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1、昆明市房房地产的的政策定定位摘要：房房地产已已成为昆昆明市经经济的一一大支柱柱，昆明明市因其其大规模模的市政政建设、城城中村改改造、呈呈贡新城城建设需需要及财财政收入入需要，迫迫切需要要完善、自自由及兴兴旺的商商品房市市场，当当前的商商品房需需求持续续下滑，对对昆明市市的经济济建设带带来较大大的隐患患。应在在金融、财财税政策策及其他他相关房房地产政政策上给给予房地地产以充充分鼓励励，取消消所有限限制交易易政策。同同时，应应大力投投入廉租租房建设设，以保保障中低低收入者者的住房房基本需需求。关键词：保障性住住房，商商品房，需需求，限限制交易易政策一、昆明明市住宅宅房地产产的现状状分析（一）房房地
2、产在在经济总总量中的的地位比比较房地产在在经济总总量中的的地位可可以用全全社会建建筑业实实现增加加值占GDP比重来来说明。20088年，中中国全年年全社会会建筑业业实现增增加值170071亿元，比比上年增增长7.11%，占GDP总额5.668%，昆明明全年建建筑业实实现增加加值145亿元，比比上年增增长15.8%，占GDP总额9.003%上海的比比重为3.229%（二）人人均居住住面积比比较20088年1月7日昆明全面面启动了了城乡居民民住房状状况普查查工作，涉涉及全市市14县（市市）区的的160多万户户家庭。普查全全市住房房95.74万幢，住住房总建建筑面积积221121.03万平方方米。通
3、通过此次次普查，首首次摸清清昆明人人住房“家底”：全市市城镇住住房人均均建筑面面积30.62平方米米，理论论上三口口之家已已经达到到国家倡倡导的90平方米米居住标标准；农农村住房房人均建建筑面积积40.67平方米米比较数据据：20007年全国国城镇人人均住房房面积27平米,其中北北京城市市居民人人均住房房面积20.1平米、上上海城市市居民人人均住房房面积16.5平米、重重庆城市市居民人人均住房房面积达达27.31平米、贵贵阳城市市居民人人均住房房面积23.04平米、大大连城市市居民人人均住房房使用面面积1749平米、成成都城市市居民人人均住房房面积平米米（三）低低收入住住房困难难家庭现现状低收
4、入住住房困难难家庭约约有8万多户户。本次调查查也彻底底摸清了了城市困困难群体体的住房房状况，全全市低收收入住房房困难家家庭约有有8万多户户。城镇镇住房中中，家庭庭年度人人均收入入低于1万元、人人均住房房建筑面面积在12平方米米以下的的有198825户。其其他县（市市）区经经初步统统计，约约有250000户职工工、城镇镇居民无无住房；有77668户职工工住在70年代前前后建盖盖的危房房中；四四城区直直管公房房中，有有26885户住在“三类危危房”中；全全市城镇镇最低收收入住房房困难家家庭还有有184402户需要要保障。综综合这些些情况，全全市低收收入住房房困难家家庭约有有8万多户户。（四）220
5、088昆明房房地产供供应量与与成交量量之变供应量降降两成成交量量降两成成半根据田野野机构统统计的数数据显示示，年年昆明市市商品房房住宅市市场的供供应量为为套套，成交交量套，销销售率达达到；年昆明明市商品品房住宅宅市场的的供应量量套套，成交交量套，销销售率达达到；年昆明明市商品品房住宅宅市场的的供应量量套套，成交交量套，销销售率达达到。从统统计数据据来看，20006年至20008年的三三年期间间，销售售率变化化不大，供供应量和和销售量量都呈先先涨后跌跌的变化化走势，而而成交量量的增幅幅却是直直线下降降，自20006年以来来成交量量增幅的的这种大大幅下降降现象已已经开始始在预示示着地产产危机的的到
6、来。（五）昆昆明城中中村改造规划昆明市主主城建成成区(2449平方公公里范围围)内现有336个“城中村”(不含呈呈贡新城城)。面积近20平方公公里，建建筑面积积达38000多万平平方米，仅仅常住人人口就达达76万余人人。按照照昆明主主城区每每年新建建500万平方方米的商商品房面面积计算算，城中中村的建建筑面积积相当于于7-8年的商商品房建建筑面积积。这些“城中村”普遍存存在建筑筑抗震安安全未设设防和火火险隐患患突出、环环境脏乱乱差、市市政设施施不配套套、治安安混乱等等问题，造造成了诸诸多的社社会隐患患和城市市问题，成成为城市市现代化化发展的的严重障障碍。年月月，昆明明正式启启动“城中村”年改改
7、造计划划，当年年列入改改造计划划的个“城中村”全部完完成了专专项规划划的编制制和审批批，多个城城中村进进行了拆拆迁安置置，个城中中村回迁迁安置房房开工建建设。计计划从20008年起至20112年，用用五年时时间改造造提升完完成主城城建成区区范围内内的“城中村”，并逐逐步推进进城市规规划控制制区范围围内其他他“城中村”的改造造工作；与此巧巧合的是是，20008年2月昆明明楼市进进入低谷谷。随后后市场的的反应，更更加击打打着开发发商们的的信心。20008昆明春春季房交交会上，40多个在在售或将将售精品品楼盘项项目中，最最终意向向性签约约房屋仅仅为12887套，卖卖房量仅仅为上年的一一半。公开的信信
8、息显示示，昆明正正在实施施的庞大的的城中村村改造计计划，涉涉及18平方公公里，约20000万平方方米，按按的容容积率计计算，未未来几年年新增投投放量至至少将达达80000万平方方米。昆明高屋屋地产（经经纪）策策划机构构董事长长胡先钧钧在文章章中指出出，“按照城城中村占占地20000万平方方米，容容积率不不低于4.0计算，新新建房屋屋建筑面面积高达达80000万平方方米，扣扣除拆一补需要补补偿给农农民的38000万平方方米，最最终约有有40000万平方方米新增增供应。分分摊到每每一年就就是800万平方方米，这这还不包包括其他他途径开开发出来来的商品品房、代代建房、经济实用房等，而昆明市房地产最火
9、暴的2007年全年销售面积仅800万平方米，这种供过于求的矛盾是显而易见的。”336个个城中村村改造重重建工程程所需要要的资金金量达到到10000亿元。按按照5年改造造完成的的目标，则则每年所所需资金金量约为为200亿元，相相当于昆昆明20007年完成成房地产产开发投投资量的的90。资金是一一大难题题。（六）220099年昆明市市住房建建设计划划按照昆昆明市20009年住房房建设计计划，明明年昆明明市预计计建设住住房总面面积760万平方方米。其其中，计计划新建建廉租房房30333套，建建筑面积积超过15万平方方米，经经济适用用住房206618套，建建筑面积积1455万平方方米，商商品住房房60
10、0万平方方米。与20008年的住住房建设设计划相相比，明明年昆明明住房建建设总建建筑面积积将增加加80万平方方米，廉廉租房增增建868套、经经济适用用房减建建70882套。同同时，商商品房作作为明年年住房供供应的重重头戏，将将增建110万平方方米。综上所述述，房地地产已成成为昆明明市的产产业支柱柱，其地地位不可可撼动。对产业振兴、财政收入、城市功能提升及人民生活等方面发挥不可替代的作用。当前存在的最大问题是，在供应量激增，需求量锐减的巨大供需矛盾中，如何持续发展？相关政策的制定实施将扮演何种角色？二、昆明明市住宅宅房地产的的政策定定位探讨讨（一）保保障性住住房的政政策定位位保障性住住房是具具有
11、公共共品性质质的商品品，廉租租房由政政府完全全提供，以以低廉的的租金提提供给社社会贫困困阶层居居住，具具有纯公公共品的的特性，在在国家加加强针对对社会保保障的财财政转移移性支付付的宏观观背景下下，“让居者者有其屋屋”，廉租租房将发发挥最为为重要的的作用。经经济适用用房是一一种准公公共品，可可有效减减轻财政政压力，满满足居住住者的产产权需要要，经济济适用房房享受财财政补贴贴，同时时具有商商品特性性，应在在申购条条件、户户型面积积、市场场化限制制等方面面机制设设计上注注意避免免其二次次入市可可能给正正常商品品房市场场造成冲冲击。当前社会会上普遍遍存在一一种看法法，认为为增加政政府的社社会保障障性住
12、房房是为了了平抑市市场中的的房价，这这应是一一个误解解。政府府买单的的保障性性住房是是针对于于买不起起商品房房和无能能力自行行解决住住房问题题的贫困困家庭或或中低收收入家庭庭的人群群。正因因为自身身无能力力解决，才才用政府府买单的的方式提提供保障障。而市市场中的的商品房房则是针针对于有有能力自自行解决决住房问问题的家家庭与人人群的。这这是两个个完全不不同的收收入、有有严格限限制差别别的不同同消费群群体。住住房的保保障性不不是要取取消市场场经济中中的商品品房。而而是为了了完善市市场经济济，挽救救市场危危机，刺刺激经济济发展，弥弥补市场场失灵。1、以租租为主，以以售为辅辅在我国既既有保障障性住房房
13、体系中中，房屋屋售多于于租。但但随着经经济社会会发展，包包括经济济适用房房、限价价房等在在内的保保障性住住房显现现出诸多多弊端。譬譬如房屋屋售价跟跟不上市市场变化化，限价价房变成成“抬价房”，譬如如一些富富人弄虚虚作假购购得经适适房、限限价房等等等，都都令这类类以售为为主的保保障性住住房陷入入尴尬。与经适房房、限价价房等相相比，以以租为主主的廉租租房在资资源配置置方面显显然更能能兼顾公公平和效效率。一一方面，保保障性住住房强调调“居者有有房住”而非“居者有有房产”，面向向真正的的低收入入群体。另另一方面面，没有有了复杂杂的产权权问题制制约，廉廉租房的的流动性性更强，在在资源配配置方面面更灵活活
14、有效，也也能尽可可能多地地满足中中低收入入群体的的住房需需求。事事实上，在在住房保保障体系系相对完完善的香香港，约约有50%的人口口住在公公营房屋屋中，其其中约30%的人口口住在出出租性质质的公屋屋之中。要突出以以租为主主，就得得让有需需要的群群体租得得起、愿愿意租。政政策规划划阶段就就应考虑虑可能出出现的廉廉租房因因租金过过高等问问题而遭遭空置的的情况。租租金标准准应根据本本市中低低收入住住房困难难群体的的收入水水平分层层次确定定，同时时应根据社社会经济济发展状状况和财财政承受受能力制制定长远远规划，将将非户籍籍人口逐逐步纳入入住房保保障范围围。这显显然有利利于减轻轻部分中中低收入入者的租租
15、金负担担，提高高廉租房房的吸引引力，同同时扩大大廉租房房的有效效需求。2、对症症下药，解决经济适用住房的销售困难昆明市子子君村经经济适用用房销售售冷淡，销售难以为继。有关部门采取了相应对策：（1）根根据经济济适用住住房的销销售量情情况，从从20009年2月开始始，逐步步放宽申申请购买买经济适适用住房房的城市市居民家家庭人均均月收入入标准。放放宽的上上限按照照云南南省人民民政府贯贯彻国务务院关于于解决城城市低收收入家庭庭住房困困难若干干意见的的实施意意见提提出的要要求，“城市低低收入住住房困难难家庭标标准由各各地确定定，原则则上家庭庭人均可可支配收收入按统统计部门门公布的的上一年年度当地地城镇居居民人均均可支配配收入的的80以内”。按照照昆明市市统计局局公布的的数据，20007年居民民人均可可支配收收入为120083.48元，80%以内即即为年人人均收入入低于96666元（月均8055.5元)。人均月月收入从从之前的的425元放宽到8055.5元（2）降降价房价已经经从25556元/平调整整到21000元/平，专专家说这这样的价价格已经经基本合合理。旁旁边的新新亚洲可可是45000元/平的均均价（3）付付款方式式调整子君村、蒜蒜村经济济适用住住房销售售实行分分两期付付款，首首次签订订购房合合同时交交付总房房价60的房房款，竣竣工交房房时
