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1、房地产开发与经营华润世纪城项目开发方案设计班级： 项管Q1341 ： 汪迪 倪闯 浩 黄孝旺 贺亚洲 学号： 13070148/13130044/13070144/13070161/13070151 成绩：学期：2015-2016-1教师： 世刚 小组成员贡献率情况说明项目名称华润世纪城小组成员汪迪倪闯浩黄孝旺贺亚洲贡献率100%100%100%100%100%目录第一章项目概况4一、项目背景4二、项目选址4三、项目建设规模和容4四、项目主要经济技术参数4五、项目可行性研究主要结论5第二章市场条件分析6一、市基本情况6（一）市经济地理位置6（二）城市圈的建立和中部崛起计划61.城市圈62.中部
2、崛起计划的主导城市7（三）市经济情况81. GDP82. 房地产开发投资83. 固定资产投资84.人均可支配收入8（四）市城市规划9二、市房地产市场分析11（一）全国市场环境分析111.稳定楼市一季度5大调控政策出台实施112.二季度两次降息房贷基准利率十年来最低113.9月30日央四条容11（二）市市场环境分析11（三）房地产市场运行分析121.房地产投资情况122.土地有形市场成交情况123.房地产成交情况分析13第三章项目区位条件调查分析17一项目区位调查分析17（一）项目区位总体说明171.江夏区172.光谷商圈18（二）项目周边交通设施调查19（三）项目周边配套设施20（四）项目消费
3、者分析20二、主要竞争项目分析20（一）项目的展望20（二）本项目竞争项目分析21三、项目SWOT分析22（一）项目优势分析（S）22（二）项目劣势分析（W）23（三）项目机会分析（O）23（四）项目威胁分析（T）23四、项目SWOT应对策略分析24（一）项目优势应对策略分析-充分挖掘并发挥优势24（二）项目劣势应对策略分析-全力弥补劣势，营造良好口碑24（三）项目机会应对策略分析-抓住机会24（四）项目威胁应对策略分析-面向多样化市场，减少威胁24第四章项目定位25一项目总体定位25（一）价格定位25（二）目标客户群定位26（三）经营方式定位26（四）产品定位261.户型面积272.项目建筑
4、风格27（五）品质定位27二项目产品设计建议27（一）综合规划布局建议27（二）服务设施建议28（三）交通系统设计建议28第六章财务分析29一、总成本费用29（一）土地费用29（二）前期工程费29（三）基础设施建设费30（四）建安工程费30（五）管理费用30（六）财务费用30（七）销售费用31（八）不可预见费用31二、项目销售收入测算31三、销售税金及附加32四、土地增值税32五、投资计划32六、借款还本付息表33七、项目的财务分析33（一）利润表和静态分析指标331.利润表33（二）现金流量表和动态指标分析341.基准收益率的确定342.全部投资现金流量表（ic=15%）34（三）动态盈利能
5、力分析35（四）资金来源与运用表及资金平衡能力分析351.资金来源与运用表352.资金方面能力分析35第七章不确定性分析36一、盈亏平衡分析36二、盈亏平衡分析总结37第八章社会、环境效益分析与风险评价38一、社会、环境效益分析38（一）社会效益38（二）环境效益38二、风险评价38（一）系统风险381.政策风险较小382.环境风险较小383.变现风险较小39（二）非系统风险391.公司信用风险较小392.经营风险较小39第九章结论与建议40一、项目拥有较好的投资环境与机遇40二、项目具有的突出优势40三、项目具有一定的盈利能力40四、项目综合能力40第一章 项目概况一、项目背景（1） “十三
6、五”规划建议发布后，中央政府和各个部委都密集进入开会季。其中，11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，主题是研究经济结构性改革和城市工作。这次会议可谓重磅，不仅是中央对未来一段时间改革方向的定调，更罕见地就房地产、金融风险、降低企业成本和产能过剩等问题作出明确指示。（2）在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后，住房公积金条例的修订工作开始启动，其中的重要容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积款。金存量，帮助更多的购房者获得低息贷，如果上述政策得以落实，相当于打造中国版的“房利美”和“房地美”。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，
7、而且对于去库存有着积极的意义。（3）10月30日，十八界五中全会正式宣布推行“全面二孩”政策， 由“单独二孩”到“全面二孩”政策的调整也影响着楼市，最为明确的影响就是住房需求结构变化，改善型需求凸显，利好改善项目。例如，以往“四房”似乎需求 量就极少，三口之家再加上老人，大三房似乎已经是极好的改善住房，如今“全面二孩”施行，“四房”需求必然会逐渐增高。不论是改善型购房需求还是改善型住 房面积都将有所改变。二、项目选址市高新开发区桥湖大道和藏龙大道交叉处，毗邻光谷商圈，临近武昌火车站，傅家坡长途汽车站，天河机场等交通枢纽。三、项目建设规模和容 按照项目规划条件，规划总用地5000 ，总建筑面积2
8、0000 ，以及停车位150个。四、项目主要经济技术参数五、项目可行性研究主要结论开发建设期和销售期开发期0.5年，建设期1年，销售期0.5年总投资10894.47万元销售收入15250.00万元利润税前：3382.06万元税后2536.55万元投资利润率税前：31.04% 税后：23.28%FNPV税前：2289.91 税后：1650.48FIRR税前：143.39% 税后：80.47%第二章 市场条件分析一、市基本情况（一）市经济地理位置在中国经济地理圈，处于优越的中心位置，被誉为中国经济地理的“心脏”。它是是中国陆最大的水陆空综合交枢纽。承东启西、接南转北的国家地理中心，历来有九省通衢之
9、称。（二）城市圈的建立和中部崛起计划1.城市圈城市圈，又称圈、1+8城市圈、“大都会圈”，是指以中部地区最大城市为圆心，覆盖、黄冈、仙桃、天门、潜江周边8个大中型城市所组成的城市群。为城市圈中心城市，为副中心城市，仙桃为西翼中心城市。它不仅是经济发展的核心区域，也是中部崛起的重要战略支点，是重返国家中心城市的重要举措。对促进乃至全国的经济发展都起到重要的作用。2.中部崛起计划的主导城市中部崛起是指促进中国中部经济区河南、湖北、湖南、江西、安徽和山西6省共同崛起的一项中国中央政策，2004年3月5日首先由温家宝总理提出。武汉作为中部崛起的中心城市，它的发展势必会影响整个中部崛起战略的进程。而中部
10、崛起这一战略也会对武汉交通、商业、房地产等行业的经济发展起到至关重要的影响。（三）市经济情况1. GDP：20年增长17倍从1995到2015年，经济实现了真正意义的跨越式发展，GDP总额从607亿元增长至2014年的10069亿元，增长近17倍，并提前一年完成“十二五”规划提出的突破“万亿”目标，正式迈入中国城市“万亿俱乐部”，跻身全国八强，在15个副省级城市中位列第三，居华中首位。在“万亿俱乐部”中，以9.7%的GDP增速仅次于和两座直辖市。在经济规模上，已经毫无争议的成为中部崛起的领头羊，而日益提升的经济辐射能力和发展吸引力，也成为大崛起最有力的证明。2. 房地产开发投资：20年增长27
11、倍2014年，房地产投资额达到2354亿元，仅次于、和，在副省级城市中位居第一，2015年预计达到2500亿元，相比1995年的92亿元，20年增长近27倍。自1999年福利分房制度终止后，房地产市场在巨大的市场需求下迅速发展。尤其是2008年以后，房地产出现爆发式增长，年均投资额增长率均维持在25%30%之间的高位运行，房地产市场也成为近10年来城市和经济发展最重要的推动力之一。而商品房成交方面，年成交量增长倍，房价涨5倍，住宅成交跃居全国第一。3. 固定资产投资：20年增长24倍1995年到2015年，固定资产投资额从322亿元升至2014年的7003亿元，增长近24倍。2005年后，进入
12、了历史上最大规模的城市建设期，大量的城市基础设施建设推动城市固定资产投资开始迅猛增长，尤其是2011-2014年，固定资产投资额连续跨过4000、5000、6000和7000亿元关口，预计2015年将突破8000亿。“十二五”以来，以跨江大桥、轨道交通为重点的城市交通基础设施成为城建投资的重点，且迅猛发展的房地产市场也推动了区域的建设和城市形象的提升，未来，建设全国性综合交通枢纽将依然是城市建设的重点投入方向，“，每天不一样”的口号也显示出人对于城市建设与发展的投入决心。4.人均可支配收入根据城乡一体化住户调查，2015年上半年，我市居民人均可支配收入16519元，比上年同期增长9.1%。其中
13、，城镇常住居民人均可支配收入18514元，增长9.0%；农村常住居民人均可支配收入9145元，增长10.5%。城乡居民收入差距进一步缩小。农村居民人均可支配收入增速高于城镇居民1.5个百分点。可见，2015年是经济发展势头较好，GDP持续稳定增长，房地产行业仍然对GDP的增长起到至关重要的作用，市人口的增加和人均可支配收入的提高都对房地产市场行业的健康发展起到很大的支撑作用。（四）市城市规划按照市总体规划2010-2020年，定义的城市性质为省省会，国家历史文化名城，全国重要的工业基地，科教基地和综合交通枢纽。根据规划，市将改变“圈层式”摊大饼发展模式，采取“轴向放射”，建设6个新城组群，按照
14、新的城市规划，市由主城向外，依托城市快速路、骨架性主干路和地铁线组成的交通走廊，沿阳逻、豹澥、纸坊、常福、吴家山和蔡甸、盘龙等6条城镇发展轴，建设东部、东南、南部、西南、西部和北部等6个新城组群。新城组群重点布局工业、居住、对外交通、仓储等功能，承担疏散主城人口、转移农村人口的职能，成为具有相对独立性、综合配套完善的功能新区。市城市总体规划使得城市布局，功能分区不断明朗的同时。六个卫星城的崛起也势必带动房地产业的发展。在中心城区的商业价值不断凸显的同时，新城区也会逐渐成为普通居住房地产及别墅等开发的核心。二、市房地产市场分析（一）全国市场环境分析从2015年上半年从政策上看，为促进房地产市场平稳健康发展，各种救市大招频频出手。2月，央行降准0.5%；3月，央行降息0.25%；两会提出“分类指导，因地施策”的调控意图；3月底，央行、住建部、银监会联合发布二套房首付降至4成，购买2年以上普通住房销售免征营业税。第二季度，央行一次全面降准，一次降息，6月底定向降
