不动产登记暂行条例解读

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1、2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布不动产登记 暂行条例，自2015年3月1日起施行。为更好地让广大市民了解不动产登 记暂行条例的，现对该条例作如下解读：一、为什么要制定出台不动产登记暂行条例？整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能 转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必 然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是 方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一 登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定 出台条例，通过立法规范登记行

2、为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、 房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依 据和信息平台“四统一”。二、制定条例把握的基本原则是什么？为贯彻落实国务院机构改革和职能转变方案有关要求，条例主要遵循4 条原则：一是统一规范，明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基 本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是严格管理，重点规范登记行为，强 化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。三是 物权稳定，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因 登记机构和程序的改变而受到影响。四是简明扼要，主要围绕实现“四统一”作 出

3、原则规定，对一些操作性规定，在今后的配套实施细则和技术规程中予以细化。三、条例如何落实关于统一登记机构的要求？为将分散的登记职责整合到一个部门，条例规定：一是明确由国土资源部负 责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部 门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监 督。二是规定不动产登记原则上由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构 办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的登 记。三是规定跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分 别办理、协商办理,或者由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门

4、指定办理。四、条例对不动产登记簿作出哪些规定？不动产登记簿是不动产权利的载体，登记内容、登记形式、介质保管等与权 利人密切相关，条例规定：一是明确登记内容，要求登记机构设立统一的不动产 登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清 晰地予以记载。二是规范登记形式，要求登记簿原则上要采用电子介质，暂不具 备条件的，可以采用纸质介质，登记机构要明确唯一、合法的介质形式。三是细 化保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿；纸 质登记簿要配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施；电子登记簿要 配备专门的存储设施，采取信息网络安全防护措施，并定期进

5、行异地备份；任何 人不得损毁登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项；登记簿损毁、灭失的， 要依据原有登记资料予以重建。五、在登记程序方面如何体现方便群众原则？方便群众申请登记，保护权利人合法权益，是条例的立法目的，为此，条例 规定：一是稳定申请人预期，对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地 查看、办理期限等均作出明确规定。二是尊重申请人意思自治，规定登记机构将 申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。三是简化申请程序， 强调当场审查的原则，要求登记机构受理后书面告知申请人，对不符合法定条件 不予受理的，以及不属于本机构登记范围的，也要书面告知申请人，并一次性告 知需补正内容

6、或者申请途径；未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理；登 记机构原则上要自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，完成登记 后依法核发权属证书或登记证明。四是减轻申请负担，规定登记机构能够通过实 时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。六、条例规定了哪些内容，以实现登记信息共享与保护？关于登记信息共享，条例主要规定：一是建立信息管理基础平台，要求国土 资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入 该平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。二是加强登记部门与 管理部门的信息共享，要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门 的审批信息、交易

7、信息等实时互通共享。三是加强其他部门之间的信息共享，要 求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不 动产登记有关信息互通共享。关于登记资料查询，条例主要规定：一是查询主体，按照物权法的有关规定， 把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人，有关国家机关可以依法查询、复 制与调查处理事项有关的登记资料。二是查询资料的使用，规定查询登记资料的 要向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的，未经权利人 同意，不得泄露查询资料。七、条例主要规定了哪些法律责任？为督促登记机构依法履行职责，条例规定了严格的法律责任：一是登记错误 责任，规定登记机构登记错误给他人造成

8、损害，要依法承担赔偿责任。二是不当 履职责任，规定登记人员有虚假登记，损毁、伪造登记簿，擅自修改登记事项等 滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿 责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。三是安全保密责任，规定登记机构、信 息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，涉及国家秘密的要依法采取必要的 安全保密措施，违反规定泄露登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不 正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处 分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。此外，条例对当事人提供虚假材料申请登记，伪造、变造、买卖、使用不动 产权属证书、登记证明，违法泄露

9、、非法利用查询的登记资料、信息等行为，也 规定了相应的法律责任。资料 2：年终之际，不动产登记工作有了多项进展。据媒体报道，不动产登记暂行条例 有望在本月由国务院颁布实施。以下是关于不动产登记暂行条例的最新解读。在主管部门相继挂牌成立后，不动产登记暂行条例渐行渐近据记者日前 从权威人士处获悉，由国土资源部主导、多个相关部委参与的不动产统一登记试 点工作日前已推开，多个城市被安排先行试点，明年有望全面推开。权威人士说， 条例最快可能年内出台。在不动产统一登记的内容中，除国有土地使用权和房屋使用权登记外，条 例包括耕地、草原、林地、海域使用权等的登记，涉及国土、建设、农业、林 业、海洋等多个部门。

10、权威人士说，今年不动产登记工作主要体现在机构整合和 设置，明年会全面铺开。截至目前，国土部尚未公布不动产登记试点城市名单。部分城市曾在政府工 作报告等文件中提出过相关计划。来自新华网的消息显示，江苏省徐州市国土资 源局完成的徐州市不动产统一登记调查技术应用示范项目实施方案，已于近 日通过国土部评审，徐州将于明年初在新城区试点不动产统一登记。9 月，不动产登记暂行条例的公开征求意见就已结束，并在进一步修改 后上报监管层。今年以来，不动产登记相关工作进展较快。3 月，“不动产登记工作部际联 席会议第一次会议”召开，明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度 5月，经中央编办批复，国土部挂牌成立不

11、动产登记局。8月，不动产登记局“三 定方案”印发。11月 28 日，中央编办已批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资 源部不动产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑 工作。与此同时，不少地方政府也已成立了不动产登记主管部门，并已展开相关 工作。临近年末，不动产登记的一些工作已经进入实际操作阶段。11 月 20 日，中 共中央办公厅、国务院办公厅发布关于引导农村土地经营权有序流转发展农业 适度规模经营的意见提出，要用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登 记颁证工作。该项工作正是耕地不动产统一登记的一部分。业内人士表示，不动产登记是土地制度改革的一项基础工作，不动

12、产登记 暂行条例的出台和实施，对推进土改大有裨益。与此同时，在房地产税的立法 和征收、实施差别化信贷政策中，完成不动产统一登记同样是重要前提，其对于 建立房地产调控长效机制有着积极影响。根据已经披露的条例意见稿，国务院国土资源主管部门应当会同有关部 门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，权利人、利害关系人可以依法查询、 复制不动产登记资料。点评：不动产登记暂行条例对于资产的透明化作用更大，未来开发商 拿地也更加明了，土地资源整合力度加大。不动产登记四大看点】不动产登记究竟是什么，很多人可能还似懂非懂。近日不动产登记暂行条例正式揭开神秘面试，首次明确了不动产的定义。对公民和法人而言，不动产究竟

13、是什么?不动产登记暂行条例，将给我们带 来什么?对城乡二元格局，不动产统一登记意味着什么?不动产登记暂行条例，何 以发挥四两拨千斤的作用?8 月 15 日公开征求意见的不动产登记暂行条例， 四大看点值得关注。不动产登记涉及房产、土地等权属信息，势必使一些群体或个人长期违规占 有的不动产资源浮出水面，有助于构建公平的市场环境。此外，长久以来，查住 房空置率靠“查水表”“数黑灯”，没有一个部门能说清全国到底空置多少房屋 土地，不动产登记作为调控长效机制，能打破信息割据，让土地、住房这些基础 信息不再是一团糊涂账。看点一：首次明确不动产定义不动产登记暂行条例（征求意见稿）第一次明确给出定义：不动产是

14、指土 地、海域以及房屋、林木等定着物。中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，这是我国首次在不动产登记实施 层面对“大家底”给出国家定义。长期以来，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。“条 例出台，将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居房地 产研究院副院长杨红旭说。“不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地 区通常被忽略。”汪利娜说，随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进 入平权时代，农村建设用地及房产价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。我国最大的不动产家底在农村地区。但这“家底”有多大，林木、海域、土 地怎么估值?不动产登

15、记将提供产权统计基础。看点二：查询更便利信息更全面如果要查阅某工厂是否已实行抵押，需到土地管理部门查土地、到房管部门 查房屋、到工商部门查设备现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责 不明，给当事人造成极大不便。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。根据征求意见稿，县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动 产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级政府不动产登记主管部门指导、 监督。国土资源部地籍管理司有关负责人表示，通过不动产统一登记，将进一步 提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全 面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全，也有

16、利于提高政府 治理效率和水平，更加便民利民。看点三：城乡二元坚冰将融不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建 立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具 有基础性作用。我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有， 但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制 度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。建立城乡统 一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制 度障碍，建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。”中国社科院农村发展研究 所研究员、宏观室主任党国英说。看点四：或将倒逼多个法律修改“物权法的落实、土地管理法的修改、小产权房问题破题，甚至由此产生的 公证制度、赔偿救济制度等问