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1、临沂项目产品策划报告上海源置业顾问有限公司地址：上海市静安区万航渡路623弄1号中行别业商务中心3楼电话：62318288 传真：62488081日期：策源机构咨询研发中心目录1.总体规划建议21.1功能分区和建筑形态21.2道路交通组织31.3景观设计42.商业物业52.1商场布局建议62.2入口和大堂建议72.3内部交通组织和电梯/货梯/楼梯建议72.4主力铺位使用面积建议82.5层高建议82.6 车库/仓储面积建议82.7辅助功能设施建议82.8设施设备建议92.9外立面建议93.办公类物业103.1产品总体定位建议103.2主要建筑指标建议113.3立面建议123.4公共部位建议133
2、.5内部空间建议153.6设备系统配置建议163.7节能设计建议173.8其他设计建议184.公寓物业194.1主要建筑指标建议194.2立面建议204.3公共空间建议214.4内部空间建议234.5物业管理建议261.总体规划建议本项目为商场、住宅、办公楼、商住楼综合大规模项目，因此对项目的总体规划建议上结合项目概念性设计方案主要从功能分区、建筑形态、道路交通组织、景观设计几方面提出设计上的原则性建议供设计上参考。1.1功能分区和建筑形态产品类型面积指标功能分区建筑形态商城区域8万项目主体的1-4F部分商场形态，分隔成南北2大区域，通过“十”字内街、局部退台、连廊等贯通，并形成局部半开放形式
3、和内部局部挑空办公、商住楼区域*办公2万商住2.5-4.5万办公楼临解放路一侧，商住楼可设置临解放路和中间区域，共4幢商场上部单体高层，局部可相连单身公寓和LOFT单身公寓1.5万LOFT：1万临青年路侧，各1幢商场上部单体高层车库、仓储和物流约2万-1F分割出车库、仓储和物流区域，地上各幢物业都有电梯抵达/*注：根据总平面布局，可建设商住楼3幢，建筑面积可达4.5万，因此可增加总建筑面积至17万办公楼商住楼商住楼商住楼单身公寓LOFT住宅解 放 路商 城 路青 年 路1.2道路交通组织这里主要考虑外部交通到达项目各个功能区域。包括主要出入口、车行道/停车位、人行道等。 主要出入口 建议在“十
4、”字街解放路侧和解放路/商城路转角处设商场的2个主要入口，其它入口可设在商城路/青年路转角处和“十”字街东西北3个出入口，共设6个出入口。其中解放路/商城路转角处入口和“十”字街商城路入口直接进入1F，解放路和青年路上“十”字街南北2个入口可通过抬高向上台阶方式引人流直接进入2F（当然也可向下进入1F）。主入口宽度建议为8米左右，其它入口宽度建议为4-6米。 办公楼主入口可设置于解放路侧，独立于其它物业；3幢商住楼主入口门厅可设置于解放路侧这一幢，通过电梯到达5F平面后设置商住楼大堂将3幢楼连贯成一体，便于统一管理。 单身公寓和LOFT住宅在青年路设置一个主入口门厅，与商住楼相似通过电梯到达5
5、F平面后设置大堂将2幢楼连贯成一体进行统一管理。 车行道和地下车库 车辆管理：轿车类和物流类汽车宜分开，物流类车辆集中于地面，轿车类停在地下车库； 地下车库：在车流量不是特别大的商城路设置地下车库入口，在青年路侧设置出口，商场/办公/住宅区域内业主车辆和外来车辆分区管理； 物流车辆：在项目东侧可辟出运输车辆区域，车行出入口设置于解放路和青年路。 人行道 在解放路侧形成人流最集中区域，在商城路和青年路商场入口形成人流集中点，因此人行道在三侧导入人流。1.3景观设计休闲精致景观由于项目红线内基本上已将主体建筑布满，因此景观设计可从几个方面体现： 在三面环路侧结合入口作人行休闲广场设计，因此需要主体
6、建筑后退出10-20米空间，通过小品、台阶、休闲桌椅、绿带等多种元素形成细腻精致的景观； 在商场多层面的多个退台和连廊处做细部景观和休闲设施设计，强化立体景观效果； 在商场顶层形成屋顶花园，给商住楼和住宅入口大堂形成优美的景观环境。2.商业物业商场物业的入口、层高、内部交通组织、电梯、铺位/车位/仓储、辅助功能空间、设备设施、外部立面等几方面要体现各个功能的最佳合理设计。由此我们实地调研了上海七铺路服装市场的物业形态，现选择三家有代表性市场作为参照比较，由此作出本项目产品设计原则性建议。项目上海新七浦服装市场豪浦服饰城联富商业广场规模4.6万，1000多个铺位3.3万，450个铺位5万，160
7、0多个铺位物业形态商城形态，地下一层、地上五层商城形态，地下一层、地上六层商城形态，地下2层、地上4层，-1F为下沉式广场与隔壁公寓的-1F连通为商场铺位，2个挑高中庭业态主要是男女装，分少女装、品牌店等分区，批发+零售以品牌服装经营为主，批发+零售女装精品市场，但4F有少部分男装，-1F为皮革包箱出入口4个5个6个主力铺位面积（使用面积）1-3F：6-7，30-504-5F：40-501-3F：20-304-6F：50-70-1F：20-301-2F：203-4F：30-70层高约5米，吊顶后净高：1-3F：3米，4-5F：2.3米约5-6米，吊顶后净高3.5米约5-6米，吊顶后净高3米公共
8、走道主道：3米次道：2.5米主道：8米（设置休闲椅等）次道：2-3米主道：7-8米（设置休闲椅等）次道：2.5米楼梯/电梯直达客梯：3部（1部观光梯）直达货梯：2部各层：扶手电梯1部步行楼梯5部直达客梯：2部直达货梯：2部各层：扶手电梯2部步行楼梯5部直达客货梯：4部（2部为观光电梯）各层：扶手电梯2部步行楼梯6部辅助功能市场管理处、银行及ATM机、公共试衣间、整烫间、茶水间、卫生间、工商、税务办公室市场管理处、银行及ATM机、休闲茶座、卫生间、工商、税务办公室市场管理处、顶层7000时尚秀台等多功能厅、各层展示台、茶水间、卫生间、餐饮、休闲茶室、便利店车库-1F：约70个地下车位-1F地下车
9、库-2F地下车库仓储-1F：约66个仓库-1F仓储物流-1F：设汽车运输托运站-1F物流配送中心-2F物流配送区设施设备电脑导购系统、中央空调、有线广播、消防监控、自动喷淋、保安监视系统中央空调、自动消防监控、智能化安全监控系统、每铺配电话、终端宽带网、LED户外全彩系统中央空调、宽带、闭路电视监控巡更、LED电子公告牌、机电设施、触摸屏、车库管理、远程抄表系统等2.1商场布局建议 由于地块东西短南北长，建议商场可以“十”字内街东西向街为界，形成南北2个相对独立部分，但1-3F内部主要通过南北向内街连接贯通； 建议在“十”字内街交汇处设二层玻璃顶挑高中庭，建议中庭面积为300-500，注意中庭
10、面积与高度的比例，中庭主要用于商场内产品展示和商业推广活动区域；8米宽装修精致的商场内主通道中庭 商场南北2部分3-4F可通过退台形成半室外空间，可通过连廊相互交流，注重这一区域的景观绿化设计，使商场内3F铺位的服装展示以及4F餐饮休闲设施有美观的半室外环境； 商场定位为大宗采购批发和休闲购物一体，因此公共部位如大堂、中庭、步行楼梯、电梯内部、卫生间、休闲椅等装修宜精致、尺度适宜，区别于一般批发市场粗糙简陋。2.2入口和大堂建议港汇广场向上台阶主入口气势恢弘 “十”字街解放路入口采用向上台阶入口方式能形成恢弘的建筑气势，解放路/商城路转角处入口可采用弧型转角门，如前所述，建议主入口宽度为8米；
11、主入口内建议可留出30-50形成大堂空间，布局服务台和开阔的人流空间。 其它入口如前所述建议宽度为4-6米。2.3内部交通组织和电梯/货梯/楼梯建议 内部平面交通以“十”字街南北向为主道，建议为8米宽；以东西向为次主道，建议为6米宽；铺位间通道建议2.5-3米，以利于聚集商业气氛； 内部楼层间纵向交通主要通过电梯、楼梯、入口抬高台阶实现，“十”字街南北向抬高台阶可有效地把人流引入2F，提高2F的铺位价值；直达客货梯都可到达-1F； 在商场南北2个区域各设一部扶手电梯；在商场的解放路侧、商城路侧和青年路建议设3-4部直达客梯，供商场使用（同时可结合考虑5F商住楼和住宅楼大堂电梯配置），其中靠近解
12、放路侧电梯可作为4F休闲餐饮设施的主要到达电梯； 在项目的东侧设置货梯2-3部，方便与东侧的货运汽车装载； 步行楼梯建议设4-5处。客货直达电梯扶手电梯2.4主力铺位使用面积建议（建筑面积约为使用面积的一倍） 1-2F主力铺位使用面积建议为10-30，30-50为辅；建议实际使用层高可达3.5米左右，便于服装展示； 3F主力铺位使用面积建议为30-40为主50-70为辅，实际使用层高3米左右； 4F餐饮休闲铺位建议为200-400主力店占30%、100-200店面占50%、100以下占20%布局，具体面积可结合招商调整。2.5层高建议 1-2F建筑层高为5-5.5米，扣除设备层后净高为3.5米
13、左右； 3-4F建筑层高为4.5米，扣除设备层后净高为3米左右； -1F建筑层高为3.5-4米，扣除设备层后净高为2.5米左右2.6 车库/仓储面积建议 -1F设置车库和仓储，其中车库建议占2/3面积，另1/3用于分割成若干个小仓库以及物流托运站使用。2.7辅助功能设施建议 由于本商场定位为大型采购和休闲零售于一体，因此建议中庭展示台、银行及ATM机、公共试衣间、整烫间、卫生间、工商、税务办公室应设置齐全，休闲茶坊、餐饮设施可少量穿插于1-3F中。2.8设施设备建议 每个商铺配设电话、终端宽带网 电脑导购系统 中央空调 自动消防监控系统 闭路电视监控巡更、LED电子公告牌、触摸屏、远程抄表、车
14、库等智能化管理系统2.9外立面建议 突出建筑的时尚感和品质感，采用金属和石材搭配材质； 较一般批发市场简陋外观不同，突出建筑线条； 突出商场浓厚的商业气氛，留有多个广告牌位置； 商场的形象能与办公楼、商住楼和住宅匹配。商业气氛浓厚建筑线条突出3.办公类物业3.1产品总体定位建议 纯办公楼本项目的纯办公楼产品定位不宜过于高端，介于高端乙级写字楼（B+）和准甲级写字楼之间（A-）为佳,就当地市场来说，本项目的定位目标是打造为品质介乎 【华通国际】、【恒丰国际】的中间产品。 商住楼由于本项目所处的特殊商务氛围，因此建议商住楼定位：在宜商宜住的基础上，有意识地偏向商务办公功能，楼宇档次介于B和C之间。就当地市场来说，本项目的可参照定位个案为【城建时代广场】、【恒丰国际】。办公
