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1、租赁合同案例【篇一：租赁合同案例】123内容提要租赁合同的承租人经出租人同意，可以对租赁物及场 所进行改善或者增设他物。合同解除后，尚未履行的，终止履行； 已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、匹 1=采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于改善或者增添物， 能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归还财产所 有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。事实与理由2004年3月6日吕显明作为乙方与熊细东作为甲方签 订一份租赁合同。约定：一、甲方将位于南昌市湾里区招贤镇创世 纪学校对面的原鑫欢度假村的主楼内部设备、综合楼二楼及其内部 设备、综合楼一楼的两 4【编者
2、按】本案是一起典型的存在转租情形的租赁合同纠纷案件，该案历经一审、二审和再审，具有较强的代表性和司法参考价值。 文章对案件审理中存在的三个问题进行了深入细致的分析，并明确 了认识：一是租赁合同纠纷案件中次承租人的诉讼地位如何确定，这关系到案件的审理范围问题；二是租赁合同解除时增设物应当如 何处理，这涉及增设物的性质认定、归属和补偿问题；三是租赁物 上次承租人增设物的补偿主体认定，这需要解决合同相对性原则和 物权添附理论的适用问题。匹1=11=1=1要点提示租赁合同纠纷中，转承租人应当作为无独立请求权第三人 参加诉讼，原则上不应当提出自己的诉讼请求，如果提出亦应作为1=1另外一个诉讼；合同解除时
3、租赁物上新增物的处理在当事人没有约 定时应根据租赁物性质、可利用价值及当事人过错确定归属和补偿， 并且原则应当遵循合同相对性原则。案例索引一审：利津县人民法院（2004）利民重字第5号2005年4月14日）二审：东营市中级人民法院2005东民四终字第65号2005年9月21日）再审：东营市中级人民法院2008东民再终字第6号2008年6 月21日）案情抗诉机关山东省人民检察院。最近更新：2016-03-05相关专题专业律师解答按合同约定办理。协 商无果，起诉解决。按照租赁合同追究对方违约责任。发包方的原因造成的承包方的实际损失，发包方应该承担赔偿责任和 违约责任,依据是合同法【篇二：租赁合同案
4、例】导读：11月29日，北京一中院召开了房屋租赁热点问题暨典型案例 新闻通报会，民一庭庭长郭燕枝法官、副庭长王茂刚法官、庭长助 理张磊法官出席发布会介绍情况。以下消息摘自通报会实录，编发 时有所调整。内容包括三部分：房屋租赁合同纠纷案件中的六个热 点问题、七个典型案例、房屋租赁交易中租赁双方应注意事项。房屋租赁合同纠纷案件六个热点问题郭燕枝：2014年至2016年上半年，我院共审结房屋租赁合同纠纷案件742 件，占房地产类案件的15%。依据中华人民共和国民法通则、 中华人民共和国合同法、最高人民法院关于审理城镇房屋租 赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释等相关规定，结 合司法审判实践，我
5、们归纳整理出涉及房屋租赁的热点问题及相关典型案例予以公布，并就当前房屋租赁中的高风险点给社会公众进 行提示。一、群租现象群租，是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给多 个承租人居住使用。群租房价格低廉，很好的迎合了低收入人群的 租房需求。而对出租人来说，将房屋拆分群租，能够比整体出租获 取更高的利益。但不能无视的是，群租房可能因改造破坏房屋的主 体结构，有限的空间里居住人数过多，也给房屋和小区的治安、卫 生、消防等带来较大的安全隐患。2013年7月18日，北京市住房 和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知， 明确
6、禁止将房屋改造后分割出租。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。 对此法院认为，关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关 问题的通知仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的 效力，故当事人一方以房屋属于“群租”房为由要求确认房屋租赁合 同无效的，不予支持。但也同时明确，法院对租赁合同效力的认定 不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。二、保障房出租 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、 限定价格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本 居住需求。故购买保障性住房后将其出租获利，并不符合政府保障 房制度设立的初衷。实践
7、中，当事人以租赁房屋为保障性住房为由， 要求确认租赁合同无效的情况屡见不鲜。我院2014年至2016年上 半年审结涉保障性住房的租赁合同纠纷18件，其中6件都涉及租赁 合同的效力争议。我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋 为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，并不符合合同法关于合同无效的规定，法院不予支持。但 同时亦须明确，法院未对合同效力进行否认，并不影响行政主管机 关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。三、房屋面积不符 房屋租赁合同履行过程中，承租人主张房屋实际面积小于合同约定 面积，并据此要求拒付或减付租金的案件时有发生。我院受理的房 屋租
8、赁合同纠纷案件中，涉面积争议的约占14.4%。对该类案件， 法院主要审查双方租赁合同中的约定，具体来说，如果租赁房屋的 具体范围需要依据双方在合同中约定的面积来确定，并且租金数额 与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符 为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，法院可予支持；如 果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为 固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提 出异议，那么承租人后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张 拒付、减付租金的，法院不予支持。四、提前解约 房屋租赁合同属于持续性合同，一般约定了几个月到几年的租赁期。 但在合同履行
9、过程中，难免出现市场租金行情变化、承租人居住或 经营需求变化等情况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的要 求，从而引发纠纷。我院2014至2016年上半年审结的742件房屋 租赁合同纠纷案件中，因一方当事人提前解约引发的纠纷297件， 占比40%。对此，法院采取的处理原则是，出租人因租金上涨等自 身原因要求解除合同的，属不诚信行为，不予支持，承租人要求继 续履行合同的，法院一般予以支持。承租人单方搬离房屋的，不具 有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判决 解除合同，由承租人承担违约责任；如果出租人坚持不解除，法院 不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求
10、承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。五、带照租赁商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁现象 一一带照租赁， 即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并 提供应承租人，承租人不仅可以使用租赁房屋，还可依据出租人的 营业执照载明的经营范围，在租赁房屋中经营，因此，带照租赁的 租赁合同实际上包含了提供营业执照和提供房屋供他人使用两部分 内容。营业执照的使用属于行政监管的范畴，所以一般来说，不会 影响房屋租赁合同的效力。但需注意，因国家对于涉及国计民生、 国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度， 假设承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了
11、国家 限制经营、特许经营的活动，则属于擅自变更经营主体，会对市场 秩序造成破坏，影响国家、集体利益以及社会公共利益，所以该类 带照租认定无效。六、因纠纷导致房屋空置损失的负担 出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷导致房屋空置的，承 租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费，是实践中容易引 发争议的问题。原则上，只要承租人未将房屋交还出租人，即使空 置，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际 交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉要求承租人腾退 房屋的同时，可以一并要求承租人承担房屋空置期间的租金或房屋 使用费。具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用 条件
12、、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予 以确定。房屋租赁合同纠纷七个典型案例王茂刚：为了更好理解刚刚通报的房屋租赁中的六大热点问题，我们梳理了 相关典型案例，下面对与六个热点问题相关的案例依次进行通报。案例01群租现象2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，约定张 某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金标准每月1500元， 租期一年。合同签订当日，张某支付租金及押金后，入住该房屋。 合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多 人。第二年4月，相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知 书，对打隔断群租、出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等违法
13、 出租房屋行为进行整顿治理，要求上述房屋的承租人尽快搬离。5月 19日，相关部门联合执法清理群租房，张某主动搬离了租赁房屋， 距1年租赁期满还差2个月。后张某提起诉讼，诉讼请求为，1、请 求确认双方租赁合同无效；2、中介公司返还已支付的房屋租金及押 金。法院审理后认为，张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实 意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有 效，双方均应自觉依约履行各自义务。因中介公司在合同履行过程 中将房屋群租，违反了房屋出租的相关管理规定，在相关部门清理 群租房过程中，张某于2014年5月19日搬离房屋，法院确认双方 的合同于2014年5月19日解除，并判决返
14、还已支付的剩余租金及 押金。案例02 |保障房出租 朱先生于2005年3月购买了位于北京市昌平区天通西苑经济适用房 一套，并实际居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外购买的一 套商品房，天通西苑经济适用房在闲置2年后于2013年出租给高先 生。出租后，朱先生希望提前将房屋收回，在与高先生协商无果后， 起诉至法院，以经济适用住房对外出租违反相关规定为由，要求法 院判决双方签订的房屋租赁合同无效，返还房屋。法院审理后认为，朱先生与高先生签订的房屋租赁合同系双方当事 人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为 合法有效，双方均应依约履行各自义务。朱先生以房屋系经济适用 房为由要求
15、确认房屋租赁合同无效，没有充分的法律依据，法院不予支持。判决书中同时写明，法院对租赁合同效力的认定不影响行 政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。最终判决驳 回了朱先生的诉讼请求。案例03 |房屋面积不符 2012年8月，刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家 公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平 方米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐 家公司支付了约定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发 现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租 金。遭到拒绝后，刘先生于2012年10月委托律师向乐家公司发出 律
16、师函，以房屋实际面积小于合同约定面积为由，要求自律师函送 达之日起终止双方签订的房屋租赁合同，并按照实际建筑面积重新 计算租金，退还多收租金、中介费以及其他相应费用。随后，刘先 生搬离诉争房屋。后双方协商未果，刘先生向法院起诉，要求确认 双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介 费、押金等相应费用，赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。法院认为，乐家公司作为专业的房地产中介机构，应当知道房屋的 实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力 看出房屋面积不足78平方米。乐家公司在缔约时未以房屋的实际面 积67.7平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积存在 较大差距，明显不符合合同约定，影响刘先生的实际使用，存在重 大过错。法院最终判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多 收的租金等相应费
