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1、第一章 项目参照依据一、 合肥市基本概况二、 合肥市房地产业概况三、 2000年及2001年上半年房地产业概况四、 重点楼盘调查表一、合肥市基本概况1、地理位置：合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河中间的华东丘陵地区中部，江淮分水岭南侧，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。合肥是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。2、面积和人口：合肥市总面积7266平方公里，其中市辖区面积596.01平方公里，城市建成区面积120平方公里。辖庐阳区、瑶海区、包河区和蜀山区，含合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区和合肥新站综合开发试验区三个开发区。截至2002年2月，合肥市总人口数为438.2万人，
2、其中市辖区人口为142.57万人。3、经济发展现状： 2001年合肥市实现国内生产总值363.4亿元，同比增长11.3%。其中第一产业实现增加值38.09亿元，增长3.2%；第二产业实现增加值176.36亿元，增长12.3%；第三产业实现增加值148.95亿元，增长12.5%。全市财政收入49.29亿元，同比增长17.6%。农民人均纯收入2035元，同比增长3%，年人均消费性支出5599元，同比增长11.1%。年末各项贷款余额705.1亿元，同比增长18%，城乡居民储蓄存款余额225.64亿元，同比增长22.7%。全市人均可支配收入6817元，同比增长6.7%，全年在岗职工平均工资10134元
3、，增长14.1%。2000年合肥城镇居民家庭平均每百户拥有汽车1.0辆，摩托车8.5辆。4、城市建设：1983年，合肥市拉开了旧城改造的序幕，并探索出一条“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的路子，为全国范围内的旧城改造创造了成功经验。1995年初，安徽省委、省政府做出了尽快把合肥建成现代化大城市的战略决策，并据此制定了一系列政策措施，不断加快建设和发展步伐，在短短的几年时间里，基本构筑了现代化大城市的框架，城市的功能进一步完善，城市的辐射力和吸引力大大增强。2002年，为进一步加快合肥的现代化建设，合肥市行政区划做了部分调整，取消了原先的合肥市郊区，并拟建合肥政务新区。马鞍山南路和望江
4、路的开工兴建，带动了合肥西区、南区的建设。合肥城市绿化覆盖率达32%，人均占有绿地面积7.7平方米。5、科教事业：合肥是全国四大科教基地之一，拥有中国科学技术大学、合肥工业大学、安徽大学等高等院校十余所，有包括中科院合肥分院在内的各类科研机构200多所，每十万人口中大专及以上受教育人口为6974人，受高等教育占总人口的比例已位居全国第二。合肥高新技术产业开发区已成为53个国家高新区的杰出代表，被国务院批准为首批对亚太地区特别开放的四个科技工业园区之一。6、发展规划：A、19952010合肥市城市总体规划（部分）到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市为中心，巢湖市和六安市为次中心
5、的合肥经济区和城市群。合肥城市布局主要发展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖。沿合芜高速公路，淮南铁路向东南方向呈组团式发展。合肥市城市总体布局以老城区为核心，向东、北、西南三翼继续伸展，努力保持风扇形城市用地形态.合肥市十五规划：根据合肥市委市政府的城市建设规划要求， 2010年合肥要达到城区人口300万，城区规模280万平方公里，国内生产总值达1000亿元，人均收入水平达15000元。二、合肥市房地产业概况随着房改政策的不断深入，货币化分房的实施，以及房地产二、三级市场联动并加快发展，合肥市商品住房市场日趋活跃。主要体现在：1、商品房销售速度加快，个人购房比例增大，商品房销（预）售达9
6、0%以上，个人购买商品房占住宅销售80%，成为推动合肥房地产业发展的主流力量。2、市场在吸纳增量房产的同时，存量住房了得到了消化，商品房空置房量比2000年同期相比下降了20.06%以上。3、随着房改政策和住房金融服务的不断完善，合肥市个人按揭贷款最低放宽至八成30年，这些都大大提高了居民购房消费能力。自1993年以来，合肥市的商品房价格每年都有小幅度攀升，价格平均每平方米每年上升30至50元，2000年商品房平均价格为1805元/m2，2001年商品房平均价格为1893元/m2导致合肥市房价上升的主要原因是：1、土地增值。合肥可用来开发商品房的国有土地越来越少，集体土地只能报建经济适用房，土
7、地资源的不可再生性使它的价格不断上升。从2002年开始，政府垄断了一级土地市场，导致土地价格的上升。2、合肥推广框架结构住房，新型建材、新型墙体材料的使用，使建房的成本也相应提高。3、现在人们对住房的要求已从过去的安居型向小康型、舒适型转变，环境、配套设施、住宅功能不断完善，这些费用也都摊到房价上。三、2001年房地产业概况（一）2001年合肥房地产业的有关统计数据：1、2001年底，合肥市共有房地产开发企业371家，一级资质4家（合肥市城市建设综合开发总公司，合肥城改房屋开发股份有限公司，中房合肥分公司，合肥市房地产开发总公司），二级资质24家。2、2001年合肥市房地产开发企业完成投资额2
8、5.54亿元，其中住宅18.67亿元。3、2001年合肥市房地产开发建设房屋建筑面积：施工房屋面积406.71万m2；竣工房屋面积142.89万m2。4、2001年合肥市新开工房屋面积210.53万m2，其中住宅174.65万m2。5、2001年合肥市房屋销售面积99.07万m2，其中住宅83.15万m2。6、2001年合肥市商品房销售额18.76亿元，其中住宅13.94亿元。商品房平均销售价格达1893元/ m2。四、重点楼盘调查表梦园小区楼盘市场调查表楼盘位置西为人工湖路，东临杨振宁大道，南边接近黄山路开发商合肥众望置业有限责任公司周边环境位于高新技术开发区内。西为人工湖、大蜀山， 蜀山森
9、林公园，合肥野生动物园 周边配套光华学校、外商活动中心周边交通10路、801路公交车小区规模总建筑面积30万m，建多层、小高层楼盘档次中档规划设计总占地面积25.6万m总建筑面积30万m（其中住宅26万m，公建4万m）规划户数2000户容积率1.2绿化率40%楼层数6跃7层 小高层11层跃1或2层车库组成800个车位车库配比40%50%建筑设计建筑风格欧陆风情户型设计主力户型110 m-130 m 140 m-150 m典型户型三室两厅户型范围90 m-290 m空调机位有预留小区配套水变频恒压供水电梯上海三菱中央空调/配套设施小学、幼儿园、中学、足球场、网球场、篮球场、游泳池、娱乐厅、歌舞厅
10、、茶馆、会议厅、阅览室、商务中心、邮政代办点、金融网点、农贸市场智能化系统远程抄表系统、每户设侵入报警系统和紧急状况求助系统建筑设计浙江大学设计院楼盘售价多层1870元/ m（均），（1700/ m2000元/ m） 小高层2200元/ m（均）付款方式及折扣一次性9.8折，按揭不打折销售情况80%宣传重点诗意梦园，现代生活物业管理开发商成立的物业管理公司（价格：0.50.6元/ m.月）其它梦园小区被建设部列为小康型城乡住宅示范小区，用材在当地有示范作用，小高层为一梯三户，楼层高的卖的好，朝南一户卖的比其它两户好，多层比小高层卖的好。其中二期（14幢）10幢被科技大学教师认购，三期绝大多数给
11、开发区管委会买走。售楼处内设有两个样板房。学府花园楼盘市场调查表 （东区规划） 楼盘位置黄山路与石台路交叉口开发商安徽新华房地产有限公司周边环境合肥电子工程学院南边，合肥炮兵学院西侧周边交通8、108、118、136、10路公交车小区规模18.48万m （总建面40万m）楼盘档次中高档规划设计总占地面积204.6亩（总占地490余亩）总建筑面积18.48万m（总建面40万m）规划户数1039容积率1.35绿化率40.29楼层数10栋911层 35栋56层车库组成361个半地下车位车库配比34.7%建筑设计建筑风格欧式风格户型设计主力户型100160 m典型户型三室二厅二卫户型范围85 m-25
12、5 m空调机位预留空调机位小区配套水多层市政管网直供，小高层变频供水电梯小高层名牌电梯中央空调/配套设施小学、幼儿园、会所智能化系统闭路电视监控系统，电子巡更系统，室内紧急求助系统，安保监控中心，IC卡车辆出入管理系统，水、电煤气三表智能抄表建筑设计中国南方建筑勘察设计院、安徽建筑设计院楼盘售价起价2500元/ m左右付款方式及折扣一次性95折；按揭96折；分期付款不打折销售情况6月8日开盘，现接受预约宣传重点好房子宣言物业管理深圳市中海物业管理公司其它栢景湾楼盘市场调查表楼盘位置亳州路以东，南淝河（沿河路）以北开发商安徽省邮电物业发展有限责任公司周边环境位于环城河畔，与杏花公园、黑池坝形成风
13、光金三角周边交通小区规模共30万m，有多层、小高层、4层复式楼盘档次高档规划设计总占地面积300亩总建筑面积30万m规划户数2000户容积率1.5绿化率42%楼层数6跃7层 小高层911层 4层（复式）车库组成全地下车库 8万元/个8.8万元/个车库配比50%建筑设计建筑风格现代欧式风格户型设计主力户型120 m-140 m典型户型三房两厅户型范围90 m292 m空调机位有空调隔板小区配套水一次性供水电梯/中央空调/配套设施假日商业街、会所、游泳池、网球场、幼儿园、小学智能化系统预留信息高速公路光纤接口，10M以上网络宽带，光纤进楼，超五类线到户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司楼盘
14、售价一期：2560元/ m-3200元/ m 均价：2900元/ m二期：3100元/ m（均价）付款方式及折扣一次性9.4折，按揭9.6折，分期付款9.8折销售情况一期已售90%以上，二期9.16开盘，已售50%宣传重点提升住的品质物业管理栢景湾物业管理公司 多层：0.68元/ m.月行销策划世联地产顾问（深圳）有限公司 整合推广深圳市博思堂广告有限公司其它栢景湾楼盘是合肥市房地产开发水平的代表，营销策划做得很好。售楼处经精心设计，装修别具一格，大气、漂亮、档次高，并附有样板房、建材展示区和背景音乐，样板房装修具有相当水准，威卢克斯天窗还配有纱窗。专门挖了一个10000 m的人工湖作为园内的中心景观，并与南淝河相连。开发商为电信局下属企业。
