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1、鼓浪屿上的家庭旅馆发展调研报告以嫣然小屋为例第一章 家庭旅馆发展概述第一节 基本概述 （一）、定义所谓家庭旅馆，是指以家庭为经营主体的旅馆。一般是利用自己的住宅改造为旅馆，成本低，价格低，规模小。家庭旅馆也叫家庭公寓、家庭酒店、公寓酒店、家庭旅社、家庭旅店，主称家庭旅馆。 早年流行于欧洲、盛行于美国的，是一种“自己管理自己”的小型家庭旅馆，有农舍旅馆、青年旅舍、汽车旅馆、公寓式旅馆等。（二）、分类在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种：一种叫B&B(Bed + Breakfast)即床位加早餐，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫Guesthouse，是家庭经营的小型旅馆，其房间大部分
2、用来出租。 第二节 家庭旅馆发展的历史沿革（一）、产生家庭旅馆起源于英国。二战后，许多美国士兵等待回国，但许多人要等待好几个星期才轮到机会，因此士兵们就利用这个机会去看看他们曾经战斗过的地方。由于当时旅馆房源紧缺，出现严重的供不应求的现象，当地妇女便向年轻的士兵开放自己的家。这种行为立即得到了当地政府的支持，于是家庭旅馆就这样应运而生了。（二）、发展家庭旅馆在欧、美发展迅速。今天的英国，约40%的一夜旅客都在家庭旅馆住宿。欧洲的其他国家如意大利、德国等国的家庭旅馆也发展很快。在美国，由于乡村与城市两种互异文化的吸引，家庭旅馆分为乡村家庭旅馆和城市家庭旅馆。20世纪60年代末，两种形式的家庭旅馆
3、在美国都很盛行，尤其是80年代后，得到了迅速的发展。据有关资料统计，1998年美国有5000万旅游者选择了家庭旅馆，是1994年的两倍。日前，美国家庭旅馆代表了一个50亿美元的产业。这两年我国为适应假日旅游的需要而涌现了大量的家庭旅馆，市民将有闲置的商品房进行装潢，配备了全面的住宿设备，并向公安部门、工商和卫生部门申报，经核查符合条件的核发治安证、卫生许可证、经营许可证等。这种“家庭旅馆”在一露面，立即以它的独有的温馨魅力、经济实惠、简洁方便而受到老百姓的青睐，有些家庭出外旅游，已经不再选择那种传统的商住旅馆，而是选择家庭气氛比较浓的家庭旅馆，让自己身处异乡也有一种在家的感觉。第三节 家庭旅馆
4、的优劣势分析及管理途径（一）、优势1、省钱在同档品质下，家庭旅馆的费用将比宾馆便宜30%70% ，家庭旅馆活动空间却更大，是节约差旅费用的好办法。 2、舒适均备齐包括床铺被褥在内的居家必须用品。您放下行李即可入住，就像回到自己的家，尽享家的温馨与方便。 3、自助您可以按自己的习惯和喜好洗衣做饭打扫卫生，完全私密的独立空间，不受外界干扰。 4、灵活因为租期完全灵活，客人可随意安排自己的行程，而不必担心诸如“房租没到期”“自己添置的家具”等棘手 的问题。 家庭旅馆与酒店、一般旅馆旅馆的区别:费用低于酒店，可以提供居家的服务，租期一般比酒店长些,计价、租期更灵活 .酒店式公寓在提供住宿的同时，还提供
5、类似酒店式的服务，比如：定期打扫房间、送餐等；而家庭旅馆提倡自助服务，住在这里更像一个自己的“家” 家庭旅馆与青年旅馆和小旅馆的区别青年旅馆虽然也提倡自助服务，但是他们同样也是旅店，以1天7天的住宿为主；众多游客拥挤在有限的空间内，缺少个人的独立空间；家庭旅馆却弥补了以上缺点，同时又不失青年旅馆的实惠. 家庭旅馆更有居家的感觉。 5、闹中取静一般家庭旅馆都处在市区的繁华位置，交通便利，而且独享私密房间，免受打扰，让您远离都市的喧嚣，尽情享受安静的个人空间。装修考究，风格独特，给租住者以家的感觉。 6、家居享受。房间的床单被套抛弃酒店那种纯白的单调，改用高档的居家温馨。并且您可以按自己的习惯和喜
6、好生活，可以像在家一样洗衣做饭，不用担心饮食的差异，享用自己亲手做的饭菜。（二）、劣势1、家庭旅馆普遍档次较低、特色不突出、服务不能规范。 2、有特色的家庭旅馆数量少，如何打造高品位、功能齐全，有一定规模的家庭旅馆品牌产品，仍有得进一步的探索和实践 3、对家庭旅馆的管理、协调、疏导以及宣传推介仍有许多不足。 4、发展有特色家庭旅馆、受资金及配套设施制约。（三）、管理途径1、要让家庭旅馆合法经营。税收、工商、卫生等部门要提前介入，预先审核登记、年审，办理有关证照。 2、要建立家庭旅馆协会，负责进入审核许可和日常管理，各家庭旅馆也通过协会交流信息，提高水平。目前，国外家庭旅馆的发展较为成熟，英国、
7、法国、加拿大等国的家庭旅馆已经基本形成网络，信息、中介宣传、预订等都十分方便。3、要统一家庭旅馆的徽标和形象。这主要是规范市场秩序，便于开拓市场，让旅游者住得放心。4、在家庭旅馆集中的村落要建立“接待中心”，起到管理中心的作用，处理游客投诉，解决拉客问题，集中洗衣、救护，同时可以解决游客的基本的购物需求。第二章 鼓浪屿之家庭旅馆第一节 鼓浪屿家庭旅馆概述 （一）、基本概况鼓浪屿家庭旅馆是位于鼓浪屿上精致的小旅馆的总称。这些精致小旅馆一般是由历史建筑，特色民居改建而成。在改建的过程中分别融入店主的对生活的不同理解和对鼓浪屿的不同诠释。鼓浪屿上有着许许多多的家庭旅馆，可以说是百花齐放、百家争鸣，其
8、中厦门乐糖花园旅馆、厦门山舍咖啡旅馆、榕树下咖啡旅馆等旅馆，它们各自暂放着自己独特的魅力，郝然已成为鼓浪屿上一道独特的风景线！厦门鼓浪屿目前作为国内家庭旅馆发展的典范，从2004年出现第一家家庭旅馆，到2008年6月成立“鼓浪屿家庭旅馆商家协会”，2008年10月推出“鼓浪屿家庭旅馆”品牌建设实施方案，引导鼓浪屿家庭旅馆协会注册“鼓浪屿家庭旅馆”集体商标，截止2011年12月鼓浪屿家庭旅馆数量已达120间左右，而没有经营执照的还有110多家，这还不包括隐藏在居民楼间，无店面的100来家。由此可见，此行业的发展速度之快，家庭旅馆已经被打造成为鼓浪屿一个新的品牌。（二）、地理位置鼓浪屿位于厦门岛西
9、南隅，与厦门市隔海相望，与厦门岛只隔一条宽600米的鹭江，轮渡4.5分钟可达。(现环岛一周，约40分钟）面积1.87平方公里，2万多人，现为思明区所辖。第二节 鼓浪屿家庭旅馆发展情况 （一）、发展特点1、居民自建，私人经营 2、经营成本低，价格经济 3、经营灵活，很受旅游者特别是背包客的欢迎 （二）、发展状况截至去年2011年，鼓浪屿家庭旅馆已开业120多家（不含未登记旅馆），平均房间数量8间，每间房可接待最多3分，总共可接待客人3500人。 第三节 鼓浪屿家庭旅馆发展的优劣分析 （一）、优势 厦门地处东南亚国际旅游圈和我国华南旅游圈的交叉地带，旅游业的发展得益于这两大强势增长圈的共同推动，拥
10、有良好的市场前景 。鼓浪屿是厦门市最主要的景区，来厦的游客，绝大多数会到鼓浪屿一游。而且随着厦门经济特区的腾飞，鼓浪屿各种旅游配套服务设施日臻完善，成为观光、度假、旅游、购物、休闲、娱乐为一体的综合性的海岛风景文化旅游区。因此，鼓浪屿的客源与厦门本岛的客源是一致的。鼓浪屿特殊的地理环境限制大型商业酒店的发展，而家庭旅馆规模较小，灵活性高，很适合青年学生、背包一族和写生、摄影爱好者等小规模团体。 （二）、局限1、无证经营情况严重，自2010年，由于鼓浪屿申请世界文化遗产，鼓浪屿家庭旅馆的经营执照申请一直受到限制，至今只有三分只一的家庭旅馆合法营业，而相关部门一直没有采取有效的措施解决家庭旅馆无照
11、经营问题。2、恶性竞争的负面影响，非法经营的旅馆之间的恶性竞争对于整个行业的规范问题也有着重大的负面影响。不少隐藏在居民楼里的非法经营家庭旅店，通过在码头和正规家庭旅店的门口拦截旅客的方式，以其较为低廉的价格来抢夺客源。严重阻碍了家庭旅馆的健康发展。3、卫生条件有待改善，温暖的家庭氛围的塑造和卫生条件的改善同样制约着家庭旅馆的发展。脏乱拥挤，不符合营业标准的条件和环境，拉低外来旅客对鼓浪屿家庭旅馆的整体印象。4、“二元管理机制”导致家庭旅馆缺乏规范化管理。所谓“二元管理机制”是指2003年10月厦门市将思明、开元和鼓浪屿三个区合并为思明区，此后不久又成立了万石山鼓浪屿风景名胜区管委会，管委会行
12、政级别为副厅级。这样，思明区和鼓浪屿管委会都对鼓浪屿有管辖权。这种“二元管理机制”导致的直接结果就是政府监管力度不足，缺乏直接、明确的监管单位。例如面对家庭旅馆无证经营问题时，街道办出的问题只有街道去管，别墅出了问题，则是管委会的事，但是管委会又没有执法权。第四节 影响家庭旅馆发展不足的原因（一）、相关部门的不作为是导致行业混乱的最重要的原因。自2010年，由于鼓浪屿申请世界文化遗产，鼓浪屿家庭旅馆的经营执照申请一直受到限制，至今只有三分只一的家庭旅馆合法营业，而相关部门一直没有采取有效的措施解决家庭旅馆无照经营问题。（二）、非法经营的旅馆之间的恶性竞争对于整个行业的规范问题也有着重大的负面影
13、响。不少隐藏在居民楼里的非法经营家庭旅店，通过在码头和正规家庭旅店的门口拦截旅客的方式，以其较为低廉的价格来抢夺客源。其脏乱拥挤，不符合营业标准的条件和环境，拉低外来旅客对鼓浪屿家庭旅馆的整体印象，严重阻碍了家庭旅馆的健康发展。如果任由家庭旅店目前这种无序混乱的市场发展下去，鼓浪屿的家庭旅店特色将会逐渐失去，部分合法经营的家庭旅店甚至将面临倒闭的风险。（三）、自身资源的发掘。温暖的家庭氛围的塑造和卫生条件的改善同样制约着家庭旅馆的发展。 过分依赖于外部环境因素，家庭旅馆将不可避免地受到环境波动制约。例如，如果单纯鼓浪屿家庭旅馆依靠旅游区，则旅游旺季时家庭旅馆不能满足需求，而淡季时客源又难以为继
14、。如果自身形成旅游资源，那么，既可以充分利用旅游地的优势，又可摆脱淡旺季明显的劣势。 （四）、上游产品的供给。尽管家庭旅馆主要以私有房产和家庭人员劳动为供给要素，但无论是客房还是餐饮服务，都要依靠其他产品的支持，如果这些产品价格上升，会直接导致经营成本提高；其质量优劣，也直接影响家庭旅馆的服务成败。家庭旅馆相对处于卖方市场地位，谈判地位弱小，更容易受到上游产品波动的影响。（五）、旅游市场。家庭旅馆的目标市场为当地旅游客源市场，旅游客源市场的趋势变化和结构等因素，对家庭旅馆的发展具有决定性的影响。作为饭店的子行业，家庭旅馆无疑受到整个饭店行业的经营情况影响。鼓浪屿家庭旅馆随鼓浪屿的发展阶段的深入
15、，会逐渐遇到旅游人次的收缩，从而使不可储存的家庭旅馆的使用价值作废。因而旅游市场的萎缩将直接导致鼓浪屿家庭旅馆的瓦解。 第五节鼓浪屿家庭旅馆的发展策略 （一）、强化家庭旅馆商家协会功能 家庭旅馆协会的成立不仅促进岛上商家的自我管理、自我约束、自我服务，有效维护消费者和商家双方的合法权益，还维护鼓浪屿旅游秩序，也将成为岛上商家与政府沟通联系的桥梁和纽带。充分重视和发挥商家协会的作用，规范商家入会条件、权利与义务等规章、管理制度，并建立服务会员单位的有效平台，进一步扩大协会的凝聚力，促进商家自律管理和有序竞争。（二）、加强管理规范，打造品牌。 建立商家、协会、政府三者的有机统一体，加强星级评定、诚信管理、员工培训等规范化建设，切实提高服务质量和诚信度，并做好网络宣传引导，打响鼓浪屿家庭旅馆品牌。（三）、注重配套服务 挖掘商家潜力，帮助谋划思路、提供信息，通过政府搭台、商家唱戏，努力带动形成相关旅游配套产业链，服务家庭旅馆的发展需要。目前，鼓浪屿家庭旅馆正处于自然竞争状态。从市场的角度和旅游业的发展要求来看，如果文化、艺术、音乐、休闲娱乐服务业、快速高效的餐馆业等其他服务业配套跟上来，岛上发展家庭旅馆的空间还很大。第三章 鼓浪屿上的家庭旅馆市场分析第一节 鼓浪屿游客
