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1、 中和村地块三期经济适用房项目申请报告 中和村地块三期经济适用房项目项目申请报告 南京天得建设工程咨询有限公司二 0 一 三 年 五 月 南京天得建设工程咨询有限公司 - 13 -项目名称：中和村地块三期经济适用房项目项目总投资：50523.87万元咨询单位：南京天得建设工程咨询有限公司资格证书：工咨乙11120060065项目组成员：总 经 理邓凡高级工程师国家注册造价工程师项目负责人石军国家注册咨询工程师国家注册造价工程师国家注册监理工程师国家注册一级建造师参加人员何光锐高级工程师国家注册咨询工程师陈根妹国家注册咨询工程师房蓉国家注册咨询工程师刘继军国家注册咨询工程师马敏国家注册咨询工程师
2、 南京天得建设工程咨询有限公司 目 录第一章 总论11.1项目单位概况11.2项目建设单位概况11.3编制依据11.5研究范围31.6编制原则3第二章 项目建设的必要性62.1与拟建项目有关的发展规划62.2拟建项目与相关规划的符合性62.3产业政策分析62.4 行业准入分析6第三章 资源开发和综合利用分析103.2项目建设条件分析103.3选址结论11第四章 建设规模与建设内容124.1建设规模12第五章 建设方案145.1设计说明14第六章 环境保护与职业安全卫生246.1环境保护246.2职业安全与卫生29第七章 节能分析327.1用能标准和节能规范327.2能源供应状况和能耗消耗状况3
3、37.3节能措施和节能效果分析34第八章 项目管理、实施进度及招标388.1项目建设管理388.2实施进度计划418.3招标41第九章 投资估算与资金筹措439.1投资估算依据439.2投资估算43第十章 社会效益分析4710.1社会影响效果分析4710.2社会适应性分析4810.3社会风险分析49第十一章 结论与建议5011.1结论5011.2建议50第十二章 附 件52 第一章 总论1.1项目单位概况1.1.1项目单位概况项目名称：中和村地块三期经济适用房项目建设单位：南京奥体建设开发有限责任公司法定代表人：古国才注册地址：南京市建邺区梦都大街158号1.2项目建设单位概况南京奥体建设开发
4、有限责任公司成立于2001年10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，注册资本3.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。公司拥有一支高素质的专业队伍，目前共有员工48人，其中本科以上学历34人，硕士研究生8人，中级以上职称35人，其中含高级职称8人。公司下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务有限公司、南京博观置业顾问有限公司和无锡分公司。公司自成立以来，积极投身于河西新城区的开发建设，完成了河西新城区一期6400亩包括奥体中心主场馆1350亩建设用地的征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供了保障。2
5、003年初，为了迅速聚集河西地区人气并形成良好的城市景观，公司承担了奥体新城项目开发建设。奥体新城位于奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7000户居民提供住房。同时，奥体新城设有小学、幼儿园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功能完备的城市中央居住区（CLD）。截至目前，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园，在建紫薇园。2009年初，奥体公司承担了中和村经济适用房的建设任务，项目总建筑面积约90万平方米，幼儿园、小学、社区中心、商业设施等配套齐全，可改善9500多户中低收入人群的居住需求。2009年底，奥体公司
6、成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。2010年，南京成功申办2014年青奥会以后，奥体公司承担了青奥村的建设任务。青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动的重要场所，总建筑面积约46万平方米，包括运动员村、国际小学和幼儿园，运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务，国际小学和幼儿园将作为文化教育交流场所。近年来，奥体公司围绕培养企业核心竞争力，努力打造精品住宅，树立企业品牌形象。奥体公司2002-2004年度连续三年被市政府评为城市建设立功单位，2005年获南京市民“满意房地产开发企业”、“迎接十运会，建设新南京”有功单位、市级青年文明号、重合同守信用企业等
7、称号。公司建设项目奥体新城得到会各界的普遍好评，2004年8月份被省建设厅评为“江苏优秀住宅金奖”，2008年8月份通过建设部2A级住宅性能认定，2008年11月份获“广厦奖”，2012年4月，清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。1.3编制依据1. 建设项目经济评价方法及参数2. 建设项目经济评价案例3. 中华人民共和国城市规划法4. 江苏省城市规划管理技术规定5. 城市用地分类与规划建设用地指标6. 建设项目环境保护管理条例7. 中华人民共和国环境保护法8. 中华人民共和国消防法9. 项目建设单位提供的相关资料10. 南京市“十二五”规划11. 南京市城市总体规划12. 南京
8、奥体建设开发有限责任公司委托南京天得建设工程咨询有限公司编制该项目申请报告的协议书。1.4研究范围本报告主要对南京奥体建设开发有限责任公司拟建的“中和村地块三期经济适用房项目” 的建设条件、必要性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：1、项目建设必要性2、项目选址3、项目建设规模和内容4、建设方案5、环境保护和职业安全卫生6、节能7、组织机构与人力资源配置8、项目管理、实施进度及招标9、投资估算和资金筹措10、社会效益分析11、结论与建议1.5编制原则坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，
9、严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。1.6 项目提出的理由与过程近年来，南京市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。其中主要原因有：一、土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体现；二、水泥、沙石等主要建筑材料价格涨幅较大；三、房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加；四、城市建设加快，推动房价的上升。虽然现在政府对房地产采取了紧缩的调控政策，但是住宅用房的刚性需求依旧存在，特别是在房价依旧缓慢上升的现在，经济适用房的存在促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入的家庭日益增长的住房需求。该项目地处南京市河西新城区，住宅用房需求仍然有
10、较大的发展空间。综上所述，住宅用房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。1.项目建设对有助于完善住房供应体系。经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面。因此，经济适用房的政策的实施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。目前，我国房地产产品结构与市场需求失衡，大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经适房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于中、高商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。同时，市场上低价
11、位房屋供不应求，导致出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供给结构严重地背离需求结构，致使房屋供应总量不足。而现实解决这种矛盾的最好办法便是积极稳妥的夸大经适房的面积，以调整这种结构上的失衡，进一步完善住房供应体系，促进房地产市场健康、稳定发展。2.项目实施有助于改善对中低收入家庭的住房供应，有助于建设和谐社会。经济适用房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，停止住房实物分配，推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作，但由于近几年来房价上涨过快，商品房尚有困难。因此，停止住房实物分配后，各地政府一方面大力发展含有政府政策优惠的经济适用房和中低价房，改善对中低
12、收入家庭的住房供应，同时以当地经济适用房和中低价房的基准价为基础，测算对无房职工和住房未达标职工的住房补贴，使这部分职工得到补贴后即可入市购房。通过落实经适房的政策，切实保障城市中低收入家庭的住房供应。3.项目实施有助于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。经济适用房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。由于国家对经济适用住房实行土地划拨，减收各项行政事业收费，并按3%控制利润，确定销售价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低1020%。经济适用住房的低价位政策对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极作用。其经济性是指其价格相对于完全意义上的商
13、品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的使用，而不是降低建筑标准。本报告将对住宅项目建设的必要性，项目实施规模等做出阐述。项目申请报告主要内容包括：项目申报单位情况；拟建项目情况；建设用地与相关规划；资源利用与能源耗用分析；生态环境影响分析；法律、法规或者规章规定的其他内容。第二章 项目建设的必要性2.1与拟建项目有关的发展规划（1）南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、南京市城市总体规划、南京市近期建设规划、南京市商业网点规划南京市土地利用总体规划、南京市建邺区发展规划（2）南京市总体发展研究及控制性详细规划（3）南京
14、市规划局南京市规划局建设项目规划设计要点2.2拟建项目与相关规划的符合性该项目位于南京市建邺区，道路交通便捷，该项目将根据建设项目规划设计要点要求，严格控制各项建筑指标，积极推进建筑节能，尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、具有地区特色和文化品位，与经济发展相结合并可持续发展理念的现代化居住社区。综上所述，拟建项目符合南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要框架要求，符合建邺区总体规划等相关规划的精神。2.3产业政策分析1.项目建设对有助于完善住房供应体系。经济适用房和中低价房事新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面。因此，经济适用房的政策的实施直接关系到新住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。目前，我国房地产产品结构与市场需求失衡，大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经适房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于中、高商品房的开发，造成
