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1、北京太阳谷老年假日社区开发计划（概要）北京柯利亚旅游开发公司拟开发建设北京太阳谷老年假日社区。一、指导思想 北京是一个人口老龄化城市据 北京市2008年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，2008年底全市户籍总人口为1229.9万，其中60岁及以上老年人口为218万，比上年增加7.3万，占总人口的17.7%。判断人口老龄化的标准是“60岁及以上人口占总人口10%以上” ，那么“占总人口17.7%” 比较 “占总人口10%以上”标准，表明北京市早已进入人口老龄化社会（城八区的老年人口比例更高，约为20%）。近年，北京市呈现人口老龄化发展速度加快的特征。到2020年北京市老年人口数量将达到35
2、0万，占北京市人口总数的20，到2050年，老年人口数量将达到650万的峰值，占人口总数的30。目前，北京市老年人口年平均增长率为4.9，高于总人口年平均增长率。北京市养老服务产业市场需求巨大北京市政府规划，有4%的老人需要社会化养老或机构养老（实际数字大于这个比例），按此计算，2009年本市共需要养老床位8万多张（实际大于此数），目前北京市仅有5.5万张养老床位（包括在建中）。每年政府增加养老床位的能力仅为1.5万张，而老年人口年增加710万人。北京市老年人口中有“空巢老人”（独居老人家庭）38.2万。统计显示，“空巢老人”占老年人口总数的17.5%，“空巢老人”更急需社会提供养老服务。老龄
3、产业是由老年消费市场需求增长带动而形成的新兴产业，是综合性的产业，是从第一、第二、第三以及第四（信息）产业派生出来的特殊产业，它既包括生产性产业，也包括服务性产业，甚至包括资本性服务产业。老龄产业是解决人口老龄化问题的重要手段。200余万北京老年人的养老服务产业还包括老人用品、老年旅游、老年教育、老年娱乐、老年医疗、老年健康食品及老人临终关怀等等。北京市政府密集出台政策支持社会力量兴办养老服务机构2008年底北京市政府出台关于加快养老服务机构发展的意见（京民福发2008543号），2009年，北京市民政局积极制定配套实施办法，积极支持和鼓励社会力量参与养老服务事业。2009年出台了北京市民政局
4、、北京市财政局关于社会力量兴办社会福利机构运营资助办法（京民福发2009117号），提高了社会办养老服务机构的运营补贴标准。2009年出台了北京市给予社会力量兴办养老服务机构建设资金支持试点单位征集文件（京民福发2009383号），制定出对社会力量新建、扩建养老服务机构，政府给予不同标准的一次性建设资金资助。 除资金支持外还包括政府给予项目规划、审批；土地使用；税收等政策支持。国务院，民政部、国家老龄委、中国老基会也都积极支持和鼓励社会力量参与养老服务事业。2009年6月民政部组织专家学者研讨制定发展老龄产业的政策，拟今后从十一个方面形成良好的政策环境（1、法规制度保障，2、加大财政投入，3、
5、建立专项基金，4、税收优惠，5、减免费用，6、统一管理，7、精神鼓励，8、财政补贴，9、信贷优先，10、吸引外资，11、特殊照顾）。北京柯利亚旅游开发公司与老龄事业北京柯利亚旅游开发公司一直关注北京市老龄事业，曾多次与北京市民政部门以及中国老年基金会研讨和协商社会力量参与养老服务事业的问题，并于09年底与中国老年基金会签订合作协议。双方优势互补，利用中国老年基金会的政策优势、行业优势；利用北京柯利亚旅游开发公司在北京延庆县的1.5万亩非耕地共同开发建设“北京太阳谷老年假日社区”。北京柯利亚旅游开发公司也愿意结识各尊贵企业、单位和个人，就共同搭建“北京太阳谷老年假日社区”这一平台，为北京市的老龄
6、事业，为各尊贵企业、单位和个人实现各自目标，共谋基业大事。二、土地情况1、地理位置 北京柯利亚旅游开发公司的土地位于北京市延庆县境内，西始井庄镇窑湾村东至大庄科乡瓦庙村，条状，西东南走向绵延15公里。由北京德胜门向北偏西行六十余公里；或由延庆县城向东南行十余公里。土地南沿与北京昌平十三陵游览区北部接壤。2、土地性质 北京界内，农村集体土地（荒山、非耕地）3、地形地貌地形属北京郊区的川区和浅山区。海拔高度5001200米。植被覆盖率百分之九十。土地的北部有青龙潭自然风景区；东北部有莲花山风景区；东部有黄花城、龙泉浴长城；南部是碓臼峪自然风景区；西南部是八达岭自然保护区。界内有海拔1274米的燕羽
7、山和海拔1070米的蚂蚁山，有沟谷溪水和白河堡水库南干渠。4、面积土地整体面积，15000亩（约1000万平米），适于建设用地的约4000亩。5、交通情况西部井庄镇窑湾村邻近京银高速公路；东部瓦庙村邻近昌赤路（昌平至赤城公路）；窑湾村至瓦庙村至大庄科乡正在修筑一条公路，叫西铁公路，贯穿北京柯利亚旅游开发公司地块连接京银高速公路和昌赤路，长约13.6公里。平行京银高速公路的八达岭高速路，直达延庆县城。6、土地具备条件a)获得土地使用权证，50年使用期，地上补偿费已全部付清。b)投资两亿，地块界内道路工程西铁公路正在施工。c)县政府的控制性规划，已经获得批准。d)与乡政府及村民关系和谐。e)依照北
8、京市政府给予社会办养老机构的多种优惠政策，“北京太阳谷老年假日社区”项目用地将及时通过“划拨方式”和“有偿方式”解决，进入老年产业申报审批绿色通道。f)因与中国老基会共谋“北京太阳谷老年假日社区”项目，项目的申报、审批工作有保障力度。三、建设项目（分期解决）“北京太阳谷老年假日社区”项目建设包括：1、养老社区（5002000床位）l 保障型养老院；l 普通型养老院；l 高档型老年公寓（独栋和连排别墅）；l 及配套服务设施如，小型超市、洗衣房、公共食堂等等；2、文化教育区l 老年大学；l 老年会展活动中心；l 书社画苑；l 老年体育健身中心；l 影视放映厅；3、公共服务区l 探视宾馆（儿女、客人
9、住宿）；l 双语幼儿园；l 国学堂（培训中心）；l 公共健身中心；l 老年学、老年用品研发中心；l 商店、食街；4、医疗服务区l 一所医院（包括康复中心、老年病研究所）；l 一所临终关怀医院；5、度假郊野公园区l 自然和人工景观；l 水景观；6、种植、养殖、采摘区；7、电力、供热及生活用水配套工程；8、农舍配套工程（旧村改造工程）；四、经营理念l“北京太阳谷老年假日社区”全方位提供退休、养老、临终关怀高品质服务。l“北京太阳谷老年假日社区”利用区内得天独厚的自然风景区、养殖区和农舍区（原住民）演绎物质和精神的退休文化、养老文化。l“北京太阳谷老年假日社区”的1000万平方米养老设施、自然景区为
10、跨区养老、特需养老、康复养老、旅游养老等提供卓越服务。l“北京太阳谷老年假日社区”独特提供老年学、老年用品研发服务。l“北京太阳谷老年假日社区”设立高级家政服务员、高级老人陪护员培训学校（资质培训）。l“北京太阳谷老年假日社区”始终把建立可持续拓展、绿色和低碳的老龄服务体系作为努力目标。1、社区服务社区保障型养老院、普通型养老院和高档型老年公寓分类提供免费和有偿服务，同时获得政府补贴。社区高档型老年公寓提供会员养老服务。社区高档型老年公寓提供投资养老服务。社区普通型养老院提供租房养老（小时养老）服务。社区内所有服务设施为养老对象提供无偿和有偿服务。2、社会服务社区部分服务设施，景观区，种植、养
11、殖和采摘区向社会有偿开放，提供假日服务、旅游服务、培训服务、会展服务和文化教育服务。社区向社会输出高级家政服务员、高级老人陪护员。3、旅游服务 组织社区老人走出去（境内、境外），请国内、国外老人来社区，异地短期或中长期旅游养老；候鸟式养老。4、研发服务社区提供老年学、老年用品研发服务；研究成果转为主题养老、特需养老、康复养老。5、其他经营服务 老龄事业是一项新型的社会事业，也是一项大有可为的新兴产业，“北京太阳谷老年假日社区”的经营理念归纳为“用一颗事业心去为可为的新兴养老产业，去创新养老产业。我们面对不断增长的老年人口，面对老年消费总需求10000亿元规模的市场，落伍者只能叹息。可以说，我国
12、正处于老龄产业发展的黄金时期，我们应该充分把握这一千载难逢的机遇，审时度势，抓住机遇，是大有可为的。五、前期工作计划（合作理念） 北京柯利亚旅游开发公司“北京太阳谷老年假日社区”策划组2010年2月5日六、附注：“北京太阳谷老年假日社区”是临时用名称，可以改动。500-2000人居住地叫“社区”更贴切，外延更大；“老年假日”一词代替“养老”一词，比喻人们的退休生活和养老生活其实是在度假，步入天堂是在休长假；“太阳”比“夕阳” 更生动活力。七、盈利能力分析 本项目反映盈利能力的评价指标如下： 静态指标 动态指标 名 称 单位 数值 名 称 单位 数值 投资利润率 % 18.50 内部收益率 % 29.71投资利税率 % 19.43 财务净现值 万元 36039投资回收期 年 5.06 全部投资内部收益率为 29.71，大于基准收益率(Ic=12、)，因此，在财务上是可行的；静态投资回收期为 506 年，小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力强、投资回收快、经济效益很好。
