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1、成本控制要点应用指南（ 试 用 本 ）编者 按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂 成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说 明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛 选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以 控制什么 What、怎样控制 How和谁 来控制 Who 的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、 2000、6目录第一项 第二项 第三项 第四项 第五项 第六项 第七项 第八项 第九项附件北京公司规范
2、化管理系列文件立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国 家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内 最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这 一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地费用少交或晚交，力争减免项目部负责详见 项目立项成本控制要点说明 中项目开发成本 构成表、附表一、 附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公 司工程体系走； 交 政府部分按有关 规定办理工程部、设计部和 审算部负
3、责自建部 分；工程部负责交 政府部分。规划条件满足公司利益最 大化，合理提高容 积率，降低土地成 本项目部、设计部负责2、 买断项目买断内容明确买断内容明细项目部负责详见 项目立项成本控制要点说明 中项目开发成本 构成表、附表一、 附表二及买断方 式的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责3、 合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责详见 项目立项成 本控制要点 说明 中项目开发成本 构成表、附表一、 附表二及合作开 发的成本构成分成比例双赢原则
4、；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规 划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动 带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密 规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的 职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规 划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分 析市政状况信息分析 规划要点确立 可行性研究设计任 务
5、书 可行性设计变 更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评 审委员会， 对方案进 行评审、确定。未通过的方案进入 可行 性设计变更环 节，再重新评审。由项目、设计、 工程、审算、 财务、销售等 各部门组成 评 审委员会 ，总 经理负责对可行性规划设计（3）设计成果根据 实际情况进行 细节调整设备选型方案提前 确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成审算部负责，果进行投资估算设计部配合根据项目前期运营设计部负责，的情 况和市场分析项目部、销售制订设计任务书部协作2、报批设计（1）设计方案方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2
6、）报批注意市政设计 注意相关法规，完 善自身报批规范性， 材料完整项目部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投 标方案和设备选型、 实体研究、 环境方案 等因 素对总成本作 出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计 2 种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（
7、3）桩基施工图设计调整5、施工图设计（1） 施 工 图 设计要求根据销售包装设 计、桩基设计、功能 设计 及配套设施等 因素，在扩初图基础 上确 立施工图设计 要求建安施工图中结构 造价、建筑造价和环 境设 施费等约占总 造价 70%的部分属于 设计方可控部分， 应 严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2） 报建政府部门报批费， 按 政府有关政策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签， 明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计 图纸测算与实际施 工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、销售包装结合营销费用控制设计施工招投标根据扩
8、初设计图、 经（1） 方案设 计营指 导书和实体研设计部负责，7、装修方案要求究的 结果确定方案设计要求销售部协助设计（2） 材料设 备市场信息调研选型成本方根据设计要求确定设计部负责案装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分 分析参见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件市场调研销售部负责（1）小区建筑物 功能的经济评估有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助8、功能设计（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责根据投资估算和报（3）环境方案设批标 准确立环境设设计
9、部负责，计计方 案目标成本总项目部协助额招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持 各部门与销售 部的信息畅通， 保障 销售 承诺与实际功 能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽 商严格 按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规范10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩 初图确定前确 定材料设备， 使设计 在图 纸阶段就考虑 了材料设备的安装设计部负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员
10、会详见 设备材料采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件工程部负责工程监理招投标建立承建商、工程合同；监理、材料及设备供设计部负责设（1）资质货商名册及资料库。计、环境、装详见 招投标（2）管理水平从公司认可名册中修招投标合管理规范 第1、投标单（3）技术力量的承建商、供货商、同。8 条至 15 条位的选择（4）历史记录监理公司
11、中选择投审算部负责材和招投标管（5）资金实力标单位。料设备招投标理程序（6）合作经历主办部门推荐五家合同。投标单位报招投标销售部负责营工作组。销、包装招投标合同。招投标工作 小组 审核、考察、评估、 筛选三家以上投标 单位报招投标评审 委员会及主管领导招投标评审委 员会审核 主管领导批 准。详见 招投标 管理规范 第 8 条至 15 条 和招投标管 理程序各类合同的招投标1、工程部负责书内容应包含：工程监理招投（ 1）工期；标合同；（2）工程造价或取2、设计部负责详见 招投标费标准；设计、环境、管理规范 第（ 3）质量要求；装修招投标合2、招投标（ 4）付款方式；主办部门起草、制定同。6 条、
12、第 16文件（ 5）招标范围；招投标标准文本3、审算部负责条至 20 条、和招投标管（ 6）结算方式；材料设备招投理程序（ 7）验收标准；标合同。（ 8）投标注意事项；4、销售部负责（9）废标条件（投营销、包装招标书必须加盖投标投标合同。单位法人印章） ；（ 10）接标时间；（ 11 ）开标时间；（ 12）定标方法；（ 13 ）投标单位补充 意见；（ 14 ） 标 准 合 同 条 文；（ 15 ）图纸、其他要 求等。招投标工作组审核招投标评审委员会审核； 主管领导批 准；详见 招投标 管理规范 第 6 条、第 16 条至 20 条、 和招投标管 理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标（1） 技术性评标和定标（2） 经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负 责技术评标 2、审算部负责 经济标书的评 标3、财务部负责 审核广告包装 费详见 招投标 管理规范 第 21 条至 33 条、和 招投 标管理程序
