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1、菏泽“中华广场”房地产项目可行性报告菏泽市澳泽房地产发展有限公司前 言近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住
2、条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。进入21世纪以来，为了加快菏泽城市建设，改善居民的居住条件，菏泽的房地产开发企业做出了巨大的贡献。菏泽市澳泽房地产发展有限公司经过反复调查研究后，决定对菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧建设集居住、商业建设高档居住区，项目定名“中华广场”小区。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制本项目可行性研究报告如下。第一章 总论第一节 项目概况一、项目名称菏泽市澳泽房地产发展有限公司“中华广场”小区建设项目二、建设地点项目地块位于菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧，总占地面积60亩，地理位
3、置优越，环境优美，是建设居住区的理想选址。三、项目单位简介菏泽市澳泽房地产发展有限公司企业类型：有限责任公司公司战略：以房地产为载体，致力于多元化发展，为社会做出贡献。把宸宇人锻炼成社会有用之人。公司精神：忠诚、敬业、超越、贡献。公司信誉：公司本着“以信兴司、诚信为本”的经验理念，与设计、勘察、监理、施工、材料供应商等建立一个互惠互利、双赢发展的合作局面，“思顾客之想、供顾客之求、知顾客之需”的服务宗旨，为广大业主建造一个个温馨、舒适的家。四、项目建设概况中华广场小区以高度决定影响力为理念，注重细节，力求尽善尽美，拟打造菏泽核心商住区最大规模的高档精品小区第一盘，以高生态、高品质、高发展为小区
4、的定位，小区占地60亩，总建筑面积80000平方米，住宅建筑面积72000平方米，地下建筑面积8000平方米（其中储藏间2000平方米、停车场6000平方米）。容积率3.0，绿化率35%，建筑密度20.85%。第二节 可行性研究的依据和范围一、编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、菏泽市城市总体规划（20032020）3、投资项目可行性研究指南4、房地产开发项目经济评价方法5、建设单位提供的其他资料二、研究范围项目提出的背景项目建设的必要性建设条件与场地建设规模及方案环境保护、节能及卫生安全措施项目组织管理项目实施进度投资估算及资金筹措经济效益分析第三节 可行性研
5、究结论中华广场小区建设项目总建筑面积8万平方米。该项目投资总额11080万元。经测算，项目投资回收期2.19年（税后含建设期），净现值4425.75万元，银行贷款偿还期2.59年，经分析项目具有较强的抗风险能力，该项目技术上可行，经济上合理，具有一定投资价值,属菏泽市较理想的居住小区开发项目。第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、菏泽市情概况1、市情介绍菏泽位于山东省西南部，东经1144811624，北纬34393552。东与济宁市相邻，南、北、西与苏、豫、皖三省接壤。南北最长157公里，东西最宽140公里，面积1222862平方公里，与苏、豫、皖三省接壤，辖八县一区和
6、一个省级经济开发区，158个乡镇（办事处），人口875万，面积12238.6平方公里。菏泽气候宜人，物产丰富。菏泽属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季。这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，沃野千顷，是培植优质农副产品的理想区域。目前已成为全国著名的商品粮、棉、油、林、畜生产基地。地下矿藏丰富，主要有煤、石油、天然气、地热和矿泉水等。开发条件优越，利用前景广阔。不久的将来，随着这些资源的开发利用，菏泽将成为规模可观的农副产品加工集散中心、中原地区商贸中心和物资集散中心。2、历史文化菏泽历史悠久，文化灿烂。我国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹曾活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，
7、美丽富饶，商贾云集，货畅其流，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，遂成巨贾，发了大财，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、梁山英雄宋江等大批圣贤，都出生在这块神奇的土地上。至今境内仍保留着尧王墓、陈王台、百狮坊、范蠡湖、秦王避暑洞、孙膑旅游城等100多处名胜古迹。3、物产资源菏泽自然资源丰富。这里属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年均日照时数2579小时，太阳辐射总量122千卡/平方厘米，年均降水量87.6亿立方米，地下水可利用30.6亿立方米，黄河入境水量428亿立方米，富足的水
8、资源得天独厚。这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，沃野千顷，一望无垠。地下矿藏主要有煤、石油、天然气等。煤炭蕴藏面积4000多平方公里，总地质储量249亿吨，国家已投资建矿。菏泽、单县、巨野、郓城、定陶、鄄城、曹县等地下，有国内不多的富锶、含碘矿泉水。通过省、国家级鉴定批准的已有4处，探明可采资源量227万立方米/日。开发条件优越，利用前景广阔。4、牡丹之乡菏泽是中国的牡丹之乡，也是全世界面积最大、品种最多的牡丹生产基地、科研基地、出口基地和观赏基地。全区现有栽培面积3万余亩，八大色系，十大花型，600多个品种，行销北京、天津、上海、广州、厦门、西安、深圳、青岛等100多个大中城市，出口日
9、本、法国、美国、加拿大等20多个国家和地区。菏泽牡丹花大色艳香浓，在历次国际和全国花卉评选活动中均获第一。每逢谷雨时节，万亩牡丹竞相开放，香飘十里，艳照天际，堪称东方奇观。历届国际牡丹花会，均引来众多中外宾客，给菏泽带来无限商机。二、项目提出的背景菏泽市作为鲁西南地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。按照菏泽市第十一个五年计划纲要的要求，在全面完成“十五”计划的基础上，再经过三年努力，到2010年基本实现工业化，综合经济竞争力和产业优势明显增强，成为山东省重要的能源基地、国家重要的农副产品出口基地、鲁苏豫皖交界处的商贸流通中
10、心。在此基础上，再经过20年左右的努力，全市基本实现现代化，把菏泽建设成为以商贸旅游和生物高新技术为支撑的农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市。为了响应菏泽市政府商贸兴城战略，实现菏泽经济超常规、高速度、跨越式发展。菏泽市澳泽房地产发展有限公司以市场需求为出发点，经多方论证决定对菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧建设集居住、商业为一体的“中华广场”住宅小区。本项目定位为高档居住小区，设计原则体现布局新颖、功能合理、造价经济、生态、节能、健康和安全的理念，全部为24至33层的高层建筑，设计有经济型，舒适型，豪华型三种不同风格，面积区间从90平方
11、米-160平方米，结构为两居至四居室及部分的天台花园别墅，户型设计讲究合理，南北通透、多面采光、户户观景，人性化设计270度转角超大观景阳台。在外观设计上，采用简约的现代风格，楼宇棱角分明，大方典雅，外立面采用高档墙砖和涂料相结合的方式，彰显出一个非常有质感的立体视觉效果，建筑无论是结构还是外观都经过了设计师的精心设计和论证。项目建设注重人的空间环境感受和行为需要，充分考虑人的生活、工作、休息需要，着力营造人性化的亲切舒适的工作空间。突出环境特征，体现地形特色，景观视线设计强调舒展隽永，给人以视觉上的神秘感和心理上的舒适感。本项目即是在上述背景下提出来的。第二节 项目建设的必要性一、符合国家相
12、关的产业政策要求和地方发展规划2005年12月2日，经国务院批准，国家发展改革委员会颁布了产业结构调整目录（2005年本），该目录将“国家住宅示范工程建设”列为鼓励发展的产业。改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”的发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅，发展到不断满足人们的日益增长的物质文化需求的“功能环境型”的新时期。建设部提出近几年的建设工作的主要任务之一是大力发展节能省地型住宅建筑。要抓紧建立标准体系和控制指标体系，研究制定节能省地型住宅的产业政策和经济政策，加强相关科学技术的研究和科技成果的推广，加快推进住宅产业化
13、。住宅与房地产业持续快速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对促进经济社会发展的重要作用日益突出，受到了各级政府的普遍关注。菏泽市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中明确指出，积极发展住宅与房地产业。目前住宅产品的竞争已由区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已成为经济发展地市未来住宅建设的发展方向。因此，菏泽市澳泽房地产发展有限公司充分利用此项目的区位优势，进行商业和住宅开发建设，加快旧城建设为菏泽市民提供一块优美、舒适的居住环境。加快旧城改造进程，促进经济快速发展，符合国家相关产业政策和地方发展规划。二、有利于进一步美化新城，完善城市功能菏泽历史悠久，文化底蕴深厚，古
14、称曹州，是我国著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡。菏泽市下属牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区和一个省级经济开发区，菏泽位于东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，东接沿海港口，西连中原腹地，区位优越，交通十分便利。改革开放以来，菏泽市国民经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，事业兴旺发达，但菏泽市老城区已越来越不适应现代城市快速发展的需要，旧城面貌没有得到彻底改善。该项目建设地基础设施齐全，环境优美。项目的实施对于进一步加快菏泽旧城改造步伐，完善周围环境，美化菏泽新城具有非常重要的意义，也是装扮牡丹之都，提升城市开放功能的重要措施。三、符合国家经济发展
15、政策根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的大背景下，住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方向，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会；促进国民经济的进一步发展。项目的建设一方面体现了社会的进步，居民生活水平的提高，同时可以改善旧城居民生活居住条件，促进社区文明快速健康发展，也是节约城市用地的重要举措。在资金投入方面，面临国家加大旧城改造投入力度，对市政基础建设和基本改造项目进行重点建设的良好机遇，一些经济产出能力强，具有带动效应的城市建设项目会得到各级政府和有关部门的重视，使其迅速得以实施，以促进经济增长，带动城市发展。因此，本项目的建设，无论是政策导向，还是投入产出能力均具有极强的实施价值，是政府率先支持的建设项目之一。四、菏泽市城市发展和城市化建设的需要城市化是一个区域现代化发展水平的一个重要标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住
