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1、世纪龙城项目的可行性研究摘 要本论文为房地产项目的可行性研究。可行性研究关于一个投资巨大的建设项目来讲是十分必要的。本文运用科学的手段，站在客观、公正的角度上，通过对国家、陕西省、西安市经济状况及房地产市场的分析，结合项目的具体情况，提出本项目的方案，包括项目建设的SWOT分析，市场定位，规划设计方案，开发进度安排，市场营销策略，总投资估算和资金筹措。然后运用工程经济的评价方法，对方案进行财务评价，包括对方案的盈利能力、清偿能力、抗风险能力进行全面分析，最后得出本方案的综合评价与建议。关键词：房地产，可行性研究，财务评价AbstractThis thesis is the Facility S
2、tudy of Real estate. To an large construction investment, the Facility Study is very important and essential.By the method of science, standing at an objective and impartial viewment, from the analysis to the circumstance of macro-economics of Nation, Shaanxi province and Xian, adding the detail cir
3、cumstance of the project, this thesis proposes a detail plan to this project.Including the SWOT Analysis of the project, Marketing Prositon, the Plan of design, the Schedule of Development, the Stratege of Marketing Promotion, the Investment estimate and the funds collection. Then,make a total finan
4、cial evaluation with Engineering Economic method to this plan. Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures. Finally，this thesis make a complex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，Facility Study，Financial Evaluation目 录第一章总 论31.1建设项目概况31.2项目建设的必要
5、性31.3可行性研究的编制依据4第二章市场分析52.1宏观经济形势52.2西安市房地产市场分析82.3项目SWOT分析212.4项目的市场定位22第三章项目建设条件273.1项目建设的自然条件273.2项目建设的用地条件273.3市政配套条件27第四章项目规划设计方案284.1设计指导思想及设计特点284.2总平面设计294.3建筑设计294.4结构设计304.5技术经济指标31第五章项目的实施进度安排325.1建设方式325.2开发进度安排32第六章项目的销售方案策划336.1销售理念与策略336.2促销策略346.3销售实施打算356.4销售进度安排36第七章项目总投资估算377.1估算依
6、据和原则377.2 总投资估算377.3总投资资金来源40第八章项目财务评价418.1盈利能力分析418.2偿债能力分析428.3不确定性分析43第九章项目综合评价与结论489.1 项目综合评价489.2 项目建议48第一章总 论1.1建设项目概况1.1.1项目概况本项目地块位于西安市长安路和友谊西路交汇处西北角，项目建设总用地面积20185，合30.278亩（已扣除代征路和规划路所占面积）。该地块南北狭长，东西进深浅，临长安路长度为320米，该地块东西最宽处约100米（南端），最窄处约30米（北端），且呈现由南向北宽度逐渐减少的特征，现要紧为住宅区，建筑较为陈旧，目前地块尚未进入拆迁时期。从
7、目前现状来看，项目周边主干道现状比较理想，车流量和人流量较大，项目周边聚拢公交线路31条，构成项目所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲娱乐配套齐全。本项目地块沿长安路跨度较大，商业价值较高。项目规划用地面积20185.43（不含代征路），建设总面积144416.2（含地下14248.22），其中住宅29602.77，写字楼94368.34，商场2917.59，多功能中心3278.28，绿化率28.26%，车位1065个。项目打算总投资62189.32万元，分两期建设，一期建设面积103940，二期建设面积40926.2。1.1.2建设单位概况本项目的开发商中贸
8、房地产开发有限公司是中贸世纪企业集团有限公司的子公司，注册资金5000万元。中贸世纪企业集团公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员，同时是中国国际贸易促进委员会陕西分会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司先后投资开发完成了现代化智能化的中贸国际大厦，改造完成了中贸商务大厦、中贸物业大厦等项目，并与西安市建筑设计院合作新建了一栋综合业务楼。1.2项目建设的必要性（1）房地产业差不多成为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业的进展对国家经济的进展有着十分巨大的带动作用。（2）西安市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。（3）本项目地处南
9、门外，属于都市中心地带，交通便利，各种设施齐全，位于钟楼商圈和小寨商圈结合处，商业优势明显。项目定位于写字楼和住宅的组合，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为西安市房地产业的进展做出一定的贡献。1.3可行性研究的编制依据（1）国民经济中长期进展规划和产业政策（2）投资项目可行性研究指南（3）西安市建设项目城建费用统一征收方法实施细则（4）陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）（5）陕西省工程建设其它费用定额（6）全国统一建筑按装工程工期定额（2000年）（7）都市居住区规划设计规范（8）中贸世纪企业集团提供的其他有关资料（9）现场勘察报告及市场调查报告（10）行业市场目前的平均情况第二章市
10、场分析2.1宏观经济形势2.1.1全国经济状况分析2004年全年国内生产总值136515亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的贡献率为9.2%和29.0%，分不比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国国内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。这些数据表明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好
11、，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。（1）固定资产投资增幅接着回落一季度，固定资产投资尽管仍保持较快增长，但增幅比去年同期有较大幅度回落。全社会固定资产投资10998亿元，增长22.8%，比去年同期回落20.2个百分点。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。水泥、冶金等行业投资接着得到抑制。 现在投资的现状能够讲是增长速度仍然偏快，然而增长的势头差不多开始放缓。从一季度新开工项目打算总投资看，增长速度也是明显放缓，只增长1.5%。因此，这是在去年投资增长幅度专门高的基础上。 从房地产投资中也能够看到这种趋势。去年同期城镇投资项目中，房地产开发投资增长41.1%；而今年首季房地产开
12、发投资达到2324亿元，增长26.7%。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。农林牧渔业投资增长39.9%，煤炭开采及洗选业增长86.1%，电力、燃气及水的生产和供应业增长44%，铁路投资增长4.3倍。水泥、冶金等行业投资接着得到抑制。非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业投资分不下降2.9%和1.4%。首季固定资产投资增幅较去年虽有较大幅度回落，但这是在去年增长速度专门高的基础上的增长，因此规模依旧是偏大的，仍在高位运行。因此，国家还会加强土地审批和信贷投放的治理力度。 （2）消费需求加快增长一季度，社会消费品零售总额15112亿元，增长13.7%，扣除价格因素，实际增长11.9
13、%，比去年同期加快2.7个百分点。进出口贸易持续扩大今年一季度，我国进出口贸易持续扩大，出口接着快速增长，进出口总额2952亿美元，增长23.1%。统计还表明，出口1559亿美元，增长34.9%；进口1393亿美元，增长12.2%。进出口相抵，顺差166亿美元。在一些出口大省，一般贸易出口高速增长，私营企业出口高速增长，进料加工进口快速增长，一般贸易和来料加工进口下降，出现了新的特点。外商直接投资接着增加。外商直接投资合同金额352亿美元，同比增长4.5%；实际使用金额134亿美元，增长9.5%。3月末，国家外汇储备达6591亿美元，比去年末增加492亿美元。2.1.2全国房地产市场分析200
14、4年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。在近几年的高速增长过程中，也出现了一些不行的情况，如局部地区房地产投资过热，房地产价格增长过快等情况。之因此一些地区的房地产出现持续快速上涨，要紧缘故在于房地产投资性购买或更准确地讲应是投机性购买。局部地区一些人群购买房地产不是为改善居住，而是为赚取升值倒卖的收益，这些人群通过大量购买拉高房地产价格，造成一般居民的房地产价格上升预期及追涨性购买，从而形成价格上涨引发的价格上涨。房地产价格上涨吸引银行资金卷入房地产投机狂潮，非到泡沫高涨到不能
15、再支撑下去或宏观政策当局对其采取制止性措施，泡沫膨胀可不能自己停歇，一直会上涨到崩溃为止。日本1980年代房地产泡沫飞涨，同时期消费物价并未上涨，最终地产泡沫破灭，日本经济至今也未能从中走出来；中国沿海局部地区1990年代初出现极度严峻的房地产泡沫，尽管同时期全国其他地区并未出现大面积的房地产泡沫，但差不多对金融体系及宏观经济造成了严峻的破坏。这些过去的教训应当引起我们足够的重视。因此，警惕和操纵房地产泡沫将成为重要的宏观调控内容。从2003年下半年开始，政府出台了一系列的宏观经济政策对经济过热，要紧是投资过热的现象进行了调控。要紧包括通过公布关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知（业界称为“121号文件”）关于接着开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知等政策，对房地产行业进行调控。从2005年3月份起，国务院又陆续出台了一系列稳定房价，操纵房地产业过快增长势头的措施，要紧有：（1）央行加息。自2005年3月17日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷
