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1、环京津城市发展带中极具代表性的城市-燕郊、唐山和香河楼市、发展、楼盘。燕郊作为离北京最近的卫星城市之一，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距天安门直线距离30公里。城市是房地产的载体，而房地产是城市的重要标志与内涵。北上广深等一线城市地产行业的不断成熟、土地开发渐趋饱和、房价不断涌升带来企业发展空间日益稀薄，越来越多的人抬起头将目光投向远方。随着放宽中小城市和城镇户籍限制、稳步推进城镇化政策实施，以及城市化持续推动带来的红利等利好因素，二三线城市的房地产市场蕴藏着激动人心的蓬勃生机。去年十大标杆房企（万科(微博)、保利、中海、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商）在一线城市
2、的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达81。其中，绿城在二线城市土地储备所占比重最高，达到了95；中海、华润所占比重也都达到89。可以肯定：地产企业在未来将加速抢滩中国二三线城市，2010年二三线城市将成房地产商的扩张重点。中原地产报告中指出，去年国务院先后批复了9个区域规划，这一数量相当于过去3到4年的总和。至此，我国新的区域经济版图逐渐成型：长三角、珠三角、北部湾、环渤海、海峡西岸、东北三省、中部和西部。我们相信，不断厘清中国房地产市场所处发展阶段、确定发展方向，通过借鉴与整合实现跨越与进步，将使越来越多的企业能够因地制
3、宜，做到“供给特征与需求目标相匹配、产品与消费相适宜”；另一方面通过企业不断的内省与创新，做到适度超前引领市场，又不超前过度、曲高和寡。因为，中国的房地产市场需要太多的理性与冷静；所以，2010年的这个春天，我们要先行一步。上一期，我们推出了年度特别策划2010中国楼市崛起新势力新兴城市地产行业万里大追踪系列报道的开篇走进环渤海，站在中国房地产发展时间与空间横纵相交的高点，以更为独特与前瞻的视角把脉环渤海区域内风格迥异、极富个性的二三线城市地产崛起的新兴力量。本期，我们将继续推出年度特别策划的第二篇走进“环京津城市发展带”。综述篇：环绕京津的璀璨新星京津城市发展带上的诸多城市犹如繁星般璀璨如果
4、把北京和天津比喻成环渤海区域中的“双子巨星”的话，那么绕于双城之间的环京津城市发展带的诸多中型城市，正如璀璨的繁星一般，在映衬“京津双星”的同时，也在以各自独有的个性闪耀着光芒。她们小巧，却功能完善；她们房价实在，却蕴藏巨大的上涨空间；她们偏居一隅，却拥有舒适宜居的环境；她们虽在京津之外，却总吸引京津市民的目光。环京津城市发展带，包括河北省的兴隆县、滦平县、丰宁满族自治县、怀来县、涿鹿县、赤城县、遵化市、玉田县、三河市、香河县、大厂回族自治县、固安县、永清县、霸州市、文安县、大城县、涿州市、高碑店市、涞水县、青县和芦台经济技术开发区、汉沽管理区等个县（市、区）以及唐山市，未来这些县市将进一步强
5、化与京津的基础设施对接，增强承接京津产业梯度转移的能力，使其成为京津冀城市群的重要组成部分。记得著名规划专家清华大学吴良镛院士曾经在其主持的京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告中提出的“新七环”、“首都第二机场”和“一轴三带”的设想。规划中把七环向外扩大到京冀交界处，自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河，直至平谷，将这些城镇作为新城镇发展点，调整产业结构，进一步缓解中心区域的发展压力，加强与外围城市的交通联系，共同走向“区域城市”。2010年，吴老的梦想离现实又近了一步，河北省已将“城乡规划年”的重点锁定在了“环京津城市带发展规划”上，将会大力推动环京津城镇在功能、产业、基
6、础设施、公共服务设施、生态安全等方面与京津全面对接，解决好跨区域重大基础设施的衔接问题。据悉，河北省委托中国城市规划设计研究院编制完成的环京津卫星城市带发展规划中已经明确做好环京津地区间的规划衔接。未来，环京津城市发展带中各大城市都将有新的动作：唐山市、沧州市要继续深化曹妃甸新区、渤海新区的规划，推动曹妃甸新城、黄骅新城加快发展；廊坊市要完成燕郊新城空间发展战略规划；环京津的县(市)要编制产业、旅游、基础设施等专项规划，做好与京津新城规划的对接，建设高标准卫星城市。本期，我们将带您走进环京津城市发展带中三座极具代表性的城市-燕郊、唐山和香河，一起观楼市、聊发展、赏楼盘。城市巡礼篇：燕郊京东首席
7、宜居之城城市发展预测评级：历史上的燕郊，底蕴深厚，自古为京东重地，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。唐宋以来，借助潮白河码头和京榆古道而兴起，商贾云集，文化兴盛。清康熙年间，又在燕郊修建行宫，供帝后出巡拜谒祖先休息之所，素有“天子脚下，御驾行宫”之美称。今日的燕郊,全称为燕郊经济技术开发区,隶属于河北省三河市，靠近北京东部，距天安门直线距离30公里。燕郊西北距首都国际机场25公里，南距天津港180公里，东距秦皇岛港260公里，拥有得天独厚的地理优势，承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内
8、，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。乘车从燕郊到国贸用时不过35分钟，这是北京一半的区域都不能实现的，因此现在燕郊的房价已经高出一些北京远郊区的房价，燕郊也随之成为北京购房者置业的热门区域之一。燕郊已成为北京购房者置业的热门区域城市速写：昔日御驾行宫，今朝宜居之城1992年8月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。1999年12月，燕郊被河北省政府批准为省级高新技术产业园区。2001年，燕郊成为河北省首家软件产业基地和软件产品出口基地，同年批准设立海外留学人员廊坊燕郊创业园。燕郊开发区经十余年的健康快速发展，现已成为京东地区最富发展活力的投资热点，成为一个经济发达、科技进步、功能完善
9、、社会文明、环境优美的现代化新区。18年来，燕郊开发区从“土坯房，泥泞路，路边酒馆小卖铺”的小镇发展成高新技术企业密集的新城。燕郊开发区在招商引资和项目建设上严格遵循“五突出”原则，即突出高科技含量、突出环保节能、突出投资强度、突出投资规模、突出产业导向。18年前的燕郊，人口不过3万，财政收入0.5亿元，固定资产投资只有1.8亿元，生产总值只有2.5亿元。如今的燕郊，常驻人口25万人，与北京仅一河之隔，而今三河市每年20亿的财政收入有一半多来自燕郊。燕郊政府力争“十一五”末，实现销售收入830亿元。燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口6080万。在交通上规划建有6条
10、与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来将会有延伸八通线的城铁穿过燕郊。燕郊以三条主干为界，分区明显。一是西部沿潮白河左岸的旅游度假区；二是东、北部沿迎宾路、燕昌路两侧的高新技术和现代制造业产业区；三是中部102国道和行宫大街周围以行政办公、教育卫生、金融商贸等功能为主的综合服务区；四是在北部高楼镇辖区沿迎宾路两侧规划建立仓储物流区；五是在南部规划建设燕郊生态新城，重点发展现代服务业和高新技术产业。燕郊整体规划为四大区域：高科技产业区（包括信息产业园区、生物医药园区、绿色食品园区、新型材料园区）、旅游休闲度
11、假区、科研文化服务区和金融商贸区。燕郊之所以能发展成适宜居住的古城，是因为配合三条主干形成的“六横七纵”路网格局，所有的民生供应都一一配套：市区道路总长达到120余公里；全区总供电能力15.45万千伏安，可提供双回路供电保障系统；建成了日供水能力10万吨的第一、第二水厂，可充分满足工业、生活用水；已建成日处理能力1.3万吨的污水处理厂一座，日处理能力5万吨的大型污水处理厂已投入试运行；全区通讯线路总长700余公里，交换机总容量达到6.5万门，拥有北京和河北两套通讯网络系统；总供热面积已达到600万平方米，正在积极推进利用电厂热源对城市集中供热；建有燃气门站3座，日供气能力为15万立方米。全区城
12、市功能完善，金融、商贸、文化、体育、教育、卫生等公共服务设施齐全。燕郊是“全国创建文明城市示范点”，这里不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。10余年来，燕郊开发区共引进中外项目700余个，项目总投资200多亿元，吸引了美国、意大利、加拿大、德国、日本、韩国、马来西亚以及港、澳、台等25个国家和地区的优秀企业前来投资。以中兴通讯、汉王制造、建华高科等项目为代表的电子信息产业，以神威药业、量子制药、福尔制药等项目为代表的新医药产业，以富士星光PS版、盟多地板、华电亿力等项目为代表的新材料产业，以汇福粮油、福成五丰等项目为代表的绿色食品产业，以成功(中国)大广场、诺富特燕苑国际度假村、
13、京华高尔夫、华堂高尔夫等项目为代表的旅游休闲产业，已成为燕郊开发区的主导产业。目前，燕郊开发区正在大力发展以汽车配件业为龙头的现代制造产业，以大型物流和娱乐休闲为龙头的现代服务业，以影视制作、美术动漫为龙头的文化产业，韩国世原汽车、三友汽车配件、因派克汽车配件以及弗玛物流等代表性项目已入驻区内。另外，燕郊正积极推进现有“区中园”的建设，目前正在建设和运作的专业化园区12个，总占地2259亩，已建成标准化厂房88栋，建筑面积36.9万平方米，入园项目达45个，完成投资10.9亿元，累计上缴税金4000万元。已有项目入驻的工业园8个，分别是华隆工业园、华冠工业园、欧森工业园、燕宁工业园、精工工业园
14、、天山国际创业基地、京东文化科技产业园、南巷口工业园；正在建设和规划设计的工业园4个，分别是四街工业园、鼎盛工业园、二三科技园、燕东工业园。力争2012年区中园的经济总量占开发区工业总产值的20%以上。为了把燕郊建设成“绿色燕郊、生态家园”，燕郊政府聘请高水平园林专家进行城市园林规划，开展全区性的生态环保和城市绿化活动，不断提高城市绿化水平，让绿色成为燕郊开发区的魅力标志。同时在项目引进上实行环保“一票否决制”，建区18年来没有一个污染项目入区，保持了燕郊开发区良好的生态环境。燕郊开发区已跨入了加速发展的快车道，目前已引进国内外投资项目700余个，项目总投资140亿元人民币，其中注册外资项目1
15、40个，累计利用外资5.2亿美元。已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业。燕郊开发区积极吸收世界两大文明成果，利用国际国内两大市场，使燕郊开发区以京东硅谷的崭新姿态屹立在京东大地上。经过创业者们辛勤不懈的建设，燕郊开发区已发展成为幅员45平方公里、人口25万人,集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的崭新现代化首都卫星城和高新技术产业发展基地。经十余年的健康快速发展，燕郊开发区作为京东地区最富发展活力的投资热点，昔日的皇苑行宫变成了一个规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地。楼市现状：燕郊楼市供应量收缩 需求外延带动销售据北京青年报的市场调查显示，三河市今年的土地放量仅为270万平方米，尚不及去年的四成，在2009年，这一数字为700万平方米。到现在为止，燕郊楼市还无土地入市，市场房源吃紧，美林湾、东方夏威夷、上上城等楼盘仅有为数不多的尾盘在售，而天洋城、意华东贸国际等主力楼盘分别在4月下旬和6月才有新盘推出。而随着通州新城规划的出台，通州楼市突变，更多买家向燕郊转移，燕郊楼市供需矛盾已经凸显。住宅供应存量双双下降燕郊历来是楼市的“供粮大户”，也一直以可供选择空间大的优势而吸引众多北京人。据统计，燕郊楼盘2007年的供应面积为600多万平方米，相当于
