可行性报告 (2)

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1、第一章 总记国一集团四川朝晖实业有限公司为开发成都市龙泉驿区“雪梨澳乡”房地产开发建 设项目，委托本公司对该项目进行项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、 政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要 性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在 此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。一、项目名称“雪梨澳乡”房地产开发建设项目二、项目开发商基本情况雪梨澳乡住宅项目由国一集团四川朝晖实业有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。项目业主基本情况如下：1、法人代表：李晓东2、法定地址：成都

2、新华大道文武路 42 号新时代广场 16 层3、注册资本：人民币 2000 万元4、主营业务：房地产开发，以及与其投资能力相当的工业、商业、公路建筑、基础设 施建设目的开发建设5、开发资质：国家房地产开发二级企业6、银行信用等级：AAA7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队； 有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工 39 人， 其中专业技术人员 33 人，平均年龄30 岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本 科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。公司董事长李晓东，曾担任海南韵龙实业有限公司副总经理（负

3、责房地产业务）、四 川东盛实业有限公司董事长兼总经理。曾在美国、澳大利亚工作和生活三年，并对美国、 加拿大、澳大利亚的房地产业进行考察，至今已有房地产开发 15 年的从业经历。他追求 稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成 功率高。公司副董事长兼总经理颜宏庆，经济学硕士, 四川省社科院特约研究员、四川农业大 学客座教授、四川省金融学会理事、高级经济师、证券投资分析师。曾供职于农行四川省 分行，担任中国长城资产管理公司成都办事处副处长，具有丰富的投资策划、资本运作经 验。公司副总经理唐义，曾供职于四川省林业厅，先后担任四川蓉萌建材有限公司总经理、 成都福惠

4、贸易有限公司总经理。公司分管财务工作副总经理刘建刚，大学本科学历，会计师。1986 年毕业于西南财 经大学，曾在四川农业大学任教，先后任成都联益集团公司财务处副处长、审计处副处长 （成都联益实业股份有限公司股票上市前期工作的主要负责人），四川康达生物医学工程 研究开发中心财务部经理，四川绿色药业科技发展股份有限公司财务总监。三、项目提出随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对 经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求 空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发 展，社会的要求，国一集团四

5、川朝晖实业有限公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决 定在龙泉驿区同安镇建设雪梨澳乡房地产开发项目，该项目突出“以人为本”的指导思想， 以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创 造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅生活环境。四、项目经济评价分析报告编制单位：成都九方投资咨询有限公司第二章 成都市住宅市场供给分析一、供给状况分析1、数量分析自 1998 年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，掀起 成都房地产开发的高潮。年投资额由 1998 年的80 亿元扩大到 2002 年的 203.3 亿元，5 年 间累计投资

6、 683.3 亿元，是前 8年的 2.56 倍。房地产开发投资占全社会投资的比重由 1998 年的 21.5%上升至 2002 年的 29%，成为推动投资增加、拉动经济增长的主要动力。 1998 年到 2002 年 5 年间，全市房地产开发投资以年均 26.3%的速度扩张。2001 年，成都的商 品房销售面积 701 万平方米，占全国的3.4%、全省的65.5%，销售面积2001 年超过广州、 深圳，跃居副省级城市首位。在直辖市和副省级城市中居第四位。在商品房销售中，住宅 销售处于绝对地位，直辖市和副省级城市中，住宅比例最高的是天津，占 95.7%，最低的 是哈尔滨，占 76.3%，成都为91

7、%，处于较高水平。2002 年成都的商品房销售面积达 815.56 万平方米，再创新高。1996 年2001 年，成都市房地产（仅指住宅）开发情况如下表所示：单位万平方米、万元类别1996 年1997 年1999 年2000 年2001 年施工面积730.13726.531003.571244.381597.64新开工面积277.20206.10502.97667.00659.65竣工面积314.45359.90375.18464.77716.34实际销售面积208.43262.65336.91400.12638.12实际销售额2725543529905442886432011052518其中

8、，2001 年，成都市房地产（在此仅指住宅）开发主要指标如下表： 单位：万元、万平方米按资质等级分本年完成投资施工面积竣工面积销售面积一级4724668. 3232.5919.82二级192915266.12144.86119.37三级464761639.26204.05184.68四级135793226.43103.5882.50其他387330463.99231.26231.75数据表明，与国内的主要城市对比，成都市房地产总量扩张强势十分明显。2001 年，成都房地产开发投资 171 亿元，占全国的 2.7%、全省的 64.1%，在直辖市和副省级城市中 居第六位，开发投资规模大于天津，与重

9、庆相差 26 亿元，但与北京、上海、广州、深圳 相比差距明显，在中西部地区，成都和重庆已经成为各大城市房地产开发投资的领头羊。 在西部城市中投资额仅次于重庆，占西部地区开发投资的 19.6%，与全国 15 个副省级城市 比较，成都房地产开发投资 2001 年已跃居第三位，列广州、深圳之后，且由于成都市房 地产投资增速近年来明显高于广州、深圳，其总量差距在逐步缩小。2002 年成都房地产开 发投资 203.31 亿元，在去年开发投资 32.2%的高基数上仍增长 19.1%。成都房地产开发日 趋活跃，市场前景广阔。2、结构分析成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占 6%（比例

10、见下图），低层和 高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较 高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。低层和多层 高层 别墅成交住宅中，价位在 21003100 元/平方米的占总成交量的 56.79%，而超过 4000 元 的将近 15%，1500 元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量还不大。高尚住宅区比例偏 低，还有很大潜力。工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，2002 年成交 住宅中，90100 平米与 120130平米的成交量最大，各占总成交量的 8.65%和 13.46%， 100 平米以上的

11、最受市场追捧。在成交住宅中，地处市中心的占2.7%，府南河沿线的占6.3%，在一环路以内的占10.8%， 在一至二环路的占 31.6%，在二至三环路之间的占 40.5%，在三环路以外的占 8.1%，具体 分布如下图所示，城市郊区化已初现端倪。二、 未来五年成都住宅供应趋势分析1、开发规模继续增长 近年来，成都房地产开发投资、开发面积、竣工面积、销售面积等方面连续保持强 势的增长势头。2002 年，成都市房地产开发继续保持强劲势头。一是开发商土地购置大幅 增加。开发商购置土地 737.9 万平方米（约1.1 万亩），增长54%，支付土地购置费 33.9 亿元，其比重占到房地产开发投资的 22%。

12、二是开发投资增速虽有所回落，但仍增长 21.9%， 累计完成投资 154 亿元。其中住宅投资完成 118 亿元，增长 28.3%，继续担当拉动房地产 开发投资强劲增长的主角。写字楼、商业用房投资虽然不大但增幅明显，前 11 个月分别 增长 69.8%和46.7%。三是商品房开发规模总量达1898 万平方米，其中当年新开工面积达 809 万平方米，增长6.2%。前11 个月，累计竣工商品房491.7 万平方米，增长26.2%，其 中住宅竣工 412.9 万平方米，增长 17.1%；商业营业用房竣工 44.2万平方米，增长 88.0%。根据成都市房地产市场发展现状及国民经济总体发展趋势，在较长时期

13、内，投资仍将 是拉动经济增长的主要动力。而随着城镇化进程加快和居民改善住房条件的逐步实现，稳 定、快速发展仍是成都市房地产业发展的主调，投资规模、开发面积都将不断扩大。1996 2001 年成都市固定资产投资、房地产开发投资、国内生产总值、房地产业增加值的运行 轨迹呈较为明显的上升趋势。 “十五”期间，成都市房地产开发投资将持续保持快速增 长，增幅明显高于同期固定资产投资增幅。预计房地产投资规模到2005 年增至 390 亿元。 房地产开发投资占固定资产投资的比重将由 2001 年的 29.3提高到 2005 年的 33.1。2、住宅郊区化显现 从范围上看，成都的住宅地产已开始从市区向市郊、二

14、级城市推移。2002 年郊区房产 的迅速走红，而今年的郊区开发更是来势凶猛，规模大、档次高、规划好、配套完善等特 点预示着郊区开发正在全面升级。随着几条快速通道的修通，郊区住宅也不再局限于前两 年第二居所的范畴，正逐步拉近郊区与城里的距离，大有挑战城区楼盘、争夺第一居所的 势头。纵观成都的东南西北，素有阳光城美誉的龙泉驿，先前掌握了上千亩土地的开发商还 按兵不动，随着大行宏业率先推出的 1300 多亩的龙泉阳光体育城，以及该公司正在规划 的 4000 多亩的多元化泛地产打破了龙泉驿的平静，紧接着 2000 多亩的欧风花城也将于 今年面世，华阳自人南沿线的开通，这里着实热闹了一阵。远大集团、中石

15、化、万华、深 长城等几个颇具实力的公司都在这块地方囤积了上 1000 亩甚至几千亩的土地，正在蓄势 待发地推出自己的项目。在温江聚集了一大批成都开发商，如建信置业，华新国际，森宇 集团，置信实业等，由他们领衔开发的占地1600亩的建信奥林匹克花园、占地500亩的 锦绣森邻、占地 1300亩的森宇音乐花园、占地 500亩的柳城谊园以及占地 600亩的金强 实业开发的海峡新城，这些项目无论在定位到规划设计，还是从建筑的外立面到户型设计 以及内部装修上都甚为超前。从都江堰的中心镇到崇州的街子镇，方圆 20 公里已经被包 括青城山水、假日青城、天下青城、中国青城等在内的 40 多家开发商的分时度假公寓， 产权酒店占领。值得关注的是，在最近一个月（5 月）的时间里，成都不少低密度住宅项目吸引了众 多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还取得了较之以往更高的成交率。3、别墅供应趋紧2002年2月，国土资源部下发的 4545 号文件，要求“清理园区用地、加强供应调控”， 明确规定停止别墅类用地的土地供应。政策的颁布不会使发展商停止项目的开发，由于 前期流出了大量土地，别墅这一高端消费项目仍然会继续存在。但别墅项目在房地产经 济中所占比例比较少，加之资本流向问题，一些原本计划注入别墅的资本