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1、 “爱家小区”建设项目可行性研究报告 - 3 -目 录第一章 总 论31.1 项目名称31.2 建设地址31.3 用地单位的确定31.4 编制单位31.5 可行性研究报告编制依据41.6 可研报告研究的范围41.7 项目建设内容及规模51.8 投资估算及资金筹措61.9 项目效益分析6第二章 项目建设的背景及必要性72.1 项目建设的背景：72.2 房地产市场分析82.3 项目建设的必要性13第三章 项目SWOT分析和市场定位163.1 项目优劣势分析（SWOT分析法）163.2 项目的市场定位18第四章 项目规划设计及建设、经营方案224.1 项目建设场地及总平面布置224.2 建设内容及规
2、模234.3 项目开发经营策略264.4 项目开发经营策略274.5 项目建设规模33第五章 项目建设地址及建设条件355.1 项目建设场址355.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置365.3 建设条件36第六章 投资估算与资金筹措386.1 工程投资编制依据与说明386.2 项目投资估算396.3 资金筹措40第七章 项目实施管理及建设进度安排417.1 项目实施的原则417.2 项目经营管理417.3 人员配置、劳动制度417.4 项目实施管理417.5项目施工方式427.6 项目实施计划42第八章 招标方案448.1 招标投标依据448.2 招标投标内容448.3 招标计划安排458.
3、4 招标组织形式458.5 招标方式和招标程序468.6 招标组织纪律46第九章 环境保护及节能措施479.1 施工期环境影响分析479.2 项目建成后环境影响分析489.3 环保措施489.4 项目节能措施49第十章 项目经济评价5010.1 经济评价依据5010.2 财务评价指标的计算5010.3 项目风险及对策分析5210.4 经济评价综合结论54第十一章 社会评价5511.1 社会影响分析5511.2 社会评价结论56第十二章 结论与建议57第一章 总 论1.1 项目名称“爱家小区”建设项目1.2 建设地址“爱家小区”建设项目位于宝鸡市渭河南岸的高新技术产业开发区西区范畴，具体位置为西
4、与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商业、居住建设用地，详见规划定点图。1.3 用地单位的确定宝鸡市土地收购储备中心采用招标、拍卖、挂牌等形式，公开出让该宗用地的国有土地使用权，确定项目用地单位。1.4 编制单位本可行性研究报告编制单位为陕西建信工程管理有限公司，陕西省建设厅授予乙级工程咨询资格证书，证书编号为乙060061030055。陕西建信工程管理有限公司原名为“宝鸡建信造价师事务有限公司”，是经陕西省建设厅批准，省工商局备案登记，成立于2000年1月，是宝鸡地区最早组建的工程造价咨询机构之一，具有工程造价咨询乙级、招标代理乙级
5、、工程造价司法鉴定等资质资格。公司现有国家注册造价工程师、高级工程师、建筑、装饰、管道、电气、安装、园林、审计、经济等专业技术人员20余人。陕西建信人恪守职业道德，严守执业纪律，坚持“抓质量求生存，创信誉立市场，促管理求发展”的服务宗旨，树立“公正、精确、高效”的服务理念，依照国家法律、法规，为更多的建设项目提供专业的、忠诚的工程造价咨询服务。1.5 可行性研究报告编制依据a、委托编制“爱家小区”建设项目可行性研究报告的项目委托书；b、宝鸡市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心原万国建材市场用地定点及坐标的批复；宝市建规规地字200910号；c、宝鸡市土地收购储备中心200835号关于石坝河原
6、万国建材市场用地规划定点的申请； d、国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法及相关要求； e、现场考察和调研搜集到的资料。1.6 可研报告研究的范围本报告重点是对“爱家小区”建设项目的建设背景和必要性及迫切性、项目建设地址及条件、建设内容及建筑方案、环境保护及节约能源、项目的组织、人员编制及培训、项目的管理及实施进度、投资估算及资金筹措、经济评价等内容进行可行性分析与论证，并编制可行性研究报告书，以供项目竞地单位决策之用。1.7 项目建设内容及规模“爱家小区”开发建设项目拟建于高新开发区西区的繁华地段，毗邻环境优美的人民公园与渭河生态公园，南依俊秀的秦岭，地处宝鸡市渭河南岸的
7、经济、文化中心。该项目占地面积为18.432亩（不含代征道路）。“爱家小区”建设应高标准定位，开发理念要新颖独特，兼顾商用、居家功能，成为城区一道靓丽的风景。以高层框剪结构为主，总建筑面积为65000平方米（不含地下建筑面积）。小区拟建设3幢18层住宅楼及配套的休闲广场、小型生态型停车场及配电室等公共基础设施。户型设计更加注重居室功能，力推以中套热销型为主，户型面积配比为：120155平方米占总比例的85，90110平方米占总比例的15。项目用地的建设性质为商业、居住建设，宝鸡市土地收购储备中心拟对宗地进行收购，并通过公开招、拍、挂形式出让土地使用权。根据该宗土地的特点和地理位置，初步确定以“
8、爱家小区”的规模及方案，以使该宗土地达到最佳的利用和较好的发挥其使用功能。“爱家小区”是一项“惠民”的安居工程，同时也是加快公园南路旧城改造步伐，改善城市面貌的重要举措，考虑到实际情况，先保证临街商业用房及高层住宅建设以及所必须的各类设施和绿化景观布局，其他如生态型停车场、文化娱乐设施等逐步到位，使投资与效益协调一致，提高资金的使用效益。1.8 投资估算及资金筹措经估算，“爱家小区”开发建设项目总投资为13968.55万元，其中工程费用8652.15万元，其他费用4608.40万元，建设期利息708.00万元。本项目资金来源由项目建设单位统筹。经方案初步测算，建设单位应具备自有资金4190.0
9、0万元，融资1175.00万元，其余建设资金可从销售资金补充。1.9 项目效益分析经计算，“爱家小区”开发建设项目年投资利润为2.64%（含建设期利息），计算期6年内利润总额为2216.01万元；全部投资财务内部收益率为15.42%，高于本项目设定的8%的基准值；全部投资回收期为3.43年（含建设期3年）。不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力，本项目经济分析可行。报告从“爱家小区”项目用地的实际情况出发，提出了行之有效的开发建设方案，建筑风格结合现代文明城市的设计理念，具有经济、合理、投资省的特点。总之，该项目的实施具有良好的环境效益、社会效益和经济效益。第二章 项目建设的背景及必要性
10、2.1 项目建设的背景： “爱家小区”开发建设项目是在省委、省政府全面实施“民生八大工程”和市委、市政府为“改善城市环境、提高城市品位、造福于民”决策的大环境下提出的，该项目拟建于宝鸡市高新开发区西区内，由项目竞地中标单位承担建设任务。近年来，宝鸡市城市建设有很大的发展，特别是“创卫”、“创模”以来，城市建设和管理水平上了一个新台阶。但随着渭河南岸高新开发区突飞猛进的增长，拟建项目现有场地存在不少危旧房屋，区域基础设施薄弱、住宅与建材销售用房布局无序、生活环境较差，且周边商业用房及居住用房无法满足市场的需求，经市房屋经营主管部门与宝鸡市土地收购储备中心组织相关市场人员精心调研，特别是根据土地的
11、使用特点，初步形成了拟建“爱家小区”蓝图的构想。项目具体由获得土地使用权的使用单位实施，拟建成为一个环境优良、景观优美、功能齐全、集城市景观和商住场所于一体的万人大型现代化住宅小区。为改善居民的居住条件，创建新的人居环境，必将发挥十分重要的作用，也为宝鸡市的经济发展起到积极的推动作用。该旧城改造项目的实施，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将宝鸡努力建设成为现代化生态园林大城市。“爱家小区”开发建设项目的提出，是经过详细的调查研究，广泛听取各方面意见，认真总结和借鉴周遍市、县区商住小区建设的经验和教训，按照城镇规划的总体要求而布局，体现人性化、简约化、和谐化的新型
12、商住小区。力争将该项目建成为“设计规模精美，文化内涵丰富，性能价比极佳”的商业与居住项目，融合宝鸡市中高收入居民的消费导向的商住小区，使其成为渭河南岸最具发展潜力，最耀眼的星座。目前，该项目用地由宝鸡市土地储备中心进行收购，通过招、拍、挂形式确认土地使用单位后，从而组织项目的开发建设。2.2 房地产市场分析2.2.1 宝鸡市概况宝鸡位于陕西关中西部，辖九县三区，总面积1.8万平方公里，总人口367万,其中市区面积555平方公里，人口55万。宝鸡市被评为全国园林绿化先进城市，连续第五次荣获全国“双拥模范城”称号。位于陕、甘、川三省结合部，是连接西南、西北的交通枢纽。陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，
13、是陇海铁路线上第三个大“十”字。公路西通八达，已形成东连西安、西达兰州、北至银川、南接成都的四条干线和110条支线公路网。 2003年实现国内生产总值261.12亿元，同比增长12.6%，高于全国和全省平均水平，也是我市“九五”以来最好水平；完成大口径财税收入31.5亿元，其中地方财政收入10.6亿元，较去年实际增长14.1%。结构调整成效显著。一二三产业比例达到11:51.4:37.6；非公有制经济占全市经济总量的比重达到38%，较2002年提高3个百分点；县域经济呈现良好的发展势头。农业产业化步伐不断加快，畜牧业产值占农业总产值的比重达到39.8%，较2002年提高3.8个百分点；以实现投
14、资主体多元化为方向的国有企业改革进一步深化，工业经济走上多投入、大重组、速度快、效益好的路子，预计全年全市规模以上工业完成工业增加值78.54亿元，同比增长19%，工业经济对全市经济增长的贡献率达到54%；旅游、商贸等第三产业快速发展，城乡市场更加活跃，全年实现全社会商品零售额73.6亿元，同比增长11.5%。全市实现旅游综合收入21亿元，同比增长16.7%。人民生活水平进一步提高。城市居民人均可支配收入7049元，农民人均纯收入1846元，同比分别增长8.7%和9.5%，人口自然增长率为3.31。已探明铅、锌、铜、金、银、煤等矿产资源30多种。太白、凤县铅锌矿带、黄金矿带，品位高、储量大，排
15、位亚洲及国内前列，已建成中国西北地区最大的黄金出产企业。 宝鸡古称陈仓，是华夏始祖炎帝的故乡，周秦王朝的发祥地，青铜器之乡。境内有省级文物保护景点65处。著名古迹有炎帝活动过的天台山、西周宫室、周原遗址、雍城遗址、法门寺、钓鱼台、周公庙、五丈原诸葛亮庙等；名胜风光有太白山国家森林公园、天台山风景名胜区、陇县关山草原等。区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，土地肥沃，物产丰富，商贾云集，人民富裕，是关中西部地区重要工业城市。2.2.2 2008年国内房地产市场回眸来自国家统计局的最新数据显示，今年1-8月全国住房销售量处于下降的态势。8月份全国70个大中城市房价同比上涨5.3%，但环比下降了0.1%。回顾08年以来房价走势，可以清晰地看到一条涨幅下行的曲线。全国70个大中城市的房屋销售价同比涨幅1至9月分别为:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.
