《某地产房产的流程管理(doc14)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产房产的流程管理(doc14)（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、万科房产产的流程程管理万科集团团总经理理郁亮: “我我们有一一个最底底线的标标准，就就是做简简单，而而非做复复杂；做做开放，而非做做封闭；做规范范而非做做权谋，惟有这这样才是是长久之之计。” “在万科科，并不不是所有有时候都都要求下下级服从从上级，但却是是所有时时候都要要求所有有人服从从制度。万科的的内部网网站上有有一个制制度规范范库，从从中我们们看到，其制度度主要是是工作指指引型的的，就是是说制度度的内容容是针对对事情的的，告诉诉员工遇遇到什么么事情应应该如何何做，而而不是应应该向何何人请示示。规范范的制度度体系使使得万科科内部很很少看到到繁冗的的请示汇汇报，提提高了工工作效率率，降低低了内
2、部部交易成成本。另另一方面面，也使使得员工工凭借工工作能力力而不是是人际关关系的能能力进行行竞争。十几年年来，万万科被称称为中国国地产行行业的“黄埔军军校”，很大程程度上也也是规范范的结晶晶”。 万科开展展流程管管理的过过程 1）万科科流程管管理项目目的启动动：从深深圳万科科开始 从20002年深深圳万科科为了提提高工程程质量和和完善内内部工程程管理体体系，在在从中海海到深圳圳万科工工作的工工程总监监及工程程部经理理的倡导导下，准准备在工工程系统统借助IISO990011体系推推进内部部管理和和业务流流程的规规范化，此举得得到了深深圳万科科总经理理徐洪舸舸的大力力支持。考虑到到各业务务单元的的
3、相关性性及各部部门的接接口关系系，公司司决定在在所有部部门推进进基于流流程管理理的ISSO体系系，由主主管总办办的副总总经理刘刘荣先负负责，总总办的职职能在原原先的计计划管理理、信息息管理等等的基础础上增加加流程及及质量管管理，具具体组织织由当时时的总办办主任唐唐激杨主主管，由由部办芳芳菲负责责组织协协调。后后来其它它公司的的流程或或ISOO项目也也基本由由总办组组织协调调。 2）万科科流程管管理项目目的关注注点：梳梳理和优优化流程程 深圳万科科在启动动ISOO90001体系系时，很很多企业业已经通通过了该该体系，包括房房地产及及建筑行行业内的的企业。但是大大部分企企业虽然然通过了了认证，却并
4、没没有达到到预期的的效果，更多的的是仅仅仅获得了了一张证证书，公公司内近近一半的的员工并并不认可可这一项项目，因因此在推推进项目目的过程程中，项项目组成成员更多多的从思思想上强强调流程程的概念念，基于于流程的的设计和和优化来来提升内内部管理理体系。流程是是组织运运营的基基础，很很多员工工对现行行流程运运作不太太满意，希望能能够通过过流程优优化来理理顺流程程提高内内部运行行的效率率，改善善部门之之间的配配合和沟沟通，尤尤其是部部门经理理及主管管层面。 3）万科科流程项项目的延延伸：66家公司司已经完完成项目目，1家家正在进进行中 在深圳万万科完成成ISOO项目后后，北京京、沈阳阳、上海海、天津津
5、、南京京和成都都也先后后进行了了流程优优化项目目，其中中北京万万科、上上海万科科进行了了ISOO认证，而其它它公司以以流程优优化或流流程再造造的项目目立项，没有进进行ISSO9000011认证，但在流流程体系系设计时时都包含含了质量量管理体体系的内内容。截截至20005年年底，除除成都万万科的项项目正在在进行之之中，其其它公司司的项目目已经基基本完成成。后来来区域公公司所管管辖的下下属公司司如深圳圳区域公公司内的的广州万万科、东东莞万科科、佛山山万科、中山万万科等基基本在深深圳万科科的基础础上进行行适应性性调整，运作流流程基本本一致。 4）万科科流程管管理的效效果：提提高了运运作效率率，实现现
6、管理的的一致性性和可延延续性 随着公司司的大力力推动，员工意意识和习习惯的不不断形成成，公司司员工对对流程管管理的认认可度越越来越高高，现任任深圳万万科总经经理助理理的唐激激扬表示示：对流流程管理理的认同同率从一一开始的的50%已经上上升到现现在的990%以以上，事事实上通通过流程程管理项项目，对对流程的的梳理并并将过往往的管理理经验进进行总结结，形成成的系统统的管理理体系已已经看到到了效果果。一方方面随着着万科的的规模不不多扩张张，项目目不断增增加，带带来了管管理的难难度不断断增加，由于事事前设计计了系统统规范的的流程管管理体系系，从而而避免了了可能的的管理上上的混乱乱，避免免了管理理的不一
7、一致性引引起的管管理效率率的下降降。如深深圳区域域公司内内的新建建立的广广州公司司/东莞莞公司/佛山公公司/中中山公司司由于基基本上直直接采用用了深圳圳公司的的统一的的管理体体系，确确保了区区域公司司及各公公司之间间的有序序运作，提高了了内部整整体的运运作效率率，标准准化的运运作管理理保障了了管理的的一致性性和可延延续性，避免了了依靠管管理者经经验式管管理（特特别是项项目经理理）而可可能造成成的管理理风险。 万科的流流程结构构 1）万科科流程的的横向结结构 万科流程程按照业业务流程程为主线线展开，按照房房地产价价值链进进行设计计，而不不是部门门职能展展开设计计，围绕绕主业务务流程配配合管理理支
8、持流流程，从从项目论论证/项项目策划划/规划划设计/采购管管理/工工程施工工/营销销管理/客户关关系管理理七大流流程环节节展开设设计。涵涵盖了完完整的房房地产开开发过程程，配合合的管理理支持流流程包括括：计划划管理/人力资资源管理理/信息息管理/审核监监控管理理，部分分公司增增加了预预算管理理的内容容，在横横向结构构上采用用PDCCA管理理循环构构建，覆覆盖策划划/实施施/检查查/改进进类的流流程。 2）万科科流程的的纵向结结构 万科流程程的纵向向按照层层次划分分，业务务流程在在横向一一级流程程基础上上又纵向向划分二二级到三三级流程程以及四四级的表表格，而而管理规规范和标标准也作作为流程程管理
9、的的内容加加以明确确，集团团的管理理文件同同样按照照程序（制度）/指引引/表格格等层次次划分，各分公公司在集集团基础础上建立立自身运运作的程程序/指指引和表表格，在在深圳万万科的文文件管理理系统中中，除了了上述内内容外，还包括括了工程程技术规规范和标标准/国国家和行行业规范范/各类类标准合合同文本本等共七七类文件件。 万科的流流程结构构设计相相对比较较简单，符合IISO要要求，层层次也不不复杂化化，每家家公司流流程在880-1100个个之间，一二层层文件平平均在220-225个之之间，其其它是第第三层的的指引类类文件，有些房房地产公公司流程程文件结结构过于于复杂和和细分（有一家家公司据据称有近
10、近10000个流流程文件件）造成成流程之之间的接接口无法法体现，也增加加了使用用和执行行的难度度。 如：采购购管理流流程是二二级流程程，其支支持的三三级流程程包括：供应商商资质预预审流程程/供应应商选择择和评估估流程/战略采采购流程程/招标标采购流流程/直直接采购购流程/采购方方式指引引流程等等。 流程文件件中内容容包括流流程目标标/流程程范围/流程责责任人/流程图图（反映映在各部部门或岗岗位的活活动流转转），流流程方法法描述/流程输输入输出出以及支支持文件件等内容容。（一一份流程程清单） 3）万科科流程之之间的接接口 流程的接接口主要要体现在在流程与与流程之之间的接接口，流流程内部部活动之之
11、间的接接口，完完成活动动时岗位位之间的的接口。流程之之间的接接口可以以是一种种输入输输出关系系或者是是支持关关系，在在流程描描述时通通过标识识表示出出流程之之间的接接口关系系，如上上述的采采购流程程与三级级流程之之间的接接口（如如采购方方式的选选择到供供应商的的选择）在流程程中进行行描述，清晰的的表述这这些关系系将有助助于实现现流程导导向的管管理思想想，避免免流程执执行过程程中产生生的断点点。通过过将流程程活动与与对应的的岗位流流转关系系的描述述清晰地地表述岗岗位之间间的接口口关系。实际上上组织内内部的运运作就是是通过流流程之间间的相互互关联而而构成的的流程网网络构成成的流程程管理体体系来实实
12、现组织织目标的的。只有有理顺了了流程之之间的接接口关系系才能保保证流程程的高效效运作。（一份份采购流流程的一一部分） 万科流程程的特点点 万科流程程有6个个特点，体现在在目标、结构、理念、内容、形式和和执行方方面 1）目标上上：基于于目标导导向，支支持万科科的核心心价值观观 万科强调调“均好好”及持持续稳定定成长的的战略，作为第第一家将将平衡计计分卡（BSCC）引入入房地产产行业的的公司，追求的的目标更更加注重重平衡性性，即过过去、现现在和未未来的平平衡以及及股东、客户、员工之之间的平平衡，在在关注财财务指标标（过去去/股东东）的同同时，同同样关注注运营过过程指标标、客户户指标和和员工学学习成
13、长长指标（未来/客户和和员工）。 同样万科科的流程程设计反反映并支支持其核核心价值值观： 持续增增长和领领跑：通通过财务务指标体体现，其其关注和和支持的的流程除除了财务务管理方方面的流流程外，关注投投资与项项目论证证流程、预算管管理及成成本管理理流程； 客户是是我们永永远的伙伙伴：通通过客户户指标体体现，关关注和支支持的流流程包括括了从项项目论证证开始到到客户关关系管理理全过程程，并通通过客户户满意测测量来了了解客户户满意度度，评价价各专业业工作的的质量； 阳光照照亮的体体制：通通过运营营指标体体现，同同样通过过价值链链的全过过程的相相关流程程来支持持； 人才是是万科的的资本：通过学学习成长长
14、指标体体现，关关注和支支持的流流程包括括了年度度的员工工满意测测量流程程及人力力资源管管理的66大流程程。 关注视角角 指标标 核心心价值观观 支持持流程 财务务 集团团资源回回报率 净利润润 总资资产周转转率 销销售收入入 销售售利润率率 净利利润增长长率土地地储备周周转期 持续的的增长和和领跑 财务务管理流流程 投投资决策策流程 项目目论证流流程 预预算管理理流程 成本本管理流流程 客户户 客户户忠诚度度 市场场占有增增长率 客户是是我们永永远的伙伙伴 客客户满意意测量流流程 客户户投诉处处理流程程 价值值链中所所有相关关流程 运营营过程 项目经经营计划划关键节节点完成成率 专业业工作满满
15、意度 （规规划设计计、营销销、工程程、客服服 物业业管理） 阳光光照亮的的体制 （专专业、规规范透明明） 价价值链过过程相关关的600800个主流流程及子子流程 学习成长长 员工工综合满满意度 人力力投入产产出 骨干干人员价价值流失失率 人人才是万万科的资资本 员员工满意意测量流流程 人力力资源管管理相关关流程 2）结构构上：结结构上的的系统性性 在前述11.3中中已经说说明了万万科的流流程结构构，从中中可以看看出万科科的流程程强调系系统性，围绕公公司目标标，在横横向上基基于PDDCA管管理循环环，并满满足ISSO90001的的要求，包括了了管理策策划类流流程、资资源管理理类流程程、产品品实现类类流程以以及监视视测量类类流程，覆盖房房地产价价值链的的全过程程业务类类流程，并配合合相关的的管理支支持流程程，纵向向关系上上体现了了相关的的层次（4层结结构）及及相互关关联关系系，内部部关系上上反映了了相关的的接口关关系。 3）理念上上：全程程关注客客户、聚聚焦客户户 在流程设设计的理理念上：强调在在房地产产开发的的全过程程都需要要以客户户为关注注焦点，关注客客户、聚聚焦客户户。 全过程的的关注表表现在： 在每每个环节节的关注注：在房房地产开开发的价价值链过过
