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1、房地产市市场调查查完全实实用手册册在信息技技术时代代，信息息变得如如此重要要，已和和资金、材材料、设设备和人人力等并并列为管管理的五五大资源源。随着着房地产产市场由由卖方市市场向买买方市场场的转变变，房地地产市场场竞争由由价格向向非价格格竞争发发展，使使得对房房地产市市场营销销信息的的需要比比过去任任何时候候都更为为强烈。市市场调查查是企业业营销活活动中必必不可少少的重要要组成部部分。实实践证明明，在十十分复杂杂、激烈烈竞争的的经营环环境中，只只有通过过认真细细致、有有效的市市场调查查，才能能制定出出切实可可行的营营销战略略，使企企业立于于不败之之地。 第一节 房地产产市场调调查的内内容 房地
2、地产市场场调查，就就是以房房地产为为特定的的商品对对象，对对相关的的市场信信息进行行系统的的收集、整整理、记记录和分分析，进进而对房房地产市市场进行行研究与与预测验验。由于于土地和和房屋位位置的固固定性（不不动产），房房地产市市场调查查也烙有有很深的的地域特特征。我我们对房房地产市市场的切切入，也也习惯依依据地域域形态，由由单个楼楼盘到区区域市场场。再由由区域市市场到宏宏观环境境，然后后再从宏宏观环境境回复到到单个楼楼盘、区区域市场场。不断断的循环环往复，融融会贯通通，才可可真正把把握市场场的脉搏搏。 市场场调查有有广义和和狭义之之分。狭狭义的市市场调查查是以科科学方法法收集消消费者购购买和使
3、使用商品品的动机机、事实实、意见见等有关关资料，并并予以研研究。例例如进行行住房市市场购买买力的调调查，只只有通过过一定数数量的各各种年龄龄结构的的人员进进行抽样样调查，才才能分析析消费者者房地产产购买力力的情况况。广义义的市场场调查则则是针对对商品或或劳务，即即对商品品或劳力力从生产产者到达达消费者者这一过过程中全全部商业业活动的的资料、情情报和数数据作系系统的收收集、记记录、整整理和分分析，以以了解商商品的现现实市场场和潜在在市场。因因此，广广义的市市场调查查不仅是是 1、 房地产产市场调调查的重重要性 我我们知道道，企业业的生存存环境是是不断变变化的，环环境的变变化既给给企业带带来发展展
4、的机遇遇，也带带来生存存的威胁胁。通过过市场调调查，企企业能不不断发现现新的市市场机会会，规避避市场的的风险。在在美国，企企业界人人士就把把“非创新新，即死死亡”当作自自己的座座右铭，以以激励自自己不断断进取。根根据马斯斯洛的“需要层层次论”的理论论，人们们的需求求也是不不断改变变的，刚刚开始人人们对住住房的要要求，能能保证遮遮风、挡挡雨、睡睡觉、休休息就心心满足了了，然而而随着生生活水平平的提高高，经济济条件的的改善，人人们对住住房又提提出了一一些功能能要求：厨房、卫卫生设备备俱全，房房间布局局合理，朝朝向位置置较好等等等。随随着科技技的发展展、新材材料的诞诞生，人人口、家家庭结构构及人们们
5、的活动动范围也也都发生生了变化化。今天天人们不不仅追求求住房功功能的完完善、舒舒适，而而且还着着重考虑虑空间体体系的利利用，家家庭住房房的多功功能性，室室内家具具、装修修的和谐谐一体化化等。最最近我国国住宅设设计和建建造的一一项重大大改革-新的的支撑体体模式出出现，便便是在消消费者出出现新的的要求情情况下产产生的，并并在江苏苏无锡市市完成试试点工程程，且通通过了有有关部门门鉴定。所所以企业业必须通通过市场场调查，了了解消费费者对住住房的需需求，以以及对现现有住房房的意见见，以引引找住房房开发的的最佳市市场切入入点，从从而不断断开拓市市场，提提高企业业在市场场上的占占有率。 现代代营销理理论认为
6、为，企业业在制定定生产任任何产品品的产品品策略、价价格策略略、营销销渠道策策略、促促销策略略时，必必须在认认真搞好好市场调调查的基基础上进进行。只只有通过过市场调调查，才才能了解解消费者者需要什什么样的的住房，需需要多少少住房，进进而组织织生产经经营。建建造好的的房屋由由于符合合消费者者的需求求，销路路畅通，也也就可能能达到企企业预先先制定的的效益目目标。 2、 房地产产市场调调查的主主要内容容 房地地产市场场调查的的内容主主要包括括以下几几个方面面。 （11） 房房地产市市场环境境调查。 1 政治治法律环环境调查查 （11） 国国家、省省、城市市有关房房地产开开发经营营的方针针政策。如如房改
7、政政策、开开发区政政策、房房地产价价格政策策、房地地产税收收政策、房房地产金金融政策策、土地地制度和和土地政政策、人人口政策策和产业业发展政政策、税税收政策策等。 （22） 有有关房地地产开发发经营的的法律规规定。如如房地地产开发发经营管管理条例例、中中华人民民共和国国房地产产管理法法、中中华人民民共和国国土地管管理法。 （3） 有关国国民经济济社会发发展计划划、发展展规划、土土地利用用总体规规划、城城市建设设规划和和区域规规划、城城市发展展战略等等。 2 经济济环境调调查 （11） 国国家、地地区或城城市的经经济特性性， （2） 包括经经济发展展规模、趋趋势、速速度和效效益。 （3） 项目所
8、所在地区区的经济济结构、人人口及其其就业状状况、就就学条件件、基础础设施情情况、地地区内的的重点开开发区域域、同类类竞争物物业的供供给情况况。 （44） 一一般利率率水平，获获取贷款款的可能能性以及及预期的的通货膨膨胀率。 （55） 国国民经济济产业结结构和主主导产业业。 （66） 居居民收入入水平、消消费结构构和消费费水平。 （77） 项项目所在在地区的的对外开开放程度度和国际际经济合合作的情情况，对对外贸易易和外商商投资的的发展情情况。 （88） 与与特定房房地产开开发类型型和开发发地点相相关因素素的调查查。 （99） 财财政收支支。 对对于不同同的物业业类型，所所需调查查的经济济环境内内
9、容有很很大的不不同，须须结合具具体项目目情况展展开有针针对性的的调查。这这部分可可以参考考“房地产产市场调调查”一章。 3 社区区环境调调查。 社区区环境直直接影响响着房地地产产品品的价格格，这是是房地产产商品特特有的属属性。优优良的社社区环境境，对发发挥房地地产商品品的效能能，提高高其使用用价值和和经济效效益具有有重要作作用。社社区环境境调查内内容包括括：社区区繁荣程程度、购购物条件件、文化化氛围、居居民素质质、交通通和教育育的便利利、安全全保障程程度、卫卫生、空空气和水水源质量量及景观观等方面面。 （11） 房房地产市市场需求求和消费费行为调调查 1 消费者者对某类类房地产产的总需需求量及
10、及其饱和和点、房房地产市市场需求求发展趋趋势。 2 房地产产市场需需求影响响因素调调查。如如国家关关于国民民经济结结构和房房地产产产业结构构的调整整和变化化；消费费者的构构成、分分布及消消费需求求的层次次状况；消费者者现实需需求和潜潜在需求求的情况况；消费费者的收收入变化化及其购购买能力力与投向向。 3 需求动动机调查查。如消消费者的的购买意意向，影影响消费费者购买买动机的的因素，消消费者购购买动机机的类型型等。 4 购买行行为调查查。如不不同消费费者的不不同购买买行为，消消费者的的购买模模式，影影响消费费者购买买行为的的社会因因素及心心理因素素等。 （33） 房房地产产产品调查查。 1 房地
11、产产市场现现有产品品的数量量、质量量、结构构、性能能、市场场生命周周期。 2 现有房房地产租租售客户户和业主主对房地地产的环环境、功功能、格格局、售售后服务务的意见见及对某某种房地地产产品品的接受受程度。 3 新技术术、新产产品、新新工艺、新新材料的的出现及及其有房房地产产产品上应应用情况况。 “ 4 本企业业产品的的销售潜潜力及市市场占有有率。 5 建筑设设计及施施工企业业的有关关情况。 （44） 房房地产价价格调查查。 1 影响房房地产价价格变化化的因素素，特别别是政府府价格政政策对房房地产企企业定价价的影响响。 2 房地产产市场供供求情况况的变化化经趋势势。 3 房地产产商品价价格需求求
12、弹性和和供给弹弹性的大大小。 4 开发商商各种不不同的价价格策略略和定价价方法对对房地产产租售量量的影响响。 5 国际、国国内相关关房地产产市场的的价格。 6 开发个个案所在在城市及及街区房房地产市市场价格格。 7 价格变变动后消消费者和和开发商商的反应应。 （55） 房房地产促促销调查查。 1 房地产产广告的的时空分分布及广广告效果果测定。 2 房地产产广告媒媒体使用用情况的的调查。 3 房地产产广告预预算与代代理公司司调查。 4 人员促促销的配配备状况况。 5 各种公公关活动动对租售售绩效的的影响。 6 各种营营业推广广活动的的租售绩绩效。 （66） 房房地产营营销渠道道调查。 1 房地产
13、产营销渠渠道的选选择、控控制与调调整情况况。 2 房地产产市场营营销方式式的采用用情况、发发展趋势势及其原原因。 3 租售代代理商的的数量、素素质及其其租售代代理的情情况。 4 房地产产租售客客户对租租售代理理商的评评价。 （77） 房房地产市市场竞争争情况调调查。 市场竞竞争对于于房地产产企业制制定市场场营销策策略有着着重要的的影响。因因此，企企业在制制定各种种重要的的市场营营销决策策之前，必必须认真真调查和和研究竞竞争对手手可能作作出的种种种反应应，并时时刻注意意竞争者者的各种种动向。房房地产市市场竞争争情况的的调查内内容主要要包括： 1 竞争者者及潜在在竞争者者（以下下统称竞竞争者）的的
14、实力和和经营管管理优劣劣势调查查。 2 对竞争争者的商商品房设设计、室室内布置置、建材材及附属属设备选选择、服服务优缺缺点的调调查与分分析。 3 对竞争争者商品品房价格格的调查查和定价价情况的的研究。 4 对竞争争者广告告的监视视和广告告费用、广广告策略略的研究究。 5 对兑争争情况销销售渠道道使用情情况的调调查和分分析。 6 对未来来竞争情情况的分分析与估估计等。 7 整个城城市，尤尤其是同同（类）街街区同类类型产品品的供给给量和在在市场上上的销售售量， 本企业业和竞争争者的市市场占有有率。 8 竞争性性新产品品的投入入时机和和租售绩绩效及其其发展动动向。 第二节 调查方方法与条条件 1、 调查方方法 市场场调
