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1、客户投诉隐患及法律风险防备评估要点专业类别常用表征关注重点评估措施需要深圳公司协助事项主导部门配合部门备注销售管理销售资料及其内容资料不全、内容有误、有误导成分发出的媒体广告：广告牌/报纸电视/电台内容与否有错误诱导成分资料审核、现场核算有关资料齐备、专业人员配合营销审计法务五证有否完备用于派发的售楼资料:内容精确限度，有否不的确和夸张成分,有否敏感法律问题，与否有做好声明提示商业公共/教育配套承诺和可实现性与否一致、拟定现场销售承诺内容及传播方式规定认购合同/补充合同认购合同等各户型面积数据与否完毕合法的丈量手续，和销售资料户型图与否所有一一相应到位和清晰精确各类公示公约的准备内容和公示安排
2、现场展示展示内容不全或与实际交付有差别交楼原则清单与交楼原则房内容核对资料审核、现场核算有关资料齐备、专业人员配合营销审计法务示范单位提示与否清晰/精确，改动后与否有做好声明提示参观区内敏感区域提示标牌设立与否到位，内容精确接待中心展示内容模型示意的精确限度分期开发示意与否清晰,与否有重大变化的也许销售过程的现场安全考虑不周组织筹划资料审核、现场核算有关资料齐备、专业人员配合营销审计法务构成安排，细节措施：交通安排/参观流线/临时停车危险提示等特殊状况应变筹划广告宣传与实际不符广告宣传资料(涉及报刊广告与售楼书、户型单页、万客会等多种宣传资料)与合同不一致、与规划文献等政府批文不一致、或者在不
3、同广告与宣传资料中不一致的具体拟定的阐明对房屋自身的简介:涉及构造（砖混还是框架）、尺度(进深、开间宽度、层高）以及其他卖点(景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等)资料审核、现场核算有关资料齐备、专业人员配合审计法务设计、营销工程、物业客服价格条件:涉及均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。设备和材料：涉及电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具,这些东西的品牌、型号、性能。楼盘或社区的重要经济指标:涉及占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。绿化指标:涉及绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积)、水面面积等数据。社区配套娱乐设施
4、:重要是会所、游泳池、各类体育健身设施,这些设施的名称、面积或数量、与否收费、与否业主专用等。社区配套教育设施:重要指学校、幼儿园、托儿所，有无、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付等。社区配套商业服务设施：重要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。停车场：车位的数量、车位配备比例、租售价格等。物业管理服务:由什么人管理、采用什么管理措施（开放式还是封闭式）、提供哪些服务内容（4小时巡逻、自动化安防设施等)、收取费用的原则等。交通承诺:业主班车、直达巴士、免费接送等承诺周边配套与环境：地铁、轻轨、公汽、公园绿地、海景山景、名校名胜、商场、体育馆、书店等交通文体商业设施，以及垃圾解决
5、填埋场、污染河渠、殡仪馆、铁路边等不利因素。合同附件附件不全或附图与实际不符合同附件不全，合同附图与实际交付不符资料审核有关资料齐备、专业人员配合审计法务营销、设计合同内容内容缺失、有失公平或存有歧义与否欠缺有关双方权利义务的重要条款,与否就合同正文的不合理内容制定补充条款资料审核有关资料齐备、专业人员配合审计法务营销、客服与否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”语言体现与否存在歧义,也许得出对我方不利的结论房产证办理期限与否有明确商定销售现场展示的沙盘、模型、总平面图展示内容不全或与实际有差别提示语与否有、与否精确、字体/位置与否醒目资料审核、现场核算有关资料齐备、展示物件制作完毕、
6、专业人员配合审计法务营销、设计若标有比例尺，比例尺与否精确建筑物的朝向/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标记与否精确,对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等与否有特别提示销售说辞有夸张成分，与实际有差别与否有销售人员口头解说也许不够精确的提示，提示语与否精确，提示语的字体、位置与否醒目资料审核、现场核算有关资料齐备、专业人员配合审计法务营销、客服现场展示的设备、材料展示内容不全,并非交楼原则，但未有特别提示提示语与否有、与否精确、字体位置与否醒目资料审核、现场核算有关资料齐备、展示物件到位、专业人员配合审计法务营销、工程、设计示范单位并非交楼原则,但未有特别提示与否
7、有整体提示，提示语与否精确、字体/位置与否醒目资料审核、现场核算有关资料齐备、示范单位具有开放条件、专业人员配合审计法务营销、设计、工程对房屋构造与交付原则不符之处、随屋附送或不属于交付范畴的物品等与否有特别提示规划设计规划调节侵犯业主权益,如容积率增长,遮挡相邻住户景观视野与否存在后期规划指标调节，增长建筑面积或减少了绿地,与前期广告宣传资料不一致。图纸、资料审核有关资料齐备，专业人员配合设计营销、审计法务与否存在社区公共设施、活动场合的调节与前期宣传不一致规划设计与报建规划变更重点复核规划变更调节与否通过政府变更许可。新的规划与否与销售总图、模型、广告以及合同附图矛盾？图纸、资料审核有关资
8、料齐备,专业人员配合设计营销、审计法务规划要点通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计？（备注:有的项目规划方案虽然通过了政府方案报建,但是个别楼间距、日照等未满足政府控规要点的规定；后来有业主投诉的隐患)图纸、资料审核有关资料齐备,专业人员配合设计营销、审计法务社区公共设施对相邻住户的通风、采光、居住带来不利影响,但在销售时并未明示变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位置、也许的影响在销售时与否明示,图纸、资料审核有关资料齐备,专业人员配合设计营销、审计法务降噪隔音措施临噪音源侧窗户与否考虑降噪隔音社区临高架路、高速公路、都市干道等噪音源侧的外窗与否考虑了降噪隔音措施图纸、资料审核、现
9、场核算有关资料齐备,专业人员配合设计营销、使用功能不全设计漏掉,给住户生活带来不便如缺少晾衣地方，室外空调机位放不下大功率空调，厨房/阳台缺地漏,入户雨棚太小无法遮雨等问题图纸、资料审核、现场核算有关资料齐备,专业人员配合、示范区具有开放条件设计客服、物业规范复核重点复核设计中容易忽视的部分强条(备注:尽管规范强条是设计必须执行的，但由于种种主客观因素最后没有贯彻；这些是后来客户投诉隐患)车库：车库净高（2.米)、车道最小宽度（垂直后退、30度斜列迈进停车等等多种停车方式的通车道最小宽度)、车位的最小长宽(靠墙、柱及车与车之间等多种状况）;注意:未满足国家规范的,不能计入车位数量记录及按车位销
10、售。图纸、资料审核、现场核算有关资料齐备,专业人员配合、示范区具有开放条件设计工程、客服起居厅、卧室采光通风。特别是“起居厅客厅+餐厅”这种状况。起居厅布置家具的墙面直线长度应不小于3米。卫生间不应置于下层住户的卧室、起居厅及厨房的上方(特别注意,厨房上方也不容许)厨房卫生间内排水横管下表面与楼地面净距1.9米。无阳台或平台的外窗的窗台距楼地面的净高不不小于0.米时,应设防护设施(备注：窗台的净高以及防护栏杆的高度均应从可踏面起算并保证净高0.9米)设计变更未知会销售部门，导致交付与销售陈述不符房型布局、材料、施工做法变更等与否与销售陈述一致图纸、资料审核、现场核算有关资料齐备,专业人员配合、
11、示范区具有开放条件设计营销、审计法务销售配合复核项目经济技术指标复核特别是三大要素:容积率、绿地率、停车率;并要注意分期与整体的各类指标差别。且注意如下三个原则，一定要以实际为准：l 容积率不要低于规划要点的规定；l 绿地率不要高于规划要点的规定l 停车率不要高于规划要点的规定图纸、资料审核有关资料齐备，专业人员配合设计营销、审计法务合同附图复核重点复核如下户型平面:、首层、顶层、3、转交单元4、构造转换层5、设备转换层6、建筑立面与原则层有变化层的平面7、平立面有变更的户型图纸、资料审核有关资料齐备，专业人员配合设计营销、审计法务交楼原则复核重点复核各类产品的交楼原则与否与销售承诺一致。图纸
12、、资料审核、现场核算有关资料齐备,专业人员配合设计营销、审计法务工程管理预售条件未达到商品房预售管理措施规定的预售条件施工许可证范畴与否与预售范畴一致,质监安监手续与否健全，工程形象进度与否达到规定(按各地规定形象进度规定)，施工进度安排及竣工交付时间与否拟定资料审核、现场核算有关资料齐备，现场具有预售条件，专业人员配合工程营销、审计法务防渗漏措施控制不到位导致的渗漏类质量投诉屋顶、厨卫、露台、外墙的防水措施与否到位，样板工程的实际效果资料审核、现场核算有关资料齐备，有样板工程可查,专业人员配合工程设计防开裂措施控制不到位导致的裂缝类质量投诉楼板、墙体的防开裂措施与否到位，样板工程的实际效果资
13、料审核、现场核算有关资料齐备,有样板工程可查,专业人员配合工程设计门窗工程控制不到位导致的门窗类质量投诉塞缝、打胶施工与否到位，样板工程的实际效果资料审核、现场核算有关资料齐备，有样板工程可查，专业人员配合工程设计工程变更未知会销售部门，导致交付与销售陈述不符材料、部品、施工做法变更与否与销售陈述一致。资料审核、现场核算有关资料齐备，有样板工程可查,专业人员配合工程设计、审计法务、营销工程做法现场做法与设计、国家规范原则强制性条文不符合防护栏杆的高度/栏杆间距/安装位置/固定方式、安全玻璃的设立、净高等与否符合强条及设计规定；交楼样板间的户内分隔、施工做法与否与设计相符，材料、部品、设备、工程
14、做法与否与销售陈述相符资料查验、现场核算有样板工程可查，专业人员配合工程设计、营销安全围护销售展示区与施工区之间的分隔与否封闭到位、销售通道安全防护措施与否到位现场核算销售展示区就位，专业人员配合工程营销物业管理物业公司的选聘物业资质物业公司资质与否符合规定；资料审核有关资料齐备,专业人员配合物业审计法务选聘方式与否实行招投标选聘时间与否在预售迈进行选聘过程选聘过程资料的保存及备案、选聘程序与否符合法规及主管部门规定前期物业服务合同合法性招标书内容与合同内容与否相符;签订时间、合同期限、合同双方的权利义务与否存在风险资料审核提供前期物业服务合同、专业人员配合物业审计法务承诺过头服务承诺与否可行管理费定价管理费价格在前期服务合同中的明确；与否存在价格倒挂的安排业主临时公约内容与否侵权内容的法律风险、与否侵犯买受人的合法权益资料审核现场检查提供业主公约、专业人员配合物业审计法务现场与否明示内容与否向买受人明示并予以阐明业主承诺与否签定具有承诺“遵守业主临时公约”的有关条款销售承
