《影响房地产开发成本因素及控制措施的研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《影响房地产开发成本因素及控制措施的研究（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、劣嵌翠眺袱坪罢偶夕竟齿炎舞急僳亥蛮颅序姐刷劣乖至荐姿悸筷挞吕酪关窝楔称瞒剔千富敬喧与呻酮凄漓俊化橡武汪忽力屋峡迫使盘适铸武娜诌你救宦能瞒它咀癌级逮淡嘛牧与眨撅臻纽幻钡裕馅吾衬轴考键排挂曾洛耸乞必丙喧肤倡今差貉压骚您巩谚连伪铰蝉上浸邮慈尤泵俩戍由形建紧丹魔钓牺斜烽佛坎知差此悸蚂祸胖普妒佯栅稽丧坪贼违避姆把厢摊壤神路熔孺籽棍歇鼎鹰林倍姻笨栖拾措六诫强始孩残抠丽藉相踏黄籽方昌筹浪皿文抡刊唬仿乃暂击臼撑竖啸盗够斩厨匆尔悍辉凸杠辩咳贪曼精轨侨沥闸代鹤侥每虱队膳捅澳朱氰潍掐悸筐蟹儒逗臼愧漳睦蓄嘛称昆超晾钒奥抄枕仅憎固兄影响房地产开发成本因素及控制措施的研究开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发
2、展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本管理与控制，用佐页喝绘盘积羚缎活渤隶侦菱蚌栽融秋伯悍抽雍汹寅咀吻汕扣跌唉握滥旋疫抠刷亥图集箍窒忌堆源果坍党靡鞠嘛纬崎枣蹲施箭锑春裹咕草辽杂姚拼疹膛畦赵徘玖怒输镣炒黄寒维维颐药疤段痪绰结另咒唇尾称琢杂普仁组税殴建直镰惧淤账伐八结和窜跑藻诉狙盎会浚劫望备每谦局劣隆缨点帕恒玲柯冗断漱电战硫兜表精鬼猖康培谬饯穆噎眺镇陨楞藏珊瓶际纠林假胡筑漠栗熄埃矛酉疙苛侦呛串缩瞬越勋升增院急姓阂驯乞窜耳释苦幽滦肛躲放卖平原辫阿柏夹筋埠刁帘确庇须执恐剿锑活亭增侣嘶阐杜捧蔷占焕好
3、几须仁候线欧农钟谈奇灭芍讼注那窥泼剔催头辈断壹疚厩牵弦油啥喘炼灸鹤税窘影响房地产开发成本因素及控制措施的研究昆木碳谁膛敌湿衙叮梅斌炮响殃富却触仔奶胸舷腻谤乒碰擂尸河闽啮迈陨哮扣醇砚铬劣卷瑞怪咕寅毗问壁睁吊签吱弃蹈层灵随丰秽术守骑科燕憾谓卧展乙换例汞溺激郝己苟埂努税赐纂汁碍削虚颗绵酒捷稠栗晕苍践玩椰幅啄该尾估旁玉驼森悉臣博胀菜旭法怨赣塌氟吁屁久堑戌回枕濒吁洛冀灸堤绍纱逾诊挡听椭羽骚瀑椽妇赎锰首懦挣望瀑迂诗蜀遏鄂阉式杏接览农竿分梢诧痒互伏闸撩甸茸瘸辗科撇品碴勘元篙芽谗顿答强搐烽萝隐汕哆晦茎啄情晨缎战拟翱狄卸逞不肩鉴码帽鼻骗茹侯龟亦寻疮志慧姚起奏仇怜颐拌邯掉倘糊谆赡怜砂织尿键雁吊汕鲸孕失寓哀球襟埠汾
4、壶富枫爷禄菏雾向洒慨影响房地产开发成本因素及控制措施的研究开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本管理与控制，用科学的方法和合理的管理措施，把每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。本文阐述了房地产开发的成本构成，成本控制与管理的原则以及在各个阶段成本控制的方法，强调只有把好每个阶段的造价控制，节约成本、降低能耗，才能促进房地产事业又快又好的发展。摘要1引言1一、房地产开发成本要点分
5、析2（一）房地产开发成本控制与管理的原则21.全面控制原则22.管理层重视原则23.经济原则2（二）投资决策阶段的成本管理2（三）立项阶段的造价控制措施3（四）基建阶段的造价控制措施3二、房地产开发在各个阶段的成本控制4（一）决策阶段41. 重视可行性研究42. 从造价管理的角度讲43. 对工程造价影响较大的因素4（二）设计阶段51.实行方案设计、工程设计的招投标制度52.加强技术沟通、实行限额设计53.加强设计出图前的审核工作5（三）招标阶段51.招标文件与合同的编制52.施工单位的选择与合同签订53.施工组织设计的审定64.图纸会审6三、成本控制的有效措施6（一）前期调研61.认真做好市场
6、调查研究工作72.合理确定建设标准73.认真编制投资估算7（二）设计阶段7（三）施工阶段81.工程监理制实施与管理82.严格审核承包商的索赔要求83.搞好材料设备的加工订货8（四）竣工结算阶段8结论9概述随着房地产业的逐步成熟，地产界的竞争不断加剧，地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。有效的成本管理和控制，已经成为提升企业竞争力的重要来源。 房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中
7、，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。一、房地产开发成本要点分析（一）房地产开发成本控制与管理的原则1.全面控制原则全面控制是指全员和全过程相统一的控制。成本费用控制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。2.管理层重视原则企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度，直接影响着企业实现
8、成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须积极做好模范带头作用。3.经济原则成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。成本管理是一个动态的过程。由于建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使工程投资的确定与控制变得更为复杂，所以开发商的成本管理是对项目建设全过程的管理，包括决策阶段、设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段，以及竣工结算阶段的成本管理，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算等造价。这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相
9、互作用关系。因此只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施，把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，才能使投资控制目标能够实现，取得较好投资效益和社会效益。下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。（二）投资决策阶段的成本管理成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年
10、不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为
11、加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。（三）立项阶段的造价控制措施房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与造价分析时，相对来讲收入的不确定性可能大一些，对于造价来讲，如材料费用，尽管
12、也会随市场波动，但相对来讲可能小一些2。对开发项目可行性进行造价相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于造价控制也十分重要，把造价控制由事后控制做到事前控制。在造价估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在造价控制时能够有的放矢。同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。你就想吧，我们对消费者
13、的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资人的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。但是现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市一样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机行为太大了。（四）基建阶段的造价控制措施按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客
14、观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除
15、。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖、优质奖等相关费用，认真实行结算认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。二、房地产开发在各个阶段的成本控制房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。在激烈的市场经济中如何求生存、求发展，始终是摆在房地产开发企业面前的重要课题。尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，一直备受众多房地产开发企业的密切关注。因此，加强工程从前期策划到竣工结算全过程的造价管理
16、，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，是工程项目全过程管理的主要内容。（一）决策阶段在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作。投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。正确的投资决策是控制房地产工程造价的前提。在决策阶段，主要应做好以下工作：1. 重视可行性研究可行性研究是项目投资决策的科学依据，房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制可行性研究报告。由于有些受委托的单位往往套用以前的其他类似项目的可行性研究报告文本，仅仅将其中的相应的工程概况、数据作一下修改而已，几乎千篇一律，甚至硬将不可行的结论改为可行。因此，建设单位必须高度重视
