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1、顾村项目目投资分分析根据出让让方提供供的项目目资料和和资产评评估报告告，计划划部对顾顾村项目目的利润润指标进进行了客客观的测测算，基基本情况况如下：一、 收购成本本根据项目目资产评评估报告告，本项项目的资资产评估估价为88.388亿元，项项目二期期和三四四期的评评估价如如下：项目收购款（万万元）折合单价价（元/平方米米）二期地价248442 41155 工程88033 （推推算）14588 合计336445 55733 三四期地价498552 47166 工程345 33 合计501997 47488 一期车库库车库10922 16933 合计838442 1. 项目转让让溢价33.011亿元
2、，如如果采用用在建工工程转让让方式，对对方应承担增增值税993644万元 适用税率40%，速算系数5%。但由于采采用股权权转让方方式，该该笔增值值税将由由我司承承担，各各期的楼板价价也将增加5664元/平方米米。2. 项目二期期在建工工程全部部完工还还需投入入96778万元元，即116033元/平平方米。因因此我司司承接项项目二期期的实际际成本为为55773+5564+16003=777400元/平方方米。3. 项目三四四期的实实际楼板板价为447488+5664=553122元/平平方米二、 开发成本本项目三四四期的开开发成本本（含地地下车库库）预计计约为44.488亿元，测测算明细细如下：
3、开发量（平方米）单位开发发成本（元元/平方米米）总成本（万万元）占比地上部分分1057711 34233 361888 80.88%地下部分分194557 35000 68100 15.22%综合楼95466 19000 18144 4.0%合计448112 地上部分分的开发发成本为为448812000000/（10557111+95546）=38888元元/平方方米由于地下车库销售较困难，因此将其建造成本摊入地上部分，作为地上部分的开发成本。因此，三三四期实实际成本本为53312+38888=992000元/平平方米。项目二、三三、四期期的开发发总成本本约为114.777亿元元，测算算明细如
4、如下：收购成本本838442 二期后续续投入96788 三四期开开发成本本448112 总成本（不不含增值值税）1383332 股权转让让多承担担增值税税93644 总成本（含含增值税税）1476696 三、 周边楼盘盘销售情情况项目周边边楼盘的的售价约约为75500-80000元/平方米米（小高高层），销销售速度度为每周周3-44套，参参考数据据如下：楼盘名称称销售均价价（元/平方米米）总住宅套套数已售住宅宅套数开盘时间间宏润韶光光8500035230220055-7-5圣卡洛铂铂庭71000-7550088366920066-7-14世纪非凡凡75000-7880043632320077-
5、111-1四、 保本售价价项目各期期保本售售价预估估如下：1. 二期实际际成本为为77440元/平方米米，保本本售价为为77440（1-5.66%-1%）=82286元元/平方方米。 5.6%营业税及附加，1%预缴土地增值税。2. 三四期实实际成本本为92200元元/平方方米，保保本售价价为92200（1-55.6%-1%）=995800元/平方方米。以上估算算仅考虑虑了5.6%的的营业税税及附加加和1%的预征征土地增增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高。五、 结论1. 根据周边边楼盘销销售的调调查情况况，若该该项目销销售价格格定在80000元元/平方方米时，楼盘去化速度约
6、为4套/周（208套/年）。在宏观调控的大背景下，房地产行业在年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期546套住宅按照保本价8286元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约为3年左右。2. 要达到项项目整体体开发毛利利率不低低于255%的底线线要求，本本项目三三四期的的销售均价至少少应达到到126600元元/平方方米以上上，在目前市市场情况况下存在在较大风险险。3. 项目的高高峰资金金占用为为8.338亿元，而而实际仅获得楼板板价53312元元/平方方米的11万万平方米米开发面面积。4. 考虑到项项目所处处地段，53112元/平方米米的楼板价价已经在在很大程程度上消消弱了项项目的获获利能力力。在交易条条件没有有发生根根本性改改变的情情况下，建建议公司司放弃该该项目。发展计划划部20088年3月月31日日
