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1、院商品房买卖合同纠纷假设干解释解读一(2021-07-08 09:11:50) 转载标签： 欺诈行为双倍返还房产广告重大影响返还定金商品房认购不可归责事分类： 精华文摘 注：本文共分为四个部 摘自寇志中律师的博客仅供学习参考之用 人民?审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?以下称?解释?共条主要对商品房预售合同的效力商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款按揭等方面如何详细适用法律作出明确的规定。其中对出卖人严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。适用要点一
2、：集资房房改房经济适用房不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业以下统称为出卖人将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同。本条是解释适用范围的规定适用要点：一将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定即仅仅指房地产开发企业；二将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的房或现房销售合同。三非房地产开发企业所开发的房屋包括集资房、房改房、经济适用房不适用本?解释?。 我国目前存在着多种类型的房屋有房地产开发企业建造的商品房、组织建立的经济适用房、公房改制的房改房、集资房、个人所有的私
3、有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接买卖其交易要受到政策的调整比方需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限前方可而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易的实际情况来看房屋买卖的主流为商品房买卖而且人民受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时由于此类纠纷不仅关系到住房制度改革措施的推进而且涉及到广阔人民的切身利益因此?解释?将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为包括商品房预售和商品房现售。适用要点二：开发商没有获得预售答应证明商品房买卖合同的效力及救济法条原文： 1?解释? “第二条 出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当
4、认定无效但是在起诉前获得商品房预售答应证明的可以认定有效。2?解释? “第九条 出卖人订立商品房买卖合同时具有以下情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任: 一成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的或者提供虚假商品房预售答应证明； (二) 成心隐瞒所售房屋已经抵押的；三成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的。 我国对商品房预售实行预售答应制度开发经营企业进展商品房预售应当依法向城、房地产理部门预售登记获得?商品房预售答应证?后才可进展预售。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。
5、但现实中由于种种原因开发商却经常操作在未获得?商品房预售答应证?的情况下与购房者签订买卖合同预售商品房严重损害购房者的合法权益由此引发了许多纠纷。 对于未获得?商品房预售答应证?的商品房买卖合同效力问题适用要点如下： 一、出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同因为违背法律、行政法规的强迫性规定应该认定为无效。 ?合同法?第五十二条规定 “有以下情形之一的合同无效：五违背法律、行政法规的强迫性规定。 ?城商品房预售理?第九条 “开发经营企业进展商品房预售应当向承购人出示?商品房预售答应证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文。未获得?商品房预售答应证?的不得
6、进展商品房预售。 从上述法律法规可以看出行政法规?城商品房预售理?明确要求未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。而开发商在没有获得?商品房预售答应证?的条件下违规与买受人订立的商品房预售合同的此买卖合同的订立违背了我国法律的强迫性规定属无效合同。 二、在实务中有一种情况是可以认定为有效的那就是：在起诉前获得商品房预售答应证明的。?解释?对此作了宽松的解释对这是从鼓励交易原那么出发而出台的解释。该条解释明确规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前获得商品房预售答应证明的可以认定有效。 三 救济： 在商品房买卖合同订立以后买受人发现开发商
7、没有?商品房预售答应证?的或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售答应证明的假如买受人想反悔的这时可以选择以下方式： 第一、起诉申请认定该合同无效并可以恳求双倍返还已付购房款。假如选择认定合同无效的在实务中对购置人来说还是有一定风险的风险就在：在查询后到起诉前开发商获得了商品房预售答应证明该诉讼恳求可能就不会得到支持。因为按照该解释第二条的规定应当认定为有效。第二、申请撤销该合同并可以恳求双倍返还已付购房款。按照?民法通那么?及?合同法?对撤销民事行为的规定买受人在订立合同时只要在“意思表示上有瑕疵即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违犯意思的情况下订立的合同受损害方有权恳求人民或者仲
8、裁机构变更或者撤销。而开发商“成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的或者提供虚假商品房预售答应证明；显然属于欺诈行为。 “成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的 怎样认定？根据?城商品房预售理?第九条规定：“开发经营企业进展商品房预售应当向承购人出示?商品房预售答应证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文。 开发商没有按照该规定 向买受人出示 和没有在 售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文均应当认定为“成心隐瞒行为。第三、假如开发商既有成心隐瞒或提供假证又根本就不能获得?商品房预售答应证明?的而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话购置人还可以选择“解除合同并
9、可以恳求双倍返还。但是假如选择解除合同的话要特别慎重因为合同的法定解除条件是有严格规定的。?合同法?第九十四条规定：“有以下情形之一的当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。 根据上述条款之规定有两种情形可以适用解除合同一是因为未获得?商品房预售答应证?而导致以后的商品房交付使用或者产权迟延经催告后在合理限内仍未履行的；二是因为未获得?商品房预售答应
10、证?而导致不能实现合同目的。附：相关知识：摘自?宜昌律师寇志中房产支招系列? 第一、商品房预售 根据?城商品房预售理?的规定商品房预售是指房地产开发经营企业开发商将正在建立中的房屋预先给承购人由承购人支付定金或房价款的行为。 第二、预售答应制度我国对商品房预售实行预售答应制度开发经营企业进展商品房预售应当依法向城、房地产理部门预售登记获得?商品房预售答应证?后才可进展预售。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。但现实中由于种种原因开发商却经常操作在未获得?商品房预售答应证?的情况下与购房者签订买卖合同预售商品房严重损害购房者的合法权益由此引发了许多纠纷。第三、没有获得预售答应证商品房
11、买卖合同的效力 1 法律：?合同法?第五十二条 “有以下情形之一的合同无效：五违背法律、行政法规的强迫性规定。 2 行政法规：?城商品房预售理?第九条 “开发经营企业进展商品房预售应当向承购人出示?商品房预售答应证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。 3 解释：人民?解释?中明确规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前获得商品房预售答应证明的可以认定有效。适用要点三：商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约？广告销售是楼盘的主要销售途径广阔的购房者对楼盘的理解也多是从广告和宣传
12、资料开场有相当部的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而是否购置该楼盘。实际交付的房屋或多或少与宣传不符纠纷由此而生但购房人维权难度大这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中投诉的热点的原因。本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约构成违约的条件以及怎样维权方面做些讨以对广阔的购房人以帮助。法条原文：?解释?第3条： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的应当视为要约。该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违背的应当承当违约责任。适用要点：
13、1. 开发商一般的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请不承当违约责任；但作出符合法定条件的广告宣传假如不兑现就有可能承当违约责任。 该条解释认为一般情况下商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请开发商不会因此而承当违约责任；但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的应当视为要约只要开发商作出的许诺符合上述条件即使没有写进合同假如与实际交付的不一致的就要承当违约责任。 2. 要开发商对广告宣传承当违约责任必须同时具备两个条件。 条件一：说明和许诺的内容一定要详细确定。商业广告含宣传资料的内容符合出卖人就商品房开发规划
14、范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定；内容详细确定就是详细明确从下面这个案例讨：案例：李先生正在找房看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风李先生非常喜欢该楼盘于是签署了该楼盘的?商品房买卖合同?。几个月过去了当李先生满心欢喜的准备入住时却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同所谓的“一梯两户、南北通风变成了“一梯三户就更谈不上南北通风了这让李先生顿时有种受骗受骗的感觉立即要求与开展商解除合同。但开展商却表示广告上的一行小字已经写明了“此广告解释权归于开展商一切条款以正式签订的合同为主。该广告的内容没有载入合同不具有法律效力已签订的合同不能解除。除此以外假如李先生要单方解除合
15、同开展商将会追究李先生的违约责任。李先生郁闷不已诉至。在这个案例中李先生对一梯两户型和一梯三户型房屋的看法直接影响到房屋的销售价格开展商所作出的销售广告内容中对户型设计作出了详细的承诺因此应当视为一种要约即使开展商在广告上注明“此广告的解释权归开展商但也不能据此来逃避相应的法律责任。对于该广告的说明虽然没有载入预售合同但也应视为合同内容具有法律效力。所以该案中的开展商已经违背了合同的规定应当承当相应的违约责任。判决李先生胜诉。还要注意该解释中几个术语的含义： A广告范围：广告是针对开发范围内所作的对开发范围外所作的说明和许诺并不受此条款约束这就涉及到广告宣传的范围问题有一个业主投诉说我们小区开发商承诺的班车没有了可开发商抗辩的很合情合理我们一共有三开发这只是第一等到全部开发完了就会兑现的。B 广告：是指商业广告商品房销售广告是指广义上的广告包括媒体广告如报刊杂志上的印刷广告、播送电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等。 C 说明和
