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1、浙江衢州弈谷文化实业有限公司2014年工作总结及2015年工作支配第一部分 2014年工作完成状况一、生产经营（一）主要经营指标完成状况1、营业收入状况（1）2014年为项目的前期投入阶段，未产生销售收入。（2）2014年2月及7月，柯城区政府分两次将项目履约保证金共1000万元退回。 （3）2014全年，银行存款利息及理财收益14.36万元。2、合同签约（1）项目一期土地出让合同：其中A、B地块共2161万元，C地块3211万元，已全部支付。（2）工程类合同：弈谷项目建筑装饰A标段工程施工合同、弈谷项目C地块建设工程监理合同、弈谷一期工程定桩放线合同、弈谷一期项目临时围墙施工工程合同、弈谷一
2、期项目土石方工程合同、弈谷一期项目临时施工用电安装合同、市区展示中心装饰工程合同、弈谷一期项目周边灌排渠系改造工程合同、现场展示中心建筑装饰工程施工合同等。（3）开发报建询问类合同：弈谷一期项目建设工程勘察合同、弈谷一期项目水土保持询问合同、弈谷一期项目环评询问合同、弈谷项目环评询问合同（省重点）、弈谷一期项目建筑节能技术询问合同等。（4）设计类合同：项目一期方案征集协议、一期方案合同、一期施工图合同、项目二三期概念性规划方案协议、一期景观合同、二三期景观方案合同、市区展示中心室内设计合同以及弈谷一期项目周边灌排渠系工程设计合同、人防工程施工图及施工图审查合同等；（5）营销类合同：弈谷一期全案
3、营销代理合同、弈谷市区展示中心房屋租赁合同、弈谷项目模型制作合同、市区展示中心中心空调设备及安装合同、市区展示中心软体装饰项目合同、P4LED显示屏设备制作合同、三维宣扬片制作合同、弈谷招商运营方案服务合同、弈谷拟建酒店项目询问服务合同等。（6）行政类合同：办公室租赁合同2份、食堂租赁合同、宿舍租赁合同10份、办公室装修合同、物业员工服装订制合同、购车合同等。3、应收帐款状况（1）一期土地款返还：通过与柯城区政府、柯城区基投公司经多次谈判，达成如下共识： 返还金额约为2400万元； 退回项目保证金500万元； 缓交项目一期建设配套费约750万元，待土地款返还后补交； 原投资合作协议中约定的部分
4、由公司投资修建的内容，改为由区政府投资修建。（2）另有少量应收账款约13万元，为公司租赁办公室、员工宿舍押金，及员工因公个人借款及备用金。（二）重大项目承接1、一期土地获得2014年2月26日，挂牌获得项目一期AB地块和C地块共96.2亩的土地运用权；2014年4月14日，完成现场土地移交手续。2、二、三期土地获得前期工作一是为顺当获得项目二、三期土地，公司从2014年5月份起先，协作柯城区政府完成衢州弈谷项目策划PPT、项目概况及经济测算等汇报材料，多次向区政府进行预演汇报，并通过区政府支配，向市委宣扬部、国土局、发改委、规划局、建设局、文化局等多个相关部门做了汇报，最最终2014年11月1
5、2日通过代市长杜世源主持的衢州市政府国土规划联席会议。会议指出要加快推动项目一期建设，提出对二、三期规划作作部分调整的看法。二是加大公共关系力度，努力克服由于衢州市政府主要领导调动、领导管理方式变更遇到的问题，加强沟通，使项目再获认同。三是二期土地获得约300亩指标。（三）市场营销1、市场调研：（1）分别于1月、3月组织了2次衢州市市场调研工作，完成了衢州弈谷项目市场调研报告、市场调研总结与建议。托付销售代理公司完成弈谷项目市场调查探讨报告、弈谷项目市调补充报告供公司决策。（2）2014年6月，到宁波对酒店业态进行考察；7月，到上海、杭州文创园项目考察；8月到深圳对OFFICE PARK业态进
6、行考察；9月随柯城区领导到南京对产业园区进行考察。分别形成考察报告或进行工作汇报。（3）2014年10月，完成衢州秋季房交会市场分析及市场评估报告、弈谷竞品（月亮湾、文景苑）客户来源及客户构成分析、衢州在售房产项目资料统计（区域、数量、楼盘定位、分布图等）、企业入驻实惠政策（绿色产业园区考察调研）等。（4）每月5日出具衢州房地产市场月报。2、产品定位：包括住宅户型、中小微及商品业态预判及产品形态探讨等工作。详细完成工作如下：（1）项目一期规划方案修改看法及项目二三期规划方案建议。（2）项目一期住宅户型问题反馈、立面看法、精装修可行性建议。（3）项目一期各物业类型智能化建议。（4）项目一期各物业
7、类型（住宅、中小微、棋馆等）交付标准建议。3、整合营销：（1）2014年8月，出具项目营销报告，确定项目一期操盘核心思路。（2）2014年10月编制项目一期快速推盘方案，报董事会审批通过作为营销工作任务基础指导。（3）编制弈谷经营性项目运营模式思索和弈谷招商代理及运营顾问评估报告，提出经营性物业解决方案。（4）2014年12月，引进招商专业策划公司（杭州凯通房地产营销策划有限公司）及酒店专业策划公司（宁波天悦酒店管理有限公司）。（5）2014年10-12月，完成了市区展示中心的设计、硬装、软装、相配套的销售物料打算、广告投放及推广活动组织等，预料于2015年1月5日进场，2015年1月18日正
8、式对外开放。（四）生产管理1、开发报建：（1）项目一期四证办理：2014年12月，已完成项目一期C地块四证办理。鉴于A、B地块和C地块分开报建，如人防等规划指标须要统一核定，报建难度相应增大。（2）三通一平：与区政府、乡政府和柯城区基投公司就一期项目用地施工前现场水渠改造、电线改造等三通一平事宜进行了多次的协调和处理。完成水渠改造工程造价审核、招标及合同签订等工作。（3）其他报建工作：完成项目临时水电设施的申请和审批，其中临水已完成施工并验收；完成项目环评、水保审批，并开展项目节能评估、C地块面积预料、防雷、消防等相关审批和备案工作。（4）与柯城区政府及柯城区基投公司协调，就一期土地款返还及整
9、个弈谷项目周边路、绿化、电力、给排水等市政建设权责相关事宜进行协调，草拟衢州弈谷项目投资协议补充协议提交柯城区基投公司，待进一步协商确定。2、招标工作（1）总包招标：2014年12月中旬完成C地块总包定标的工作，包括总包招标立项及审批、确定入围投标单位及审批、招标文件编制及发放、市场主要材料、设备成本调研及目标成本编制、招标答疑、开标、评标、定标、合同谈判等。并于2014年12月29日完成总包合同签订。（2）监理招标：实行邀请招标方式，于2014年12月26日完成监理合同的签订。（3）其他招标：完成土石方、临时围墙、市区展示中心装饰等工程招标、合同签订等工作。3、成本管理（1）托付广西华蓝投资
10、有限责任公司帮助开展弈谷一期项目招标和造价管理工作并签订托付合同。（2）完成弈谷项目一期建筑装饰工程主要市场材料、设备等成本调研，在图纸多次修改、延误的前提下，如期编制完成目标成本和总包A标段建筑装饰工程预算价和成本价，保证了总包招标工作的顺当完成。（3）完成土石方、临时围墙、市区展示中心装饰以及其他零星工程造价预算、合同价款的审核工作，对工程中涉及的设计变更、现场签证等进行经济审核。4、设计管理（1）一期方案征集工作：2014年2月-3月，组织5家单位参与项目一期方案征集工作，于3月31日召开第一次专家评审会；4月开展其次轮方案征集工作，于4月22日召开其次次专家评审会，选出最终方案设计方。
11、（2）一期方案汇报及修改工作：2014年5月9日向柯城区四大班子汇报一期方案。5-7月份依据规划看法调整方案。（3）二、三期概念性规划方案编制：2014年9月10日召开项目二三期概念性规划方案评审会。2014年11月12日原则上通过衢州市国土规划联席会议。（4）施工图出图：2014年11月29日C地块除幼儿园地上部格外施工图审图完成；并在2014年12月31日前，完成AB地块无地下室多层中小微单体全套施工图、AB地块有地下室多层中小微正负零以上施工图、AB地块竞训基地及中小微单体地下室施工图审图完成。5、工程进度（1）完成已征用土地围墙砌筑工作。（2）完成场区内原始地坪平整工作及原始地面标高测
12、绘工作，并形成原始记录。（3）接通施工现场临时用水，完成施工现场临时配电房建设并通过验收。（4）2014年12月31日前完成灌排渠系改造工程。（五）资质管理序号现有资质级别当年新增（打勾）当年晋升（打勾）1房地产开发企业资质暂定二、行政管理（一）组织机构设立及调整状况1、2014年9月底，依据董事会要求，为限制人工成本，精简机构，将公司职能部门的设置调整为：（1）设计管理部（2）营销管理部（3）开发管理部（4）工程管理部（5）行政综合管理部（内设行政、财务、支配管理）（二）公司发展战略编制状况公司编制了项目总体开发支配及项目一期开发支配，并经过董事会审议，开发支配确定了公司将来5-7年内的战略
13、方向及工作目标。（三）公司制度体系建立及执行状况1、2014年5月，公司初步颁发暂行内部管理制度，主要包括行政管理及财务基本制度。2、2014年9月起先全面启动公司制度建设工作，整个公司管理制度共分为六个方面内容：（1）内部管理制度（含公司部门职责、行政后勤管理制度、劳动人事管理制度等）（2）财务管理制度（3）成本管理制度及招标管理制度（4）项目工程管理手册（5）营销管理制度（6）设计管理制度以上制度已于2014年12月25日前完成部门定稿、核稿、相关部门探讨，并于2015年12月25日经公司总经办会议探讨提出修改建议，预料于2015年1月20日前完成最终的定稿并下发执行。3、其中成本管理制度
14、、招标管理制度、公司档案管理方法于2014年9月通过董事会审议。4、在管理制度的制定上力求全面、详细、严密、闭合，有操作性，并通过有效的绩效管理方法进行检查和考核，保证管理制度能较好的贯彻与执行。（四）公司或个人获得的区、市级以上荣誉称号状况1、2014年6月30日，经浙江省发改委及浙江省重点建设领导小组联合发文，衢州弈谷文化产业园项目被列入浙江省重点项目名单。三、“效益年”工作1、向管理要效益：（1）建立和完善公司制度体系，并对关键业务设计业务流程和工作指引。（2）建立了较完善的成本管控体系，明确了各部门在成本限制方面的职责。（3）初步建立了以公司授权为指引，公司制度为框架、业务流程为骨干的
15、内部限制体系。2、向信息要效益：（1）为公司全部员工开通了集团OA，便于信息化办公，提高工作效率。（2）纳入了集团金蝶财务管理系统，便于集团进行财务管控，限制风险。3、向节约要效益：（1）在项目动工前即开展了税务筹划工作，统筹各项经济业务的税务管理，争取最大限度的在合法、合理范畴内实现纳税额的最小化。（2）通过严格的行政后勤管理制度，对水、电、办公耗材等运用进行规范，以限制公司办公费用。4、向生产要效益：（1）提出全员营销概念，通过制度保障，在机制上激励和动员公司全体员工参与项目策划、推广等各方面营销工作。（2）通过购买保本型银行理财产品，在保证公司资金平安的前提下获得资金收益。四、科技质量管理（一）通过质量管理体系审核（认证）状况由于公司为房地产开发企业，依据行业惯例，无需进行质量管理体系认证。（二）项目创优状况1、2014年6月30日，经浙江省发改委及浙江省重点建设领导小组联合发文，衢州弈谷文化产业园项目被列入浙江省重点项目名单。五、财务管理工作（一）财务指标完成状况业务板块单位名称营业收入（万元）成本开支（万元）利润指标（万元）
