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1、房 地 产 估 价 报 告项目 名 称 ：银川市金凤区西苑小区住宅委托方：张永军估价方：银川万达房地产评估有限公司估 价 人员： 吴建勇 12010246186吴建超 12010246170谢等弟 12010246177王丽君 12010246157卢晓倩 12010246166马艳娟 12010246171张 亮 12010246153估价作业日期：2013 年 1月 1 日 -2013 年 1月 3 日估价报告编号：万达房估字2013 第 0435 号1目录致委 托 方 函3估价 师 声 明4估 价的 假 设和 限制 条件5房 地 产 估 价 结 果 报 告6一 、委托方6二 、估价方6三
2、 、估价对 象6四、估价目的6五 、估价时 点6六、价值定义7七、估价依据7八 、估价原 则8九 、估价方 法8十 、估价结 果8十 一、估价 作 业日 期8十 二、估价 报 告应 用的 有效 期 .8十 三、估价 人 员9房 地 产 估 价 技 术 报 告10一 、个别因 素 分析 .10二 、区域因 素 分析 .11三 、市场背 景 分析 .11四 、最高最 佳 使用 分析12五 、估价方 法 选用 .12六 、估价测 算 过程 .15七 、估价结 果 确定 .18附件2致 委托 方 函张永军先生：承蒙委托，我公司于 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日，对位于银川市金凤区 ，建
3、筑面积为 83.13m 2 西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室进 行市场价格评估，为您出售房屋提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点 ( 基准日 ) 的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值 ( 总价值 ) 为人民币 43.07 万元 （大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币）吴 建勇建房 估证字 2005035号3估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1. 本报 告在 评估 过程 中 ，假 设委估房 地产 为商 业用
4、 途， 在未 来剩 余使用 年限内不 改变房地 产用途。2. 假设 委估 房地 产产 权合 法， 没有 产权 纠纷 。3. 假设 委估 房地 产现 状满 足所 采用 的城 市规 划 、用途 管制 和限 制条 件，另 有说明的 除外。二、本项估价的限制条件1. 本报 告有 关资 料由 委 托方提供 ，未 对资 料的 真实 性进 行核 实， 如因资 料不实而 导致 估价 失实 、失 误和 错误，责 任 不在 估价 方和估价 人员 。2. 本报 告仅 供委 托方 购 买该 房地产提 供参 考依 据用 ，不 对其 他用 途负责 。3. 本报 告未 考虑 抵押 、 担保、出 租等 他项 权利 对委 估对
5、 象实 际价 格的影 响。4. 实地 查勘 时， 对房 屋 仅进行一 般性 察看 ，并 未进 行结 构性 测试 ，不可 能确定其 内部缺损 。5. 本报 告中 的建 筑面 积按 房 屋所 有权 证存 根 所载数 据计。6. 未经 本评 估单 位同 意 ，评估报 告的 全部 或任 何一 部分 内容 不得 使用其 他与 本次 项目 无关的任 何 公开 文件 、通 告或 报告 中， 也不 得以任何 形式公 开发表。7. 房地 产估 价报 告备 查编 号： 万达房估 字 2013 第 0435 号 。8. 本报 告一 式五份， 四份提交 委托方， 一 份留 存评 估公 司。4银川市金凤区西苑小区房地产
6、估价结果报告一、委托方委托方：张永军地址 :银川市金凤区西苑小区3 号楼 3 单元 301 室联系电话： 0951-28990983二、估价方机 构名 称： 银川 万达 房地 产评 估有 限公 司单 位住 址： 银川 市怀 远路 号 18 号法 定代 表人 ：吴 建超联 系电 话： 0951-28914073三、估价对象估价对象坐落于银川市金凤区西苑小区3 号楼 3 单元 301 室，为框架剪力墙结构，总建筑面积为83.13 m 2 。 本 次评 估范 围房屋具 备天 然气 、暖气、 水、电 等生活设 施。估价对象建成于2000 年初，维护保养情况较好，成新率为87%。该估价对象所处住宅小区东
7、至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。四、估价目的为 出售 该房 产提 供价 格参 考依 据。五、估价时点2013 年 1 月 1 日 。5六、价值定义本 报告 提供 的价 格是 估 价对 象在估价 期日 、在 本报 告的 全部 限制 条件下 、银 川市 房地 产市场自 由 开放 、完 全竞 争状 态下 的公 开市 场价值。 所谓公 开市场价 值是在公 开市场最 可能形成 的价格；采用公开 市场 价值 标准 时，要 求评估的 客观合理 价值应是 公开市场 价值 。委估房地产的价格定义为：建筑 物为 框架 剪 力墙 结构 ，用 途为 住
8、宅 ，经济 耐用年限 为 70 年，已 使 用 12 年 ，尚 可使 用 58 年；委 估宗地法 定使用年限 为 50 年 ( 从 2000 年 11 月到 2050 年 11 月 ) ，即委估宗 地剩余使 用年限为38 年 。按 房地产收 益的稳健 性原则， 该房 地产的收 益年限按 剩余使用 年限38 年 计的市场 价格 。七、估价依据（一）行为依据委托评估函 。（二）法律法规依据1. 中华人民共和国土地管理法 。2. 中华人民共和国城市房地产管理法 。3. 房地产估价规范 （ GB T 50291 1999）。4. 城镇土地估价规程 (GB/T 18508-2001) 。5. 地方人民政
9、府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据房地产权证银房权证字第7894 号（四）其他依据(1) 评估约定书(2) 估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3) 本公司掌握的有关资料。6八、估价原则合法原则公平 原则最高最佳 使用原则替代 原则需求与供 应原则估价 时点 原则协调原则综合分析 原则及多 种方法比 较原则九、估价方法估 价人 员在 实地 勘察 的 基础 上，对委 托方 提供 的各 种资 料进 行了 认真分 析， 根据 估价 期日委估 房 地产 用途 、估 价目 的、 资料 状况 和银川市 房地产 市场 的实 际情 况，决定 采 用市 场比 较法 和成 本法 来测 算委
10、估房地产 的价格 。十、估价结果通过 市场调查 以及运用 科学的估 价方 法， 最后 得出 该房 地产的价 格为肆拾叁万零七百圆整十一、估价作业日期2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日 。十二、估价报告应用的有效期本 估价 报告 有效 期为 壹年 ，即从 2013 年 1 月 1 日至 2014 年 1 月 1 日 。十三、估价人员估 价师 签名资 格证 书号吴建 勇建房估 证字 2005035号银 川万达房 地产评估 有限公司二 一 三年一月 三日7银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告一 、个别因素分析1 估价对象四至估价对象位于银川市金凤区正源南街260 号，东至正源南街，南至
11、黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。2 估价对象概况估价对象位于银川市金凤区西苑小区3 号 3 单元 301 室。估价对象状况一览表项目名称西苑小区 3 号 3 单元 301 室项目位置银川市金凤区正源南街260 号建筑结构框架剪力墙楼层6土地使用权类型出让土地使用权用途住宅土地使用面积（ m2）83.13共有情况单独所有房屋所有权人与土地张永军使用权人房屋性质商品房规划用途住宅二、区域因素分析1 地理位置：估价对象位于银川市金凤区正源南街260 号，东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。2 交通便捷度：估价对象向约东600 米为正源南街，周边公交线路有21 路、 34路、 49 路、 1 路、 11 路、 18 路、 105 路，道路通达性和便捷性较好。3 公共配套设施：商务配套主要有中国工商行宁夏分行、宁夏银行西城支行等。生活配套设施如购物场所、 邮电局、饭店等较齐全， 周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。4 周边环境：综合商场：双宝菜篮子丽园店、 新华百货超级购物广场、 新华百货良田购物中心医 院：宁夏残疾人康复中心、宁夏人民医院分院、新协和医院、宁夏眼科医院邮 局：中国邮政凤凰南街邮政所、北塔邮政所银
