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1、扬中惠众项目房地产开发建设项目建议书一、项目概况（一）项目名称、项目单位、负责人等1、项目名称：扬中惠众住宅小区项目2、项目建设单位：3、项目法人代表：4、项目技术负责人：5、建设性质：新建6、项目建设地址：扬中市大众村7、项目总投资规模：100000万元（二）项目背景、依据及其建设的必要性1、项目背景扬中惠众住宅小区开发项目，经扬中市发改委发改投2013110号文批准给有限公司作为房地产开发项目。2013年9月18日由扬中市国土局主持桂牌由让，有限公司接牌获得该小区开发使用权。有限公司于2013年10月委托建筑设计工程咨询有限公司（甲级），对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施
2、等进行了总体设计，并于2013年11月经规划设计评审委员会专家评审通过。2、项目编制依据2.1 城市居住区规划设计规范2.2 扬中市总体规划2.3 城市居住区公共服务设施设置规定2.4 住宅设计规划2.5 住宅建筑设计标准2.6 建筑工程交通设计及停车场设置标准2.7 城市道路绿化规划及设计规范2.8 惠众住宅小区项目设计招标书2.9 惠众住宅小区地块地形图3、项目建设的必要性3.1 宏观政策的指导。2013年2月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我市实际，扬中市政府由台了扬政2013100号文件，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房产市
3、场健康发展。3.2 政府由台房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3.3 人口城镇化，扩大了市场消费需求。扬中市地处素有黄金水道之称的长江中下游（由大小4座岛屿组成），西南与镇江新区、丹阳、常州新北区一衣带水，东北与扬州江都区和泰州高港区隔江相望；扬中市镇江经济发展的重要板块、江苏经济发展水平较高的县市，在镇江发展全局中具有重要地位。荣膺首批国家级生态示范区，是江苏综合环境质量最好的地区之一，全市绿化覆盖率达36%,大气环境质量达国家I级标准
4、。扬中是一座集港口、工贸、旅游且适宜人居和创业的江南新兴城市。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来扬中投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我市的商品消费市场增添了新的主力军。3.4 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增加。2011年，全市完成地区生产总值300.05亿元,财政总收入52.1亿元，地方一般预算收入19.6亿元，分别比2007年增长94.6%、159.6%、144.7%,列中国中小城市科学发展百强第26位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民
5、为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。同时，随着汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。3.5 同类物业的一批高档次概念住宅的推由，完成了对本类产品的市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住宅的推广、销售也逐步成熟，深入人心。3.6 旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，政府由台“节约用地，集中安置，不允许划地建房”的新规划，开始对老城区拆迁安置，这给房地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。3.7 银行按揭政策的由台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了
6、购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款三成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。（三）项目单位基本情况2013年9月19日，公司通过竞买的方式取得扬中惠众住宅小区项目建设开发权。现该项目设计方案已通过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。二、市场分析扬中房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1991年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1992至1998年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。1999年至今为房
7、地产业发展与规范阶段。以旧城改造和商品房小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是2008年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，我市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。对今后市场的预测：从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2007年到2013年，随着城镇居民可支配收入逐年增加，尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。-从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地
8、产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。-从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善套型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业和消费群体逐步扩大。另从扬中本地人的住房消费理念上讲，扬中本地人子女结婚成家在市区需有房的消费观念深入人心，这就导致刚性需求量存在较大空间。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将不断扩大，城市人口不断增多，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，我县每年人口增长拉
9、动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。而且就目前扬中的消费群体分布来说，市区向南的消费群体占70%-80%,而我们目前的开发地块就为扬中的南大门，独特的地理位置为该小区的商品房销售提供了绝佳的地理位置。三、项目建设的有利条件（一）区位优越、交通便捷扬中位于素有黄金水道之称的长江中下游，苏南现代化建设示范区内，东北与泰州、扬州隔江相望，西南与镇江、常州一衣带水，泰州大桥南桥相接沪宁高速公路和京沪铁路，北渡可联京沪高速公路。距上海浦东国际机场只有2.5小时的公路车程，到南京禄口国际机场只需1.5小时，距国际货运港口镇江港、泰州港分别为6公里和2公里
10、，可与40多个国家136个港口通航。扬中当前已有四座跨江大桥分别与上海、南京方向相通，连接泰州、扬中和常州的泰州长江公路大桥已经于2012年11月25日开通，扬中将真正成为连接苏南苏北的交通枢纽。根据中长期规划，扬中将形成“一岛五桥”的格局，真正成为连接大江南北的“中心链核”。市内道路四通八达，整个岛城已经建成了“半小时经济圈”。（二）城市概况扬中区域面积332平方公里，常住人口达33.78万人，清丽现代的长江岛城扬中，水田肥沃，物丰富庶，人杰地灵，素有“长江小威尼斯”之誉。2011年，扬中在全国综合实力百强县市评比中位列26位，2012年扬中在江苏省县级城市人均GDP非名中第6位。人均居民储
11、蓄名列江苏省县级市第3位。中国十佳“两型”中小城市第2位，中国最具投资潜力中小城市百强县市第38位。第八届江苏省园艺博览会已于2013年9月27日在镇江扬中市开幕。这开启了全省县级市承办省级园博会的先河。（三）气候适宜、风调雨顺扬中市是长江中的一个岛市，为江中沙洲，属冲积平原，全市无山岳，地势低平，海拔4-4.5米，相对高度1米扬中地处亚热带季风中部气候区，气候适宜，具有雨量充沛，光照充足，气候温和，无霜期较长，雨热同季等特点。温度：据1959年-2000年气象资料统计，扬中常年平均气温15.1C,最高年达16C,最低年14.3C。平均气温在12c以下的有1月、2月、3月、11月、12月5个月
12、，平均气温在28c以上的月份没有。湿度：扬中降水量年均1000毫米左右，常年降水日数116.3天，占全年总天数的1/3o由于四面环水，空气湿度相对较大，春、秋两季达80左右。日照：扬中常年日照数为2135小时（四）服务到位、环境优良扬中市委、市政府早在1992年就在全省率先推进了国有集体企业改革，着力解决体制问题。目前，国有集体企业改革全部完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优势日益显现。打造高效、务实、廉洁的服务型政府，是历届市委、市政府努力追求的目标。市行政服务中心提供的“一站式”全程服务，始终体现由快捷、高效、方便。一年一度的公开评议机关活动，彻底扭转了机关作风。扬中市被誉为省内外
13、投资者投资十大潜力城市之一。（五）经济发展、社会安定经济综合实力明显增强，工业主导作用日渐突生。2011年，全市完成地区生产总值300.05亿元，财政总收入52.1亿元，地方一般预算收入19.6亿元，分别比2007年增长94.6%、159.6%、144.7%,列中国中小城市科学发展百强第26位。扬中市经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐业，社会稳定。四、项目选址（一）扬中惠众住宅小区项目位于泰镇高速东南侧、南依长江路、东傍环城东路三角地块。（二）该项目总用地面积100余亩，其中公共绿地30余亩，2类住宅用地70余亩。该项目共分2块地块，其中第1块14500m2为商业建设用地，第2块5
14、6626m2为住宅建设用地。（三）该项目位于环城东路西侧、市区东南部，是城市主导风向的上风口，西侧为居民小区，北侧为汽车城及家具城，生活便捷、环境优雅。建筑布局以十字型景观主轴为中心，采用点式和单元式及点状式和单元式相结合，以减少对风的阻挡，并满足日照要求。（四）该项目地址用地为三角形，布局开发具有挑战性，需要对其进行合理筹划。该项目地块总用地7万余m2（100余亩），可规划建筑面积20万余m2,其中商业建筑面积约3万m2,办公建筑面积约1万m2,住宅建筑面积约11万m2（商品房707户），地下建筑面积5.5万m2,能形成较大规模的小区。该地与城市中心很近，地理位置十分优越。（五）交通条件好。
15、该项目所处位置两面为城市道路，即环城东路以西，长江路以北，交通十分便利。五、项目拟建内容及建设规模（一）项目拟建内容扬中惠众住宅小区项目以开发建设商住房为主，临街营业门面房为辅，兼建绿地景观和配套小区水、电、通信及道路系统建设。1、规划结构本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，严格按照建设部建住房2006165号文件要求，合理设计住房结构比例。根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建的商品住房总面积中，充分考虑套型建筑面积在150平方米以下住房面积比，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。2、功能布局社区总体空间布局为“外环道路系统+字形步行开敞空间系统十多元化住宅院落”。住宅小区以中部公共绿地景观带分为东苑和西苑。商业性经济用房布局，主要集中在东侧（一层），西侧有一大型超市，以商业、超市、社区各项服务设施为主的住宅配套。3、道路系统及停车场地新建人车分流的道路系统、车库及停车场地配套，方便居民。4、绿地规划建设使绿地与社会各主要功能联系在一起，中心绿地、带形绿地、院落绿地有机连接，营造十分舒适的人文居住环境。（
