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1、2010年重庆房地产市场研究报告2010年重庆房地产市场研究报告中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年重庆房地产市场研究报告目 录序言：4第一章、城市经济5第二章 产业政策10一、2010年国家房地产政策解读10二、2010年重庆市政规划解读15第三章、土地市场21一、经营性土地市场供应分析21二、经营性土地土地成交分析22第四章、行业发展24一、开发投资额24二、房地产建设指标25三、保障住房市场25第五章 市场交易28一、商品房市场28二、商品住宅市场36三、办公市场42四、商业市场43第六章 区域产品篇45一、区域市场综述45二、区域房型结构分析（仅针对商品住宅）
2、47三、区域面积段分析48四、区域价格段分析50五、区域总价段分析51第七章 经典案例篇52一、经典营销案例52二、经典媒体案例58第八章 市场预测篇68一、政策预期68二、土地供需69三、市场走势69四、2011年面市亮点项目70第九章 数据篇（附录）74一、整体市场741、土地与商品房供求742、商品住宅月度供应房型占比753、商品住宅月度供应面积段占比754、商品住宅月度成交房型占比765、商品住宅月度成交面积段占比766、商品住宅月度成交套内单价段占比777、商品住宅月度成交总价段占比77二、区域数据781、渝北区782、南岸区803、九龙坡区814、江北区825、沙坪坝区836、渝中
3、区847、巴南区858、大渡口区86对本市场报告数据说明：供应量：办理预售许可建筑面积总量。新增推案量：重庆市场进行开盘或加推的项目推出套内面积总量。本市场报告中，除商品住宅外新增供应、成交、成交均价以套内价格为准外，关于市场新增供应量（预售许可证）、成交量、成交均价的数据全部以建面数据为基准，其中新增推案量的数据以套内面积为基准,各楼盘销售价格为套内价格，成交数据来源于网上房地产，宏观经济数据来源于重庆统计局。重庆市场：指重庆行政划分主城区八区（除北碚区），其中渝北区包含行政划分渝北区与北部高新区、北部经开区；南岸区包含行政划分南岸区与经开区；九龙坡区包含行政划分九龙坡区与高新区。1中国房产
4、信息集团-重庆机构渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号邮编：400010 电话：63318611序言：2010年中国房地产市场调控政策迭出，力度空前，被称为“史上最严厉”。然而三轮调控打压之下，市场却走出了三轮快速消化期。有人说2010年是楼市走低的一年，这一年，调控不间断，勒紧了房企的脖子；又有人说2010年是楼市发展的一年，调控的挑战带来新的发展机遇，经过政策洗礼的房企会如破土春生的绿芽，稳健发展。2010年，从年度调控转变为季度调控，从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求，调控已然成为2010年楼市的常态，但不管是年初的国11条、4月份的新“国十条”还是十一前后的限购、差别
5、信贷政策，都被市场快速消化，这一定程度上势必坚定了有关部门继续调控房地产市场的决心和意愿。面对通胀和流动性资金过剩的大环境，房地产的投资品属性被再度看好。2010年，楼市调控让房企们有些应接不暇，重庆楼市在调控下跌宕起伏,从天量成交的春交会到秋交会的“过于冷清”。从供求关系来看，市场存量较低，从供求比来看，近几年市场需求持续旺盛，尽管2010年供不应求状况较2009年有所缓解，但存销比在10个月以下，重庆仍处供不应求态势，市场没有明显去化压力。对于2011年，调控仍然是房地产市场的主基调，而房产税的出台、房产交易税、保障性住房建设等政策关键词将备受关注，楼市背后的精彩剧情还在继续上演。2011
6、年，调控不松绑，无论是房企，还是购房者，都期待着新一轮好戏开锣，我们将拭目以待第一章、城市经济一、GDP图1-1-1 2001年-2010年重庆市GDP及增长趋势图数据来源：重庆市统计政府公众信息网。备注：2010年为预估值， 2010年GDP2009年GDPX（1+2001年至2008年各年GDP增速平均值）。重庆市直辖以来一直处于高速发展阶段，自2001年起，重庆市的地区生产总值即以两位数的速度增长，从1999年的1491.99亿元到2009年的6528.7亿元，预计2010年重庆市的国内生产总值将达到7600亿元以上。2010年，作为“十一五“计划的收官之年，重庆市诸如内陆保税港区建设、
7、成渝经济区的和“两江新区”获批等进一步推动重庆内陆开放高地建设，重庆市的经济环境发生巨大变化，综合经济实力再次迈上一个新台阶。2011年，重庆市同样将面临新的机遇和挑战，从发展环境看，全球经济复杂性将进一步增强、世界经济复苏进程可能放缓，但国内经济稳定增长的良好格局将得以持续，市内经济稳定快速发展的动力也会日益增强。二、工业增加值图1-1- 2 2001年-2010年重庆市工业生产总值及增长趋势图数据来源：重庆市统计政府公众信息网。备注：2010年为预估值，2010年工业生产总值2009年工业生产总值X（1+2001年至2009年各年工业生产总值增速平均值）。作为西南工业重镇的重庆，工业在国民
8、经济中占据核心地位，同时发展迅猛，2001年-2009年，工业生产总值保持着高速发展，平均增长率为24.4%。2010年，全国整体宏观经济好转，全球金融危机的影响逐步消失，重庆规模以上工业生产状况快速复苏，很大程度上提高了重庆市整体经济的增长和改善着重庆市的整体面貌。2010年上半年重庆市规模规模工业完成总产值4795.8亿元，同比增长29.2%，其中工业增加值1412.2亿元，同比增长25.1%，增速稳定保持在全国第6位，西部第3位。下半年全是仍保持较好的增长势头，重点行业的带动性作用明显，如信息、汽摩、化工等支柱产业均保持高于全市工业平均水平的增幅。三、进出口图1-1- 3 2001年-2
9、010年重庆市进出口及增长趋势图数据来源：重庆市统计政府公众信息网。备注：2010年为预估值， 2010年进出口总值（2009年1-11月进出口总值/11）X12。重庆市对外贸易在近几年来发生了翻天覆地的变化，虽然2009年受世界经济危机的影响，进出口总值增速放缓，但今年国际金融的影响逐步减弱，对贸易逐步恢复并不断发展，截止2010年111月重庆市外贸进出口总值104.7亿美元，突破百亿大关且超过2008年全年进出口总值，而同比增长53.8%。其中，出口61.7亿美元，同比增长63.9%；进口43.0亿美元，同比增长41.2%。四、固定资产投资图1-1- 4 2001年-2010年重庆市固定资
10、产投资及增长趋势数据来源：重庆市统计政府公众信息网。备注：2010年为预估值， 2010年固定资产投资总值2009年固定资产投资总值X（1+2001年至2009年各年固定资产投资总值增速平均值）。2001年以来，重庆加快基础设施建设，固定资产投资增长率均保持在25%左右浮动，即使在2009年在金融危机最困难的阶段，全年固定资产投资增长率仍达31.5%。2010年宏观调控方向保持政策总体连续性的基础上，进行以结构调整为核心的微调，而截止2010年10月我市固定资产投资额达5016.52亿元，同比增长30.4%，扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策为政府投资力度的加大提供了重要条件。五、社会零售总
11、额图1-1- 5 2001年-2010年重庆市社会零售总额及增长趋势图数据来源：重庆市统计政府公众信息网。备注：2010年为预估值，2010年社会零售总额2009年社会零售总额X（1+2001年至2009年各年社会零售总额增速平均值）。直辖以来，重庆市社会零售总额一直处于高速增长阶段，从1999年的667.01亿元到2009年的2479亿元， 2010年1-11月高达2588.8亿元，超过2009年全年社会零售总额，同比增长18.8%，增速比上月加快0.1个百分点，比去年同期提高0.4个百分点，比全国平均水平快0.5个百分点，累计增速已连续22个月保持在18%以上的高位。2010年重庆市消费品
12、市场继续保持稳定较快增长。消费市场出现供需两旺的局面，社会消费品零售总额的快速增长不仅代表城市商业的日益繁荣，同时也代表着居民生活水平和消费水平的不断提高，这将为未来商业地产的的发展带来广阔的空间，而这也与目前许多地产大鳄转战商业地产的发展方式不谋而合 。第二章 产业政策一、2010年国家房地产政策解读1、“新国十条” “ 新国五条”国家宏观调控政策事件回放：“新国十条”国家：最严厉差别化住房信贷政策4月17日，国务院要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶以及未成年子女），贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷
13、款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高。事件评述：“新国十条”，与年初的“国11条”相比，变化最大的主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供给和市场监管的措施较之前基本一致。通过需求方面进行调控，主要打击投机购房，一方面首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；除了信贷政策外，税收政策也明显加大调控作用，虽然没有明确的税收政策出台，但本次政策已经释放出房产消费税或房地产保有税的出台预期信号。言外之意，如果目前的政策调控对高房价上涨还是不能起到抑制作用的话，
14、税收工具作为更强有力的杀手锏将随后登台，力求加速楼市降温，而年末的房产税试点城市的决定同样证实了这一观点。地方: 弱化的地方新政表2-1-1全国主要城市地方细则一览表城市时间主要观点力度重庆2010.5.211、酝酿对个人房产收益征税2、试点公积金结余建保障住房3、严禁向别墅供地4、首套住房主城纳税人有按揭补助5、第二套住房贷款首付比例不低于50%6、买三套房首付比例大幅度提高 北京2010.4.301、暂停发放第三套及以上住房贷款2、同一个家庭只能新购买一套商品住房3、手提个人售房计税，税务部门可查信息4提出第二套住房认定方法5明确楼盘公开全部销售房源时间 青岛2010.4.231、更为严厉差别化信贷政策2、落实有关房地产税收政策3、采取促开工、促上市的措施4、建立考核问责机制5、建设用地供应机制要比上年增加30%以上 浙江2010.5.171、首套房90方以上房贷最低首付三成2、不足5年的非普通住房对外销售全额征收营业税3、房屋转让个税可提高征收标准4、保障性住宅用地供应还将提高5、每套房源明码标价，不得随意涨价 厦门2010.5.141、开发商严控捂盘或拆分预售2、落实商品房“一房一价”明码标价3、购买第二套住房的家庭，首付款（含公积金比例）不得低于50%4、对贷款购买第三套
