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1、南湖XX物业管理工作方案南湖XX物业管理工作方案目 录第一章 项目概况及分析一. 项目概况二. 顾客群特点及需求分析第二章 物业公司管理方案建议三. 物业管理服务模式四. 物业服务内容及标准五. 前期物业接管六. 入伙七. 物业装修与管理八. 物业档案的建立九. 物业人员配置方案第三章 物业公司财务分析十. 财务分析方案第四章 物业公司建议第一章 项目概况及分析一、 项目概况南湖XX规划规划总用地面积为14829.14平方米，净用地面积为11103.31平方米，容积率2.6，总建筑面积约为28933平方米（不含地下室），其中住宅建筑面积为27467平方米，商业配套面积为1466平方米，地下室面
2、积2000平方米，绿化率36%，建筑密度为27%，总停车位为85个，总户数为258户。(一) 周边环境及市政配套1 周边环境项目地块位于珞狮南路与南湖路交汇处，即规划中的南湖新城的中心地段，距尤李村（狮城名居）仅3.4km，距街道口仅6.2km，有数条公共汽车线路经过。年底珞狮南路延长线全线通车后，本项目可西接南湖花园城，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊，居民出行将更加便利。规划中的南湖新城东起南湖、南至二环线、西抵巡司河、北靠雄楚大道，总面积达1310公顷，而规划中公共绿地面积即达140公顷。南湖新城的规划目标，是建立起一个全新的“都市村庄”。因为该区域内的房屋总高度偏低，同时区
3、域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。在这样的环境中，居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。预计到2020年，新城居民人均公共绿地面积将会由现在的1.2平方米，增至8.2平方米，可容纳居民25万至31万人。2005年，南湖的利好消息不断传出：位于武昌狮子山与象鼻山之间的南湖大桥业已完工通车。长261米、宽26.5米的大桥飞越南湖，串起东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、南湖农业高新技术产业园。来自洪山区政府的信息显示，去年启动的南湖新城“七路一渠”建设项目，将在今年10月成功完成机场三路、武梁路、石牌岭路和出版城路的建设。在已获专家评审通
4、过的武汉湿地保护规划报告中，将对南湖实施抢救性保护，并建成湿地公园，届时南湖的整体环境将得到全面改观。南湖水波光粼粼，狮子山苍翠如黛，6000亩碧波荡样的南湖水、600亩的水上主题公园，南湖新城的生活，多么令人期待！南湖新城的东部即是自1998年开始崛起的珞南片区囊括南湖西岸、武昌街道口及以南二至三公里左右的区域，占据新城约2/3的面积。经过十多年的建设，珞狮南路区域的发展已初具成熟态势。优美的南湖景区生态系统、葱郁的狮子山景观，云集的众多高校，厚重的人文气息，以及日益成熟的城市配套资源使区域的居民生活更加便利。这里人气的逐渐兴旺加快了区域的规划和建设，如今的珞南片区已经成为了洪山区新的政治、
5、文化、经济中心。 洪山区政府的搬临无疑更是显示了政府对这片区域的发展的肯定。中商平价、中百仓储、群光广场和图书城等等也都落脚安身于此，极大的加快了该区域的生活环境的完善。如今，举目珞南片区，珞狮南路附近即将建设的大规模水景公园，以及正在快速发展壮大的高品质的居住社区等，都在促使该片区飞速的成长，并支撑着它崛起为武昌乃至武汉的新锐居住模块。2 区域配套：周边教育、商业、医疗、餐饮、娱乐配套比较完善。教育文化：有武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学、华中农业大学、湖北经济学院、武大附中、马房山中学、武珞路中学、街道口中学、湖北省图书出版城等众多教育文化机构；医疗：附近有陆军总医院、省妇幼保健医院、
6、中建三局医院等大型医疗机构；金融：中国工商银行、国家开发银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行等40余家金融机构便利生活；购物：群光广场、亚贸广场、武商量贩、中百仓储、中商平价、工贸家电等大中小卖场满足了日常购物所需；餐饮：餐饮业在该区域较为集中，有楚灶王、卢大师酒店、九龙大酒店、青莲酒家、醉江月酒楼、老味道、小蓝鲸酒店等；休闲：上岛咖啡、秀玉红茶坊、抱云天茶艺馆、土大力韩国料理、第三空间、麦先生外语俱乐部、红旗飘飘歌城、小香港歌城、洪山电影院、花卉市场、滚轴溜冰城、四季恒温游泳馆等休闲娱乐设施俱全；交通：有729、591、503、562、72等公交线路经过，另有巴士通过，距离武昌火车站约
7、10分钟路程。3项目地块附近有华农线和珞南线两条高压线经过，可为项目提供双回路的施工用电和生活用电，地块内的给水、雨水、污水均由珞狮南路进行接驳，已经建设通车的南湖大道有天然气管道，可为地块提供燃气供应。(二) 项目主要经济指标物业名称南湖XX物业类型商住小区行政区域洪山区规划总用地面积 14829.14含待征道路 3725.83居住区用地面积 11103.31总建筑面积 28933.45住宅建筑面积 27467.09公建建筑面积 1466.36地下车库及人防 2000未计入总建筑面积和容积率总户数 户258户均建筑面积 106.5含待征道路容积率0.94建筑密度25.08%停车位地面停车位4
8、5地下停车位24停车位户数1：3.74绿地率36%1 基本情况：2 户型指标：住宅三加一房两厅68户126.7/户8615.631.37%三房两厅108户109.66 m2/户11843.2843.12%两房两厅78户86.81m2/户6771.1824.65%一房一厅4户59.17m2/户236.680.86%公共服务总面积(m2)14661商业服务（m2）13662管理（m2）100注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）20003 配套指标：(1) 生活给水:1) 给水水源：市政保证水压0.15Mpa。2) 给水系统：采用变频供水。3) 给水量：4) 由自城市自来水管网接入给水的管
9、径为DN300（Q400立方米时）一根(2) 消防给水:1) 室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。2) 室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。(3) 生活排水:1) 小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。2) 生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。3) 化粪池选用：无动力排放式化粪池(4) 雨水1) 小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2) 雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。4 电气规划
10、指标：(1) 供电为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆，采用户外箱式组合变电站配电。(2) 通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑23个有线电视插座；住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。(3) 室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆
11、土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、 顾客群特点及需求分析(一) 该项目目标客户群体具有如下共性特征：1 年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对自由时尚的生活方式非常向往。2 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过
12、本科以上的教育，有出国经历。3 客户来源，网罗了项目周边高校的众多客户，还有众多客户分布在周边的各种企业事业单位，如农科院、种子公司等。4 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。5 兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。(二) 客户特点：1 中青年人；2 受过高等教育；3 身处在受人羡慕的行业中；4 有较高的收入；5 得到较高的社会肯定评价；6 追求生活品质。第二章 物业公司管理方案建议三、 物业管理服务模式从项目定位和客户需求角度上分
13、析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，加豪物业将南湖XX定位为“free”的物业管理模式。“free”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与
14、历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成： 开放的1、 有足够充裕的公共设施和场所，以及相对独立且安全的管理区域；2、 物业安全管理重点是居住区域，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；3、 居住区域外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予客户充分自由空间。4、 社区不再是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，
