观经济情情况（二）政政策走势势与情况况分析（宏宏观与微微观）1、行政政政策2、金融融政策3、房地地产行业业金融政政策（三）新新政后房房地产市市场情况况：1、一线线城市2、武汉汉1）武汉汉房地产产现状（含含价量对对比分析析）2）099年趋势势判断3、各大大型开发发商的“争论性性”话题二、“新新政后”111月武武汉市楼楼市动态态（一）111月全全
3、市新盘盘备案情情况（二）111月土土地挂牌牌情况（三）111月土土地成交交情况 三、武汉汉市房地地产竞争争状况（一）片片区分析析（二）片片区典型型竞争楼楼盘分析析（三）盘盘龙城重重点楼盘盘战略与与走势分分析四、武汉汉市房地地产需求求分析(一)现现阶段购购房者特特征（二）购购房者需需求（三）从从强势促促销策略略分析成成功案列列五、价格格与销售售趋势对比比分析探探讨六、总结结及建议议特别话题题：当地地产搭上上地铁20088年武汉汉市房地地产调研研分析报报告上海华阜阜房地产产咨询有有限公司司（武漢漢分公司司） 研研展部前言今年年初初，南方方地区出出现严重的雨雨雪冰冻冻灾害； 8月月8日北京奥奥运会的
4、的隆重举举行；与与此同时时，美国国的次贷贷危机不不断加深深而引发发的全球球性金融融风暴，对对中国出出口、金金融领域域的影响响逐步显显现；国国家宏观观调控下下“救市市”新政政的不断断出台，到到底这些些事件对对楼市的的影响有有多大呢呢？武汉汉楼市又又将何去去何从？本次调研研，从了了解武汉汉市房地地产宏观观市场环环境，区区域市场场状况入入手，通通过实地地考察，重重点对武武汉市住住宅发展展状况、趋趋势进行行剖析。一、国家家宏观形形势下的的房地产产相关政政策及影影响 （一）宏宏观经济济研究我国经济济增长由由繁荣期期转为调调整期。 今年以以来，经经济增长长呈逐季季回落的的态势。经经济运行行呈现出出“四落两
5、升升”特点。“四落”即GDDP、工工业、净净出口、投投资(实实际投资资增长率率)增幅幅均明显显回落；“两升”即消费费增幅上上升和物物价明显显攀升。四四大因素素影响导导致经济济增长出出现“拐点”性变化化： 由美国次次贷危机机引发的的世界经经济增长长放慢，增增加了人人民币升升值压力力和通胀胀压力，使使得中国国目前货货币政策策进退两两难；在在汇率升升值、国国际经济济萎缩的的情况下下，以及及世界经经济形势势面临调调整，国国际需求求开始萎萎缩，导导致中国国出口量量的降低低；同时时，国内内房地产产、汽车车业市场场的迅速速降温，从从而带动动相关行行业如钢钢铁、建建材等行行业的不不景气，已已对经济济增长带带来
6、很大大冲击。 持续偏紧紧的宏观观调控政政策效果果显现，为为抑制“三三过”问问题，国国家近两两年调整整了外贸贸政策，采采取持续续紧缩的的货币政政策，这这些政策策的作用用今年开开始明显显显现。 内生需求求增长放放慢，主主要是房房价长期期过快增增长及能能源原材材料价格格、劳动动力成本本的明显显上升抑抑制了需需求增长长，投资资增长的的拐点显显现。 重大自自然灾害害的频繁繁发生也也对经济济造成一一定不利利影响。从从今年开开始，我我国经济济由繁荣荣期开始始进入调调整期，估估计这种种态势将将持续223年年时间。 影响具具体表现现在：1.经济济增速回回落，通通胀压力力变大。初步预预计，220088年我国国GD
7、PP比上年年实际增增长100%左右右，增速速放慢11.8个个百分点点。全年年CPII增长将将创新高高，达66.3%左右，但但月度下下降趋势势明显，CCPI涨涨幅已连连续4个个月回落落，未来来几个月月将继续续小幅回回落，其其中食品品价格回回落是主主因。 2.三大大需求增增长“两落一升升”。固定资资产投资资实际增增长明显显回落。11-8月月，累计计城镇固固定资产产名义投投资同比比增长227.44%，比比上年同同期加快快0.77个百分分点。全全年固定定资产投投资增长长“名稳实实降”，初步步预计，全全社会名名义固定定资产投投资增长长24%，实际际投资增增长一五五%左右右。实际际出口增增长明显显回落，且
8、且顺差减减少。预预计全年年出口11.444万亿美美元，同同比增长长一八%；进口口1.119万亿亿美元，同同比增长长24%。全年年贸易顺顺差25520亿亿美元，比比去年下下降3.9%。消消费增长长创新高高。18月，社社会消费费品零售售总额同同比增长长21.9%，比比上年同同期提高高6.22个百分分点，扣扣除价格格上涨因因素，实实际增长长一三%以上。初初步预计计，全年年社会消消费品零零售总额额名义增增长200.7%左右，实实际增长长一三.3%。 3.工业业增速回回落，企企业效益益大幅下下滑。受受国内多多重自然然灾害和和出口放放缓以及及奥运期期间个别别施工企企业停工工等因素素影响，工工业增长长呈明显
9、显回落趋趋势。118月月，累计计规模以以上工业业增加值值同比增增长一五五.7%，比去去年同期期回落22.7个个百分点点。奥运运后工业业增速有有望反弹弹，但在在总需求求可能继继续有所所收缩的的情况下下，工业业整体回回落趋势势不会改改变，预预计全年年规模以以上工业业增加值值同比增增长166%，比比上年回回落2.5个百百分点。与与此同时时，企业业效益在在成本上上升和需需求下滑滑的双重重压力下下，可能能继续大大幅下滑滑。 4、房地地产宏观观经济情情况：220088年中国国城市房房屋销售售价格指指数同比比和环比比涨幅均均呈现持持续回落落态势，深深圳等部部分特大大城市房房价，出出现了明明显下降降。预计计未
10、来住住房市场场将继续续低迷，加加上贷款款紧缩因因素，估估计会有有越来越越多的房房地产企企业因现现金流断断裂而陷陷入困境境，房地地产业有有可能进进入周期期性调整整。由于于房地产产建设周周期比较较长，一一般在55年左右右，因此此调整一一旦开始始，预计计会持续续较长时时间。这这一情况况必然会会影响到到房地产产投资增增长。（二）政政策走势势与情况况分析20077年政府府出台了了一系列列的针对对房地产产的专项项调控政政策。其其中，以以“二套房房贷”为标志志的银根根紧缩政政策使资资金泛滥滥的房地地产市场场突然缺缺血，投投资、投投机需求求遭到重重大打击击，不少少资金离离场，需需求开始始萎缩。与与此同时时，银
11、行行开始惜惜贷，开开发商的的资金开开始紧张张，囤积积楼盘和和土地的的成本加加大，加加快周转转速度成成为众多多开发商商的选择择，房地地产供应应在短期期内增加加，供求求关系发发生反转转。在调调整初期期，因高高房价下下有效需需求不足足，从而而使行业业表现出出明显的的销量下下降，经经过一段段时间的的博弈，价价格开始始调整。 008年上上半年政政府采取取了一系系列的宏宏观紧缩缩政策。央央行主要要采取了了提高准准备金率率的手段段来紧缩缩银根、对对付通胀胀，此外外，房地地产行业业的其它它调控政政策也推推动了行行业本轮轮调整的的发生。1、行政政政策1）土地地政策 国土部：20008年起起建设用用地实行行动态备
12、备案 掌握各各地建设设用地审审批、供供应和供供后利用用情况，提提高运用用土地政政策参与与宏观调调控的能能力。 国务院院关于促促进节约约集约用用地的通通知挤挤压闲置置地土地闲置置满两年年、依法法应当无无偿收回回的，坚坚决无偿偿收回，重重新安排排使用；土地闲闲置满一一年不满满两年的的，按出出让或划划拨土地地价款的的20%征收土土地闲置置费。同同时，该该通知还还提出“对闲置置土地特特别是闲闲置房地地产用地地要征缴缴增值地地价，国国土资源源部要会会同有关关部门抓抓紧研究究制订具具体办法法”。对闲置置土地特特别是闲闲置房地地产用地地要征缴缴增值地地价。 国土资资源部：土地监监察制度度有望纳纳入土地地管理
13、法法建立完善善土地执执法发现现机制、制制止机制制、部门门联动机机制和问问责奖惩惩制度等等。 中国将将每100年进行行一次全全国土地地调查 重点点调查基基本农田田现状及及变化情情况，包包括基本本农田的的数量、分分布和保保护状况况。 中国五部部委联手手遏违规规批地 20088年5月月29日日中国中中纪委、国国土资源源部等五五个部委委联合发发表违违反土地地管理规规定行为为处分办办法 国土资源源部和国国家工商商总局规规定三年年限期 新土地地出让合合同增开开发商资资金压力力20088年6月月20日日，新版版土地出出让合同同将从77月1日日起正式式启用，新新版合同同不仅将将明确约约定出让让地块的的开工、竣
14、竣工时间间，同时时规定，用用于商品品住宅开开发的土土地，原原则上开开发时间间最长不不得超过过三年 国土部：20008年起起建设用用地实行行动态备备案 有利于于堵住了了一些土土地出让让方尤其其是一些些囤地的的开发商商利用变变更土地地使用性性质牟取取高额溢溢价的漏漏洞。整顿闲置置土地成成为20008年年房地产产政策调调控重头头戏，中中央利用用土地政政策引导导市场开开发，督督促各地地公布008、009年住住房建设设计划，加加强闲置置土地清清理、严严格土地地增值税税的征收收，同时时迫使开开发商加加快楼盘盘开发速速度以增增加市场场供给，缓缓和市场场供需矛矛盾。2）20008年年有关房房产的系系列政策策：
15、 20088年1月月一三日日，国务务院公布布国务务院关于于修改价格违违法行为为行政处处罚规定定的决决定，明明确规定定通过恶恶意囤积积以及利利用其它它手段推推动价格格过高上上涨的行行为属于于哄抬价价格。 20088年8月月1日，住住房和城城乡建设设部发出出关于于进一步步加强住住宅装饰饰装修管管理的通通知，要要求各地地要制定定出台相相关扶持持政策，引引导和鼓鼓励新建建商品住住宅一次次装修到到位或菜菜单式装装修模式式，逐步步达到取取消毛坯坯房。 20088年100月222日 经经国务院院同意，财财政部、国国家税务务总局222日宣宣布：11、20008/11/1/起起，个人人首次购购买900平方米米及以下下普通住住房的，契契税税率率暂统一一下调到到1%；2、对对个人销销售或购购买住房房暂免征征收印花花税；对对个人销销售住房房暂免征征收土地地增值税税。3、110/227/起起，首次次购房/贷款利利率的下下限可扩扩大为贷贷款基准准利率的的0.77倍。44、首次次购房首首付比例例下调至至20%。5、公公积金各各档次利利率分别别下调00.277%。66、明确确支持地地方政府府救市。这是088年以来来中央政政府首次次明文出出台鼓励励住房消消费的收收费减免免政策，推动购购房消费费，这一一政策
