《XX项目总体策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX项目总体策划方案（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、项目市场调查报告XXX项项目总体体策划方方案第一部分分：项目目市场调调查报告告一、调查查说明（一）调调查目的的确定XXXX项目目区域概概况，确确定项目目的市场场定位，搞清在在开发中中不清楚楚的问题题，对项项目的可可行性进进行分析析，并对对项目的的规划设设计提供供建议和和构想。（二）调调查内容容1、某市市经济发发展状况况2、本项项目周边边区域状状况调查查3、同类类竞争性性项目调调查4、区域域消费者者调查（三）调调查方法法搜集二手手信息、现场调调查法、问卷调调查法（四）调调查范围围以XXXX为中心心，周边边约1公公里的区区域。具具体区域域为某市市经七路路以北，经一路路以南，纬六路路以东，顺和高高架
2、路以以西的区区域。（五）样样本量1、商场场/超市市：8个个2、写字字楼：66个3、目标标客户（问卷）：3550份（六）调调查时间间：20004年年5月225日6月99日（七）研研究方法法：定性性分析与与定量分分析相结结合二、本项项目经济济环境分分析（一）220033年某市市整体经经济发展展状况20033年，某某市国民民经济快快速发展展。经初初步核算算，全市市GDPP达到113677.8亿亿元，比比上年增增长144.5%。第一一产业增增加值1105.0亿元元，增长长5.00%；第第二产业业增加值值5999.6亿亿元，增增长188.0%；第三三产业增增加值6663.2亿元元，增长长13.0%。三次
3、产产业的比比例为77.7：43.8：448.55。人均均国内生生产总值值236632元元（按现现行汇率率折算为为28555美元元），可可比增长长13.2%。同时，某某市物价价水平平平稳回升升。居民民消费价价格总水水平比上上年下降降0.11%，降降幅明显显缩小。其中：食品类类、居住住类、烟烟酒及用用品类分分别上涨涨0.99%33.6%；衣着着类、家家庭设备备及维修修服务类类、医疗疗保健和和个人用用品类、交通和和通讯类类、娱乐乐教育文文化用品品及服务务类分别别下降00.7%4.3%。工业品品出厂价价格上升升3.22%；原原材料、燃料、动力购购进价格格上升111.22%。经济和社社会发展展中存在在的
4、主要要困难和和问题是是：经济济结构调调整步伐伐不快；外向经经济依然然薄弱；就业压压力仍然然较大；城乡居居民收入入差距扩扩大；社社会保障障体系尚尚需完善善；保障障水平有有待提高高等。（二）某某市商业业发展状状况20033年，某某市全年年实现社社会消费费品零售售总额5533.2亿元元，比上上年增长长15.6%。其中：批发零零售贸易易业零售售额4333.22亿元，增长115.77%；餐餐饮业零零售额774.44亿元，增长115.44%。按按经济类类型分，国有及及国有控控股零售售额833.6亿亿元，增增长9.3%；集体经经济零售售额788亿元，增长55.3%；个体体私营经经济零售售额3002.66亿元
5、，增长119.66%；其其他经济济零售额额69亿亿元，增增长200.8%。连锁锁企业商商品销售售总额占占全市社社会消费费品零售售额的比比重达224.66%，同同比提高高5.55个百分分点。限额额以上批批零贸易易业（指指批发业业年销售售额20000万万元以上上和零售售业年销销售额5500万万元以上上的企业业）商品品销售额额5866亿元，增长337.22%，连连锁商店店商品销销售总额额1311亿元，增长337.77%。（三）某某市居民民生活状状况与分分析至20003年底底，某市市常住总总人口5582.6万人人，比上上年增长长1.33%。全全市人口口出生率率9.443，死亡亡率7.35，自然然增长率
6、率2.008，机械械增长率率14.2%，其中市市区净迁迁入人口口8.55万人，增长11.4倍倍。全市市男女性性比例为为1022：1000。20003年年在岗职职工工资资总额1126.4亿元元，比上上年增长长12.8%；在岗职职工平均均工资1162332元，增长112.88%。其其中：中中央属单单位在岗岗职工平平均工资资223394元元，增长长17.2%；省属单单位在岗岗职工平平均工资资204498元元，增长长14.1%；市级单单位在岗岗职工平平均工资资148860元元，增长长11.0%；县及县县以下单单位在岗岗职工平平均工资资124488元元，增长长13.1%。20003年，城市市市区居民民人
7、均可可支配收收入为1110113元，增长99.1%；人均均消费性性支出883955元，增增长7.4%。农民人人均纯收收入36619.3元，增长77.9%；人均均生活费费支出223166.2元元，增长长8.55%。城城乡居民民的消费费结构发发生较大大变化，生活质质量提高高。城市市恩格尔尔系数331.11%，农农村恩格格尔系数数38.9%，分别比比上年减减少1.8和00.9个个百分点点。（四）结结论某市近年年来，经经济持续续快速发发展，商商品市场场繁荣兴兴旺，人人民的生生活水平平不断提提高，居居民购买买力不断断增强。这为本本项目的的开发提提供了良良好的大大环境。三、本项项目周边边环境分分析（一）街
8、街区功能能描述经过实地地调查统统计，在在该区域域内拥有有城市主主干道四四条，分分别为纬纬二路、经七路路、经二二路和经经一路；拥有城城市支道道六条；拥有银银行、证证券、保保险等金金融网点点57个个，拥有有商场、超市、专业市市场等大大型商业业场所共共15个个，拥有有学校、书店、图书馆馆等文化化教育场场所188个，拥拥有各种种休闲娱娱乐场所所共422个，拥拥有写字字楼、宾宾馆等商商务机构构30个个。从绝对数数量上分分析，区区域内商商业场所所的数量量相对较较少。由由于泉城城路商业业街的商商圈优势势逐步突突出，加加上该区区域内人人民商场场、XXXX商场场的营业业状况每每况愈下下，商业业中心逐逐步转移移到
9、泉城城路区域域。以XXXX商商场和人人民商场场为两极极，由经经四路地地下商城城相连接接而组成成的商业业带，成成为某市市的亚商商业圈。同时，区区域内金金融机构构和商务务场所的的迅速发发展，使使得人流流、物流流、资金金流都在在此集中中。因此此，该区区域的商商业中心心地位正正在下降降，而作作为中心心商务区区（CBBD）的的地位正正在上升升。（二）区区域人文文环境分分析本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，卫生状况不佳。居民特点：区域内多为老某居民，素质较高，购买力较强，对城市有强烈的感情。某市亚商圈的核心（三）商商业环境境以XXX和人
10、民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。XX路：城市主干道，纬二路以西为双向四车道，以东为双向六车道车流量为45辆/分钟，有12条公交线路。道路中心设有人行天桥。（四）道道路交通通系统XX路：城市支道，基本上是小吃一条街，很少有机动车通过。XX路：城市主干道，双向六车道，车流量约41辆/分钟，有10条公交线路。道路比较完善，交通较为便利XX路：城市次干道，双向两车道，车流量约为27辆/分钟。（五）结结论本区域道道路干支支交错，可直达达城市的的各个区区域，交交通较为为便利；区域环环境状况况一般，现代化化
11、的建筑筑与老建建筑相互互交错；居民素素质较高高，购买买力较强强；有较较好的商商业基础础，具备备成为中中央商务务区的条条件。因因此，该该区域比比较符合合本项目目的条件件。四、区域域市场现现状判断断（一）本本区域商商圈范围围界定本区域商商圈范围围可以向向东、向向北和向向南延伸伸，东面面可与人人防地下下商城、人民商商场相连连接，南南面可以以接上经经七路的的繁华地地段，北北面可以以连通到到火车站站。本区区域商圈圈的范围围基本上上就是以以经四路路东段为为主，以以人民商商场和XXXX商商场为两两端，辐辐射周围围区域的的。（二）区区域内商商业网点点分布及及竞争分分析1、商业业网点分分布在该区域域内，对对我公
12、司司项目有有直接影影响的商商业网点点有7个个，分别别是XXXX商场场、人民民商场、人防商商城、万万隆超市市连锁店店（三个个分店）和益康康百姓超超市。在在分布上上，XXXX商场场、人防防商城、人民商商场分布布在经四四路的两两侧，万万隆连锁锁超市的的三个分分店分布布在经七七路、小小纬二路路和馆驿驿街，益益康百姓姓超市分分布在经经五路和和纬三路路交叉口口。除此之外外，对我我公司项项目有间间接影响响的商业业网点有有沃尔玛玛、银座座、嘉华华、华联联和大润润发的天天桥店。其中，沃尔玛玛超市在在泉城路路，银座座购物广广场在泺泺源大街街，嘉华华商场在在，华联联商场在在，大润润发天桥桥店在堤堤口路。2、竞争争强
13、度分分析（1）人人均超市市面积分分析在本项目目所在的的区域，大约包包括经二二路、馆馆驿街、魏家庄庄、XXXX和经经七路共共五个街街道办事事处，总总人口约约6.554万人人；区域域内所有有超市的的营业面面积大约约为61140平平方米，见下表表：街道办事事处人口（万万人）超市名称称营业面积积（m22）经二路0.988人民商场场超市21000馆驿街0.944万畅超市市20000魏家庄1.777万隆经七七路店800XXX1.644万隆小纬纬二路店店700经七路1.211万隆馆驿驿街店400益康百姓姓超市140共计6.544共计61400根据以上上数据计计算，该该区域内内人均超超市营业业面积仅仅为0.0
14、944平方米米，超市市营业面面积不足足以满足足居民的的购物需需要。居居民问卷卷调查的的结果也也显示，有211.6%的居民民在区域域之外的的超市如如大润发发、华联联等购物物。（2）各各超市客客流量分分析从超市的的客流量量分析，沃尔玛玛以其超超强的品品牌吸引引力招徕徕了最多多的顾客客。在本本项目的的区域内内，人民民商场的的客流最最多，其其次是XXXX区区域的万万隆超市市和万畅畅超市。根据对对居民的的问卷调调查，有有27.9%的的居民经经常到人人民商场场购物，有255%的居居民到XXXX购购物，与与上述的的结论是是一致的的。（注注：以上上数据是是各超市市每100分钟的的客户流流量）（3）市市场饱和和
15、度指数数分析根据区域域内各超超市的人人流量统统计，结结合居民民平均每每次购物物的金额额，可以以计算出出区域内内各个超超市每月月的营业业额。结结果如下下表：超市名称称每月营业业额（万万元）营业面积积（m22）单位面积积营业额额（元）人民商场场超市3102100014766XXX万万畅超市市3022000015122万隆经七七路店76800945万隆小纬纬二路店店15170021600万隆馆驿驿街店8400189益康百姓姓超市3814027000共计8856140014411同时，根根据对居居民的调调查分析析，该区区域居民民家庭月月消费品品支出金金额大约约为5221元，被调查查者的平平均年龄龄为355岁，平平均家庭庭人口数数为2.6人。
