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1、经历了调控的洗礼之后，开发商在逐一审视开发环节时，本钱控制成为日益严肃的话题。由此，备受经济学推崇的“集团化采购在房地产行业中“提及率迅速攀升。但就目前国内房地产市场的开展格局、以及大多数开发商的认知和实践而言，对“集团化采购的需求是否具有普遍性，现在看来似乎仍是个未知数。 操作难题 记者在采访中接触最多的一种观点是，集团化采购对于房地产开发企业并不普遍适用，原因在于“操作困难。 北京泰盈房地产开发总经理阎少华认为，建筑是不动产，不能像电脑、家具、汽车之类的“可以移动的工业化产品那样，大幅度跨地域去做集团采购，建筑更多地要考虑外乡性，只能“局部做到集团采购。 以阎少华为代表的这种观点，其实可以
2、换一种说法来概括，即囿于房地产开发企业自身的行业特点，在采购模式上，不易实现“集团化。 “团购首先要形成规模，广州决策资源集团董事长喻颖正指出问题的关键：“供货商总是很现实，要先看看你给画的这个饼有多大，然后才和你谈价格优惠。 而更深层次的问题似乎在于，房地产开发工程的“产品性质，是决定其对集团化采购有无需求的关键。 “产品必须是同质的，这是集团采购的前提。南京城开千居房地产经营营销筹划总监葛志超分析说，不管是横向的企业间的联合采购，还是纵向的企业内部各工程的统一采购，必须保证选材的一致性，如此才能使集团采购具有可操作性。 但当前的现实是，国内房地产市场更多的还处在狂热追求产品“差异化竞争的阶
3、段，离“工厂里造房子的“住宅产业化时代还相去甚远，更多的企业尚没实现“标准化生产，这就决定了集团化采购对于当前大局部房地产企业意义不大。以北京锋尚国际公寓为例，该工程因早在2002年就因率先倡导高科技住宅、“辞别空调暖气时代等理念而声誉鹊起，这样一个以“前瞻性为商业卖点的地产工程，在当时根本找不到实践集团化采购的路径。 锋尚算是一个较为极端的例子，但它足以说明，对于当前追求差异化竞争的房地产市场而言，集团采购尚“曲高和寡。 “非关键因素 “实际上集团采购的价值对产品本钱的影响，远远不如设计的影响大。阎少华强调：“本钱控制的关键因素不在于是否集团化采购，而在于设计是否合理。 他认为，就目前来看，
4、房地产本钱控制最大的“挖潜地带应该是设计环节，因为一旦设计不合理，其所造成的浪费是采购等诸多环节所无法比及的。“比方说，线路设计的不合理，就势必造成电缆、管材的浪费；选用的部品规格不对，就势必对销售造成影响。而类似这样的损失，单靠采购所节省下来的钱，怎么能弥补？ 南京锋尚副总史勇也同样坚持“设计比采购更重要的观点。他告诉记者，由于设计人员对方案拿捏不准，在做北京锋尚时，往往一种建材都要事先预留很多“备品，以应对设计实施过程中出现的紧急情况，如破损、返工等，单这一项就是很大一笔花费。 “采购大家都很重视，但容易出问题的环节，往往是设计。史勇如是总结道，鉴于上述经验教训，现在做南京锋尚，他们已经开
5、始学着做“减法了。 实际上，对于一些企业而言，通过合理设计来实现本钱最低不失为一个“两全之举。因为以集团采购为核心的本钱控制手段，是通过压低价格来到达目的的，这将直接触及到供货商的利益，往往容易使其提供的产品在质量和效劳上得不到保障。 从长远看，集团化采购可能成为房地产市场的一种开展趋势，但前提是房地产市场要具备相应的“垄断格局。但在当前，房地产行业正处在“单体上升阶段，更多的开展商只能盯紧“产品研发等相对“前端的环节，无暇顾及采购模式的创新。 看来，房地产企业集团化采购，依然是“看上去很美，只是这“美，更多是因为有距离而产生的。提升房地产开发企业采购管理能力 攀成德管文章来源：本站原创更新时
6、间：2007-2-12很多地产开发企业在工程开发的过程中往往对采购管理的重视还不够，或者还没有清楚的认识到采购对工程开发的重要性。一些企业害怕控制不了本钱而将工程开发过程中大大小小材料设备尽量甲供；另一些企业工程的采购完全依靠施工进度来拉动，即由施工单位根据施工进度提出采购要求，再由采购部门根据采购要求在物色几家根本符合要求的供给商难询价、比价后，选择确定一家后实施采购；还有一些企业，觉得采购无足轻重或者没有配备足够的采购管理人员，而尽量将工程开发过程中所需要的各类材料设备乙供。无论采取以上哪种做法，房地产开发企业都从中尝到了无尽的苦，要么本钱无法控制、要么进度无法保障、要么与最初设计差之千里
7、如何才能进一步做好房地产开发企业的采购，这一疑问困惑了为数不少的房地产开发企业。针对房地产开发企业采购种类繁杂、结构复杂、涉及的关联主体多的特点，房地产开发企业在传统采购的根底上，还可以考虑从以下几个方面进一步加强自身的采购管理。制定采购规那么，合理选择采购方式房地产开发企业采购的特点，使得没有一家房地产公司可以完美的单独提供工程开发过程中的全部材料设备。为了保证工程的顺利开展，需要将一些采购外包，从而出现了甲供、甲定乙供、乙供等不同采购主体的采购行为。同时因材料设备的价值、可获得性、质量等不同，又可以分为招标采购、议标比价采购和直接采购等采购方式。房地产开发企业要进一步做好采购管理，首先就需
8、要从企业及其工程的特点出发，根据采购主体、采购方式等两个维度制定企业的采购规那么。明确规定工程开发过程中各项采购的采购主体和采购方式，以保证能以最高的效率合理选择采购主体和采购方式，减少不必要的论证审批环节。采购规那么可以考虑根据表1所述的原那么来制定。表1. 采购规那么制定原那么甲供甲指乙供乙供招标采购- 总包单位、设计单位、监理单位- 对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备安装及成品材料- 设计阶段无法定板、且该材料品牌差异质量、价格较大，对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切- 信息价相差很大的材料或信
9、息价上没有的比价采购- 不适合施工单位采购，但价值较低的零星材料- 工程中常见，对楼盘效果及品质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近- 与信息价接近，与施工进度及配合较密切的材料- 市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及品质根本没影响- 与信息价很接近的材料直接采购- 垄断工程，如水、电、气等 在设计过程中进行材料设备选型定板在很多房地产开发企业的整个设计过程中缺乏采购部门的参与，这无疑是一个重大的错误。一方面由于缺乏采购部门参与而缺乏材料设备的市场信息，导致设计成果的工程本钱可能偏高；另一方面导致施工图设计完成后，没有一个部门能够拿出一个切实可行的材料设备清单。没有详细的材料设备清单
10、，采购部门也就无法在事前合理确定各种材料设备的采购主体和采购方式，更编制不出总体的采购方案以指导采购。从国内万科、金地等先进的房地产开发企业的经验来看，采购部门不仅应该参与到设计过程中，而且在方案设计阶段就应该参与进去。通过采购部门、本钱部门以设计部门为桥梁与设计单位在设计过程中的互动，可以在建筑方案设计时确定建筑材料清单、在扩初设计时确定主要设备材料清单，并充分利用设计期间的时间展开材料、设备的市场调研工作，以确定主要材料设备的价格、规格型号和品牌等范围。在施工图设计完成后，便可制定出一份详细的材料设备清单，在采购规那么的根底上结合工程特点以选择出适宜的采购主体和采购方式，从而指导总体采购方
11、案的编制。建立供给商管理系统目前大多数房地产开发企业在采购实施前，往往需要根据实际情况寻找可合作的供给商，这大大增加了采购的时机本钱，严重影响了采购效率；由于采购提前期不考虑不充分，导致在采购过程中缺乏对供给商资质审查和现场考察，以至于在合作的过程中问题不断；在与供给商合作完成合，没有对供给商进行履约评价，从而无法有效维护企业自身的合法利益。建立起供给商管理体系，将使得房地产开发企业能够躲避上述风险的发生。图1.供给商管理系统如图1所示，一个完整的供给商管理系统应该包括供给商信息库、供给商资质预审系统、供给商评估系统和供给商资质系统四个模块构成。采购部门利用各种渠道和方式获得的各类供给商信息建
12、立起供给商信息库，并随时进行更新维护，以提高每次采购实施时供给商的搜索效率。针对搜索到的各类供给商，采购部门在招标采购等过程中组织公司相关业务部门以资质审查、现场考察等方式，确保供给商有能力满足公司的采购要求，并根据获得的供给商信息丰富供给商信息库的数据。通过在合作过程和合作结束后，对供给商进行履约评价，并将评价与款项支付直接挂起钩来，以最大限度的保障合作双方的利益。利用供给商信息库、供给资质预审、供给商评估等系统提供的信息建立起公司的包括合格供给商名录、可试用供给商名录和不合格供给商名录在内的供给商资质系统。但凡合格供给商名录内的企业，在其业务范围内直接成为公司招标等采购的入围单位，以减少公
13、司采购过程中的资质预审，使采购更加有效、高效。房地产开发企业通过完善上述三个方面，必将进一步加强自身的采购管理，从而进一步控制好开过程中的本钱。论房地产企业中的采购管理与本钱控制摘要： 随着经济体制改革的深入开展，采购管理的理念已有了日新月异的变化,尤其是在房地产开发企业中占到了举足轻重的地步。众所周知房地开发产企业在九十年代中后期开展的最为迅猛，众多的房地开发产企业如雨后春笋般的涌现出来，可想而知地产所带来的利润是其他任何企业都无法比较的。然而随着国家对土地的宏观调控，出现了僧多粥少的局面，随着土地价格的上涨，利润的降低，众多房地产开发公司能否在竞争中取胜，关键在于企业的信誉和实力。而企业的
14、实力，来源于企业完成的工程工程能否取得较好的盈利，从而开展和壮大企业。因此，提高工程的经济效益势在必行，这就要求企业提高工程管理水平，加强经济核算，努力控制本钱，以低本钱、短工期、符合设计要求的质量，到达提高效益的目的。为了生存，为了在市场占有一己之地，开始着重于本钱控制，那么本钱控制来自于先进的采购管理理念。在房地开发产企业中采购管理是整个施工工程管理的重要组成局部。材料的采购管理是工程采购管理的重要组成局部，也是耗用资金最多的一个环节，它同时也是目前建筑工程本钱管理中普遍失控的环节，也是参与人员损公利己腐败产生的环节；材料采购管理的优与劣关系到了整个工程本钱管理的成败，它已成为建筑施工业对
15、施工工程管理重点关注的领域；怎样做好材料采购管理，成为我们需要正视并亟需解决的问题。 做好采购管理，应该从两个层面着手，分别是从技术层面提高业务的执行能力和从系统建设方面创立采购的环境，并不断从这两个方面持续改良，最终一定会收到良好的效益。标准采购行为，在技术层面上提升业务能力材料采购管理是从采购方案开始，到采购询价、采购合同签定，一直到采购材料进场为止的过程管理；这个过程中我们要重点关注经济采购量的概念是如何在实际操作应用的。一、采购方案编制材料需用方案。材料的需用方案一般由工程的技术人员编制，其主要依据是图示量和施工方案的选择等具体要求，编制好的材料需用方案是物资部门确定经济采购量和编制材料采购方案的主要依据，物资部门再依据采购方案确定订货点，继而签订采购合同以及进行后期的存货管理。确定经济采购量。经济采购量
