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1、深圳2001-05地块立项可行性研究报告目 录1项目总论31.1项目背景31.1.1项目名称31.1.2开发公司简介31.1.3承担可行性研究公司31.1.4研究工作依据31.1.5项目建设规划内容41.1.6项目开发手续41.2可行性研究结果51.2.1市场预测51.2.2项目建设进度51.2.3投资估算和资金筹措51.2.4项目综合评价结论72项目投资环境和市场研究92.1市场宏观背景92.1.1全国投资环境92.1.2深圳市投资宏观背景112.1.3区域进展及前景预测142.1.4宏观市场与本项目进展借鉴142.2区域市场分析152.2.1区域市场界定152.2.2供给分析152.2.3
2、需求分析162.2.4竞争分析162.2.5片区房地产市场分析结论173项目分析与评价183.1地块解析183.1.1项目地理位置183.1.2地形、地势183.1.3规划限制条件183.2项目SWOT分析193.3项目评价194市场定位及项目评估204.1项目定位204.2方案建议215项目开发建设进度安排225.1有关工程打算讲明225.2施工横道图226投资估算与资金筹措236.1项目总投资估算236.2资金筹措256.3投资使用打算257销售及经营收入测定267.1物业销售收入估算267.2资金来源与运用分析277.3销售利润278财务与敏感性分析288.1项目盈利能力分析288.2项
3、目不确定性分析288.3社会效益和阻碍分析299可行性研究结论与建议309.1拟建项目的结论性意见309.2项目要紧问题的解决方法和建议319.2.1项目的要紧问题319.2.2建议319.3项目风险及防范建议3110附表32A. 项目总论项目背景项目名称项目名称暂定为“ ”。开发公司简介承担可行性研究公司研究工作依据（1）关于规范深圳市房地产项目打算立项可行性研究报告编制的通知（深圳市进展打算局：深计2003590号）（2）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（3）建设项目经济评价方法与参数(国家计委、建设部：计投资1993530号）（4）关于印发经济评估方法的通知及附
4、件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）（5）深圳建设工程价格信息（2003）（6）企业提供的相关资料项目建设规划内容 依照托付方提供的深圳建设用地规划许可证、方案设计等相关资料，项目经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号2001补-05总用地面积（m2）4,4811.4建设用地面积（m2）4,4811.4道路用地面积（m2）0容积率2.22覆盖率30%计容积率面积（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商业（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商业（m2）4,000建设配套幼儿园3000 m2 ，居委会100m2 ，水电房和治
5、理房300m2总建筑面积（m2）99,600项目开发手续1、 项目已取得土地使用权项目已取得土地使用权，并已补交地价款。2、 项目开发合法性手续表2：项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照建筑业企业资质证书3、 结论项目用地的土地使用权出让合同书已签订，开发、建设手续正在办理。可行性研究结果 市场预测项目建设进度项目打算于2004年下半年动工，在资金及时到位的情况下，可能2006年三季度竣工，其开发建设期为2年2个月。投资估算和资金筹措1、 投资估算依照测算，项目的总投资为43,255.71万元（含地价），详见下表：表3：项目总投资估算表项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资
6、和销售回款。项目总投资约43,255.71万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金16,318.92万元，银行借款8,000.00万元，销售收入18,936.79万元。表4：项目资金来源表注：自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算)。项目综合评价结论1、 项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。2、 项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。3、 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善都市功能，增加财政税收，创作就业机会。4、
7、 经测算经济效益良好经测算要紧经济技术指标如下表所示：表5：项目要紧经济技术指标注：上表指标按住宅销售率为95和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。B. 项目投资环境和市场研究市场宏观背景 全国投资环境1、 2003年国民经济进展势头良好2003年中国国内生产总值116694亿元，比上年增长9.1%，人均GDP达到1090美元,首次突破1000美元大关。是1997年以来增长最快的年份。规模以上工业实现增加值41045亿元，同比增长17%；全社会固定资产投资55118亿元，增长26.7%；社会消费品零售总额45842亿元，增
8、长9.1%；居民消费价格指数增长1.2%。中国加入WTO后，开始融入全球经济一体化大潮，经贸合作将进一步扩展。2003年1-12月全国进出口总值为8512.1亿美元，同比增长37.1%，其中：出口4383.7亿美元，同比增长34.6%；进口4128.4亿美元，同比增长39.9%。随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。权威资料显示，从2001年开始居民消费结构已显示升级势头，新一轮以住宅、汽车、通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了我国相关产业生产和投资的不断进展。2003年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。我国社会消费结构正朝着进展型、享受型升级，汽车、
9、电脑、高档电器将加速进入家庭，人们关于住房条件改善的需求也将不断增长。 我国经济进入重化工业时期，高新技术产业进展和产业结构调整加速，正迎来一个新的进展起点。2003年重工业增长明显快于轻工业。2、 全国房地产市场状况房地产市场接着保持增长势头2003年，我国经济持续快速进展、都市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的进展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场接着保持在高位运行状态。房地产投资接着增长，但增幅会逐渐回落2004年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将专门大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资
10、进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应进展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势和气回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2004年房价将呈和气回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整时期；房改以及相关的政策效应通过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买接着成为市场主流。因区域进展的不平衡，房价进展趋势呈现较大的差异性，高速进展的中西部地区价格将保持增长势头，进展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房
11、地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科如此营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004年，房地产业将秉承品牌化进展趋势，个性化、品牌化接着成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知（银发2003121号），其要点如下：1、 加强房地产开发贷款治理、引导规范贷款投向；2、 严格操纵土地储备贷款的发放；3、 规范建筑施工企业流淌资金贷款用途；4、 加强个人住房贷款治理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；5、 强化个人商业用房6、 贷款治理；7、 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；8、 加强个人住房公积金托付贷款业务的治理
12、。；9、 切实加强房地产信贷业务的治理。国务院关于促进房地产市场持续健康进展的通知（国发200318号），积极鼓舞房地产市场进展。1、 房地产业差不多成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康进展的重要意义；2、 完善供应政策，调整供应结构（增加一般商品住房供应、操纵高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和治理等）；3、 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、接着推进现有公房出售、规范进展市场服务）；4、 进展住房信贷，强化治理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；5、 改进规划治理，调控土地供应；6、 加强市场监管，整顿市场秩
13、序。 深圳市投资宏观背景深圳是一座充满活力的外向型海滨都市，得天独厚的区位优势、体制优势以及智力优势使深圳在短短20多年的时刻，迅速进展成为中国综合实力最强的特大都市之一，在世界史上成就了经济快速成长的奇迹；同时深圳也是一座不断进展、不断完善中的都市，深圳中心区、地铁1号线、大学城、 “9+2”高新产业带等项目均在快速建设中，可能2004年中心区六大工程及地铁1号线将陆续投入使用，2005年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进一步美化都市形象，改善投资环境，使深圳的综合实力更强，吸引力更大。政策目标：深圳市委、市政府明确指出：深圳市将围绕建设国际性都市、现代化中心都市的目标定位，努力
14、把深圳建设成为高科技都市、现代物流枢纽都市、区域性金融中心都市、漂亮的海滨旅游都市、高品位的文化和生态都市，争取在2010年差不多实现现代化。正式签署出台的深圳市近期建设规划(2003-2005)指出，到2005年，深圳市年度国内生产总值将达3000亿元人民币；第三产业增加值占GDP比重大于50%；总人口600万610万，2010年和2020年规划人口规模分不操纵在750万人和900万人以内。都市建设用地规模操纵为570平方公里；人均居住面积25平方米；绿化覆盖率48%；港口吞吐量1.2亿吨；都市污水处理率60%。 规划确定了以下五大目标：1、区域协调进展：深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设、口岸通关及环境爱护等方面的合作；促进“珠三角”都市群协调进展，增强都市间的城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态环境爱护的合作。进一步提升深圳在珠三角都市群的中心地位。2、可持续进展：近期建设用地范围570平方公里，差不多生态用地操纵范围1100平方公里。建立六类生态系统，构筑全市差
