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1、摘 要通过我公公司对本本项目总总体规划划设计的的研究，以及对对8#楼楼方案的的研究和和分析，我们认认为本案案销售推推广的关关键在于于对本项项目所在在地域总总体的策策划和推推广。由于地理理位置的的优势，开发商商长期本本地经营营的优势势，以及及开发商商所具有有的独到到的文化化背景的的优势，使本项项目具有有了很好好的潜质质，拥有有可以设设计的空空间，完完全能够够运作成成为一个个突出的的、概念念鲜明、立意独独特的房房地产项项目。进进而通过过项目的的运营和和管理，可以使使本项目目成为中中关村文文化休闲闲的地标标性的建建筑群落落，为日日后长久久经营打打下良好好基础。同时，根根据我们们分析，本项目目由于历历
2、史和当当前的原原因，在在设计、布局、环境和和市场竞竞争等方方面存在在问题，这这些问题题会直接接影响到到项目推推广和销销售的效效果。我我公司从从实际出出发，以以客观的的角度对对存在的的问题进进行了分分析，并并提供了了相应的的解决方方案。根据分析析，我们们建议把把本地域域塑造成成为中关关村人的的精神家家园，为为中关村村地区提提供一个个休息、交流和和休闲娱娱乐的文文化区域域。在宣传推推广方面面，我们们主张以以面带点点，点面结结合的方方式进行行宣传。即通过过对本地地域总体体的宣传传，带动动本项目目（8#楼）的的宣传。我公司所所做的分分析研究究以事实实数据为为基础，在此基基础上，凭借公公司所拥拥有的资资
3、源和经经验，凭凭借对市市场的了了解和直直觉，起起草了策策划报告告。我公公司在客客户资源源、对市市场的把把握和对对营销推推广的运运作方面面有很好好的优势势。我们真诚诚希望能能够和贵贵公司携携手合作作。第一部分分 市场场调查与与分析一、 北京市写写字楼整整体市场场调查与与分析综述：通通过对北北京写字字楼市场场总体供供需对比比分析，北京写写字楼市市场的供供需均在在逐年增增加，但但从长期期的发展展看，随随着加入入WTOO进程的的逐步加加快，CCBD区区域、中中关村区区域与金金融街区区域内还还是存在在发展潜潜力。目目前写字字楼的租租售情况况在以稳稳中有降降的趋势势发展。但是我我们认为为随着中中关村地地区
4、写字字楼市场场的逐渐渐成熟，周遍商商务气氛氛的渲染染，中关关村地区区写字楼楼还会有有很大的的发展空空间，是是北京市市写字楼楼最有前前景的区区域。（一）供供应市场场调查与与分析1、写字字楼供应应量分析析从京城写写字楼市市场供给给量来看看，自119944年国家家开始对对甲级写写字楼开开发量进进行控制制以来，写字楼楼入市量量不大。19999年共共有155栋写字字楼入市市，建筑筑面积总总计约668万平平方米，比19998年年减少了了43万万平方米米； 220000年新入入市的写写字楼约约为900万平方方米，较较19999年上上涨222万平方方米，220011年共有有11栋栋甲级写写字楼入入伙，为为市场
5、新新增供应应1899.2万万平方米米，这几几乎是220000年新增增供应的的两倍。截止到到20001年底底，北京京市甲级级写字楼楼存量达达到5227万平平方米。那些现现在尽管管还不能能入伙，但是已已经开始始预租和和预售的的写字楼楼也是当前写写字楼市市场供应应量的一一部分。写字楼楼的供应应量正在在以成倍倍的速度度逐年增增加。2、写字字楼供应应区位特特征写字楼供供应板块块特征明明显，东东西供应应差异不不大。从从分布上上看，东东部写字字楼主要要集中在在中央商商务区及及其附近近地区，西部写写字楼主主要集中中在中关关村及金金融街地地区。从从供应量量上看，20001年北北京新增增甲级写写字楼的的分布在在北
6、京的的东部和和西部呈呈均衡态态势，即即东部和和西部写写字楼的的供应量量基本相相同。东东部写字字楼的新新增供应应量为991万平平方米，包括瑞瑞城中心心、京汇汇大厦、艾维克克大厦、中国人人寿大厦厦、东方方广场二二期，它它们占总总数的558%，西部写写字楼供供应量为为67万万平方米米。这说说明北京京主要的的商务区区办公环环境有了了好的改改善，投投资区域域集中化化开始向向多元化化方向发发展，这这既是城城市的进进步，又又是北京京写字楼楼市场成成熟的表表象。北京写字字楼的发发展具有有明显的的集聚性性，例如如东三环环国贸区区域、金金融街西长安安街区域域、中关关村区域域、王府府井东长安安街区域域等。这这些区域
7、域写字楼楼的集聚聚所形成成的商业业氛围无无一例外外的与该该区域的的整体经经济发展展前景有有着直接接的关联联，同时时这些商商圈的形形成又直直接带动动了本区区域其它它类型房房地产的的发展。在区域域化的发发展过程程当中，逐步产产生的对对写字楼楼的市场场需求也也是呈区区域化集集聚的，写字楼楼供应同同区域需需求的同同步发展展也随着着区域需需求的不不平衡而而出现了了较为明明显的区区域化分分布。（二）需需求市场场调查与与分析1、写字字楼需求求量分析析从总体上上看，220011年北京京写字楼楼的需求求比20000年年有明显显地下降降，这可可以从这这两年写写字楼的的吸纳量量上看出出来：220000年北京京甲级写
8、写字楼的的吸纳量量约700万平方方米，而而20001年仅仅24万万平方米米。同时时，据戴戴德梁行行的数据据反应，写字楼楼的空置置率也出出现了大大幅上扬扬-从去年年第四季季度的77.2%涨到今今年111月份的的14.3%，上涨了了将近两倍倍。当然然，造成成这种状状况的原原因是多多方面的的。首先先，20000年年蓬勃发发展的互互联网行行业今年年几乎陷陷入停顿顿，许多多网站或或是缩减减面积，或者干干脆倒闭闭；其次次，世界界经济的的放缓甚甚至衰退退导致跨跨国公司司的需求求缩水；第三，“9111”事件件进一步步加剧了了这一状状况，许许多国外外大公司司开始观观望或者者大面积积削减办办公面积积。写字字楼市场
9、场总体需需求量虽虽然有所所增加，但是实实际吸纳纳量随着着经济的的衰退而而减少，空置率率增加。2、市场场需求主主体复杂杂北京特殊殊的地理理位置决决定了这这里的物物业、尤尤其是写写字楼物物业目标标客户的的复杂性性和多样样化。由由于这里里是祖国国的首都都，无论论是从经经济的角角度，还还是从政政治的角角度来看看，北京京写字楼楼的辐射射范围都都极其广广泛，它它的辐射射范围相相对于全全国其它它城市来来说无疑疑要大出出许多，因此这这里涉及及的需求求客户从从外国驻驻华使馆馆、跨国国公司企企业、各各类办事事处、本本地的公公司企业业、ITT信息产产业、中中介机构构等等极极其广阔阔。客户户群的需需求层次次较为复复杂
10、，对对写字楼楼的功能能需求相相应的也也就存在在着较大大的差异异性，尤尤其是随随着WTTO的后后期进入入，“新经济济”的发展展表现出出强健的的势头，对写字字楼的使使用功能能也就提提出了更更多更高高的要求求，适应应这一趋趋势，对对写字楼楼的需求求定位及及产品定定位也就就愈加显显得重要要。从需求的的行业分分布上看看，证券券业与通通讯业需需求旺盛盛。证券券业应该该算是写写字楼市市场上最最大的需需求来源源，尽管管股票市市场在220011年表现现差强人人意，但但今年最最大的一一笔成交交就出现现在证券券行业，银河证证券在国国企大厦厦买了33万平方米米，其它它如广东东证券在在腾达大大厦租用用了70000平平方
11、米，大鹏证证券在鹏鹏润大厦厦租用了了50000平方方米。从从IT行行业看，尽管以以门户网网站为代代表的互互联网行行业进入入了严冬冬，但IIT行业业中的其其它部门门，如通通讯业却却对写字字楼表现现出了强强烈的需需求。如如年初中中国移动动和中国国电信整整买了金金融街CC区100万平方方米的写写字楼；国内外外通讯业业巨头安安捷伦和和中国网网通分别别吸纳了了50000多平平方米的的写字楼楼面积；红帆通通讯在中中国国际际科技会会展中心心租用了了37000平方方米；双双威视讯讯在京汇汇大厦租租了36600平平方米，北京电电信通在在惠普大大厦和京京汇大厦厦分别租租了24400和和8000平方米米等等，种种租
12、租务案例例表明，宽带行行业正如如20000年的的门户网网站一样样抢眼，国内公公司对写写字楼的的需求尤尤其强烈烈。（三）租租售状况况调查与与分析1、写字字楼的销销售情况况分析从售价上上看，今今年的售售价与去去年相比比有了一一定程度度的提高高。截止止20001年12月月,北京甲甲级写字字楼平均均售价1161000元/平方方米，与与20000年相相比上涨涨5%。售价的的上涨很很大程度度上取决决于去年年尚未完完工的写写字楼今今年由于于接近现现房而调调整了价价格，如如接近完完工的楼楼盘数码码科技大大厦和靠靠近未来来奥运村村的楼盘盘远大中中心，这这些楼盘盘对20001年年售价的的上涨起起了主要要作用。另一
13、方方面是，目前北北京写字字楼市场场的投资资回报率率约在99111之之间，与与国外房房地产市市场5左右的的回报率率相比是是非常可可观的。受高投投资回报报率的吸吸引，一一些以投投资为目目的买家家也开始始大面积积购买写写字楼（如凯旋旋大厦就就吸引了了一部分分投资型型买家），因此此写字楼楼的销售售价格是是缓慢上上升。2、写字字楼的租租赁情况况分析 北京写字字楼市场场自19999年年年底开开始反弹弹以来，楼宇租租价上涨涨，交易易活跃。行情上上升之猛猛之快，不亚于于北京的的股票市市场，甚甚至个别别楼宇已已经“封存”。尤其其是以中中关村和和东部CCBD为为核心的的商务区区域，在在全球IIT业为为主导的的高科
14、技技产业的的蓬勃发发展和中中国即将将加入WWTO利利好因素素的带动动下，这这两个区区域受益益于得天天独厚的的科技人人文环境境和传统统外商贸贸区的基基础条件件，以及及政府所所给予的的政策支支持，不不但其发发展势头头和前景景已世人人皆知，而且已已成为整整个写字字楼强劲劲复苏的的领头羊羊。虽然北京京写字楼楼市场的的整体租租金涨势势明显，但这并并不表明明整个写写字楼市市场的供供需已经经达到平平衡。目目前的写写字楼市市场仍然然处于进进一步的的调整期期，市场场的空置置率依旧旧较高，达到220%30%，要想想达到110%以以下的理理想空置置率仍需需等待时时日，依依赖于市市场需求求量的继继续加大大。目前前租金
15、涨涨势明显显的区域域主要集集中在中中关村区区域、朝朝阳区CCBD区区域、长长安街沿沿线及金金融街等等区域。而且从从长期的的发展来来看，中中关村、CBDD物业的的升值潜潜力是最最毋庸置置疑的，因为这这两个区区域经济济潜能所所蕴涵的的写字楼楼物业需需求量和和规模都都是相对对刚性的的。写字楼租租赁市场场虽然有有明显的的涨势，但是情情况并不不容乐观观，目前前全市写写字楼日日租金水水平超过过6元/天平方米米的甲级级写字楼楼有333家，日日租金水水平在55-6元元/天平方米米的甲级级写字楼楼有344家，日日租金水水平在44-5元元/天平方米米的甲级级写字楼楼有800家，日日租金水水平在33-4元元/天平方米米的写字字楼有1174家家。根据据我们的的监测，今年的的租金走走势如下下图，可可以看出出今年三三季度的的平均租租金水平平有了明明显的下下降，达达到233.5$元/月月平方米米，通过过租赁价价格走势势可以看看出明年年年初的的价格水水平不容容乐观。图1北京京市甲级级写字楼楼20001年租租金价格格走势二、 中关村地地区写字字楼市场场调查与与分析根据我们们公司对对中关村村写字楼楼整体市市场的跟跟踪、调调查与分分析，我我们提供供如下结结论：n 20022年中关关村地区区写字楼楼将继续续保持高高的供应应量，总总供应量量在三十十万平方方米左右右n 有近一半半的物业业只租不不售，表表明
