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2、种方法各有特点,在选择 采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的.一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损 耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法 .成本法的理论依据是生产费用价值 理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越 多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史 损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础,与房地产的未来运用效率无关,因此 成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地 产持有人要出售该资产，其售价不应
3、低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出 价不愿高于其重置成本,否则不如自己建造.因此，买卖双方达成交易的均衡价格就 是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅 包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入,而且包含投资报酬，即所投入的 会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的 未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率.早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专着资本与收入的性质中就系统地论述了收入 与资本的关系。费雪认为,收入是资本价值的源泉,并把
4、收入分为享用收入、实际收 入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所 带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物 ,包括人们的衣食住行等一切物 品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货 币收入大于实际收入时,就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值（完整）房地产价值评估报告 就是收入的资本化。1930 年费雪所着的利息理论完整地提出了利用收益法进行 价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论 的不足就是认为未来现金流量是无风险的,所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格
5、莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善,未来收益不再是确定的, 并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评 估理论和技术才逐渐发展和完善起来。3、市场法。市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格， 经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产 的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产 存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地 产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上.但在信息不对称、市场效率低 下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可
6、能反映价值，这使得市场法 的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评 估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广 泛的应用。二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开 发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合 理负担的利息和利润.设: C =土地开发成本+建安成本+其他费用，则成本法评估的价0值V为：1其中：K为房地产行业全体投资者（包括股东和债权人）的平均投资报酬率；t为 购建开始至评估时点所需时间（按投入资本加权计算）。特别地，
7、如果假定瞬间完成 购建，则： V C10收益法评估房地产价值就是折现未来收益。未来收益的计算一般以现金流量作 为基础，因为现金流量更客观，是价值形成的基础.折现未来现金流量的房地产价值V 为：2其中：NCF为该房地产所带来的未来现金流量;n为未来收益延续的年数.t如果假定房地产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步，则折现未 来现金流量也可以等价为折现未来剩余收益（也称为超额收益或非正常收益）。关于 剩余收益的概念,最早可追溯到经济学家马歇尔在1890年所着的经济学原理中。 其认为，剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩下的部分，可 称为经营收益或管理收益。以后许多学者以剩
8、余收益（也称非正常收益）作为口径评 估资产价值，并进行了推广应用，如奥尔逊、克雷沙帕利普、汤姆科普兰等。 房地产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平均投资报酬率乘积的 剩余部分。非正常收益的折现值加上投入资本账面价值就是该房地产的评估价值。 其计算公式为：其中：r为该房地产未来实际的投资报酬率。特别地当r = K时，即当房地产未来 实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等时，V二C。可见，当市场完全竞争、信息20 充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润, 即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的 投资报酬率相等，这时V二
9、V二C。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，1 2 0故用市场法评估的价值V与用收益法评估的价值V相同，即V二V二V二C。但是市场3 2 1 2 3 0 实际不存在这样的理想状态,三种评估方法的评估结果必然存在差异。当房地产实际 投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价 值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高， 反之则可能比收益法要低。在评估实践中,每种方法都有其特有的不确定性因素影响到评估结果的可靠性。就成本法而言，建安成本、专业费率、管理费率、税率取值相对容易，可在一 定范围内选取，但对其要求的投资报酬率以及重新购建
10、需要的时间则难以准确把握， 从而影响合理利息和利润的取值。土地开发成本的求取也是房地产价值评估的关键， 特别是在我国土地市场不发达的情况下，土地开发成本很难准确测定。就收益法而言，未来各年现金流量和折现率的选取对评估结果影响较大。关于 折现率，是取房地产行业的平均投资报酬率还是取全社会的平均投资报酬率，是取 该区域房地产投资者的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？不同的评 估目的可能从不同的角度来确定折现率，而评估结果对折现率具有高度敏感性，这 使得收益法评估的价值具有相当的不可靠性。就市场法而言，只要交易情况正常、市场信息比较充分、相同或类似房地产存 在活跃的市场、替代案例比较多，则
11、评估结果在短期内具有一定的可靠性。当供需 失衡时,评估结果不具有长久的可靠性。另外，选取的案例是否为可比较案例、交易 价格是否为市场正常交易价格、因素修正幅度是否合理等对评估结果均具有一定的 影响。房地产价值评估要充分收集相关信息，选取合理的评估方法，针对评估方法合 理确定评估参数，尤其关注不确定性和敏感性参数,同时认真分析比较不同评估方法 所得评估结果存在差异的原因,并做出可能的调整。三、案例分析1、市场比较法-大厦办公用房（1）房地产位置状况本次评估的对象为银行总行位于上海市浦东新区路号的办公楼. 该楼建筑面积69,720。566 平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。（2
12、）房地产的权利状况委估房地产“房地产权证尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让，“土 地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为 9,975 平方 米；上部建筑北幢69，720.566 平方米,建筑物属银行所有，钢混结构；估价对 象为北幢全幢，地上共 55 层,地下 4 层，委估建筑面积为 69,720。566 平方米.（3）房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区 *路号;地处陆家嘴金融区内 ,估价对 象为北幢全幢,地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720。566 平方米。该建筑（完整）房地产价值评估报告 物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼 6
13、1,276。486 平方米，地下为 车库,建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个）。该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4 层,建筑面积为69，720.566平方米.建 筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部.进口 中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回 路供电，自备发电机,办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石 （办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层,建筑物墙 面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，与金贸
14、大厦、东方明珠等上海标志性 建筑毗邻，周围路网发达、交通便利.（4）评定估算1）地上建筑物部分用市场比较法评估.A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同 等特点筛选案例。交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新上海国际大厦浦东南路360号$2， 800B华能联合大厦银城东路139号$2, 800C证券大厦浦东南路528号$3, 000B。比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例c因素情况名称*银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦坐落位置* *路* *号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号所处地区
15、浦东新区陆家嘴 金融区浦东新区陆家嘴 金融区浦东新区陆家嘴 金融区浦东新区陆家 嘴金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022, 48024,090（完整）房地产价值评估?报告物业名称 因素情况待估对象可比实例A可比实例B可比实例c交易日期2004 年 6 月 30 日2004年8月2004年7月2004年7月区 域 因 素商业繁华度繁华，金融业聚 集区繁华，金融业聚 集区繁华，金融业聚 集区繁华，金融业聚 集区交通条件有地铁和多条公 交线路有地铁和多条公 交线路有地铁和多条公 交线路有地铁和多条 公交线路公共服务设 施陆家嘴金融区 内，公共服务设施 齐全。陆家嘴金融区 内，公共服务设施 齐全.陆家嘴金融区 内，公共服务设施 齐全.陆家嘴金融区 内，公共服务设 施齐全。自
