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1、与销售相相关的物物业管理理案例案例2就就一个住住宅小区区来说，物物业管理理中的物物业究竟竟指什么么?我是一个个学工程程的本科科生，毕毕业后到到物业公公司工作作。公司司领导让让我负责责一个小小区的物物业管理理工作，可可我实在在连物业业的概念念都不清清楚。请请问，就就一个住住宅小区区来说，物物业管理理中的物物业究竟竟指什么么?简要说明明：很多人认认为，物物业就是是房子，或或者物业业就是建建筑物，实实际上，这这是很不不全面，甚甚至是错错误的。比比较受大大家认可可的物业业概念是是：物业业是指已已建成并并投入使使用的各各类房屋屋及其与与之相配配套的设设备、设设施和场场地。就就一个住住宅小区区来说，物物业
2、管理理中的物物业，就就是与该该小区密密切联系系的房屋屋及相关关设备、设设施和场场地。详细评析析：物业一词词原出于于港澳及及东南亚亚一带的的地区和和国家；英语为为“Esttatee”或“PProppertty”，其其含义为为“财产产”、“资资产”、“拥拥有物”、“房房地产”等，是是一个较较为广义义的范畴畴。而现现实中所所称的物物业，应应是物业业的一种种狭义范范畴。物物业一词词自200世纪880年代代从香港港引入我我国大陆陆，至今今已近220年，但但目前国国内学术术界、理理论界及及房地产产业实际际工作部部门和人人士对物物业(狭狭义)的的定义尚尚未形成成一致的的认识。从从已出版版的国内内各类教教材、
3、报报刊来看看，对物物业的理理解不下下十余种种提法。从物业的的概念中中可以看看出，一一个完整整的物业业，应至至少包括括以下几几个部分分：(1)建建筑物。包包括房屋屋建筑、构构筑物(如桥梁梁、水塔塔等)、道道路、码码头等。(2)设设备。指指配套的的专用机机械、电电气等设设备。如如电梯、空空调、备备用电源源等。(3)设设施。指指配套的的公用管管、线、路路。如上上下水管管、消防防、强电电(供变变电等)、弱电电(通讯讯、信号号网络等等)、路路灯，以以及室外外公建设设施(如如幼儿园园、医院院)等。(4)场场地。指指开发待待建或露露天堆放放货物之之地，包包括建筑筑地块、庭院、停车场等。物业可大大可小，可可以
4、是群群体建筑筑物，如如住宅小小区；也也可以是是单体建建筑物，如如高层住住宅、写写字楼等等。物业业还可以以分割，如如大物业业可以划划分为小小物业，住住宅小区区物业可可以划分分为几个个小的单单体住宅宅楼物业业等。国际上，物物业是一一个通用用的习惯惯词汇，与与房地产产、不动动产表达达同一种种含义。在在我国，物物业则有有其约定定俗成的的内涵，即即主要指指进入消消费领域域的房地地产产品品，而不不是我们们通常所所说的生生产、流流通、消消费的整整个过程程中的房房地产。从从这个角角度上看看，物业业与房地地产是有有区别的的。完整地把把握物业业的概念念，需要要注意以以下两点点：第一，物物业的主主体是建建筑物，辅辅
5、助部分分是配套套的设备备、设施施与场地地等。如如果没有有建筑物物，而是是单独的的设备、设设施或是是单独的的场地(如空地地)，就就不能称称其为物物业，至至少不能能称其为为物业管管理中的的物业。第二，物物业管理理中的物物业(适适用于住住宅小区区)主要要是物业业的共同同部位、共共用设施施设备、物物业规划划红线内内的市政政设施和和附属建建筑及附附属配套套服务设设施。其其中，建建筑物共共同部位位主要包包括楼盖盖、屋顶顶、梁、柱柱、内外外墙体和和基础等等承重结结构部位位和外墙墙面、楼楼梯间、走走廊通道道、门厅厅、电梯梯厅等。房房屋建筑筑共用设设施设备备包括共共用的上上下水管管道、落落水管、邮邮政信箱箱、垃
6、圾圾道、烟烟囱、供供电干线线、共用用照明、天天线、中中央空调调、暖气气干线、供供暖锅炉炉房、高高压水泵泵房、楼楼内消防防设施设设备、电电梯等。物物业规划划红线内内的市政政设施和和附属建建筑包括括：道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠、池池、井、绿绿化、室室外泵房房、自行行车棚、停停车场等等。规划划红线内内的附属属配套服服务设施施包括网网球场、游游泳池、商商业网点点等。业主自用用物业建建筑物和和自用设设备通常常不是物物业管理理的范畴畴，除非非经过单单独的委委托，才才能进入入物业管管理的范范围。所所谓自用用物业建建筑物部部分和自自用设备备，是指指户门以以内的部部位和设设备，包包括水、电电、
7、气户户表以内内的管线线和自用用阳台等等。对于于住宅，就就是住宅宅的内部部(不含公公共部分分)；对对于写字字间，就就是写字字间的内内部(不不含公共共部分)。了解物业业的概念念和组成成，对于于搞好物物业管理理，处理理物业管管理的相相关问题题，以及及参与物物业管理理市场等等都具有有重要的的意义。首先，对对物业公公司而言言，弄清清物业的的概念及及组成，就就能全面面地衡量量自己将将要或正正要管理理的物业业的情况况，从而而作出管管理或不不管理的的决定。另另外，物物业公司司也能正正确地行行使自己己的管理理权利和和义务，既既不漏掉掉该管的的部分，如如停车场场、庭院院等；又又不去管管理不属属于自己己管理的的部分
8、，如如业主自自用房屋屋内部(除非业业主特约约)。同同时，又又可根据据目前我我国物业业的管理理情况，适适时扩大大自己的的管理业业务范围围，增强强自身竞竞争力，开开拓自己己的视野野。目前，不不少物业业公司在在没有弄弄清自己己所管物物业范围围的情况况下，盲盲目地去去进行管管理。如如有些业业主并没没有委托托给物业业公司，如如房屋装装修，物物业公司司却把它它作为一一件管理理的重点点和难点点来抓，到到头来不不但没有有收到业业主为此此支付的的管理费费用，而而且还因因管不好好、管不不了而引引起业主主的不满满，惹了了很多麻麻烦，甚甚至导致致物业公公司自身身信誉的的下降，实实在是得得不偿失失的。其次，对对业主或或
9、使用人人而言，了了解物业业的概念念和组成成，就能能正确地地看待物物业公司司的管理理，放弃弃那种认认为自己己的物业业只是建建筑物本本身(实实际上，共共用部分分并非单单个人所所有)，公公共部分分管理与与己无关关的错误误观念，积积极参与与到物业业的民主主管理中中来。同同时，业业主还能能根据物物业的组组成情况况，严格格监督物物业公司司的管理理活动。这这样，就就会减少少物业管管理的纠纠纷，如如收费纠纠纷等，提提高自己己应该享享受的物物业管理理服务的的质量与与效用水水平。案例366 开开发商对对物业管管理情况况的承诺诺与物业业管理公公司的说说法谁的的算数?情况一：一位业业主购买买了一套套高档公公寓并且且已
10、经入入住。按按照该公公寓物业业管理收收费标准准，这个个业主购购买的这这套房屋屋每月要要交纳物物业管理理费5000多元元，而且且每半年年结算一一次。在在与开发发商签订订购房合合同时，该该业主表表示难以以接受这这样高的的物业管管理费用用。售楼楼小姐说说，考虑虑到该小小区已售售出800，可可以为他他减免三三分之一一的费用用。可是是这位业业主人住住后，小小区物业业管理公公司仍然然要按全全价收取取物业管管理费。于于是业主主与物业业管理公公司之间间爆发了了一场收收费大冲冲突。情况二：家住广广州某花花园的王王先生，在在购房时时开发商商承诺物物业管理理费为66角钱每每平方米米，并有有管道煤煤气、224小时时热
11、水等等配套服服务，且且写进了了购房合合同中。但但王先生称称入住一一年，非非但管道道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到了8角钱每平方米，王先生找物业管理公司提出质问，物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的，发展商说的不算数。找发展商询问，发展商则非常遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没有办法约束。问题：(1)开开发商能能不能对对物业管管理问题题做出承承诺?能能否把其其承诺写写进合同同?(2)开开发商的的承诺对对物业管管理公司司有没有有约束力力?(3)开开发商对对承诺引引发的法法律后果果应否承承担法律律责任?简要说明明：现在有些些开发商商动不动动就一通通承
12、诺，什什么价格格降至最最低，服服务提到到最高，管管理商久久负盛名名等等，其其目的非非常明确确，就是是只要客客户跟它它签了合合同就行行。然而而物业管管理毕竟竟不是房房地产开开发，开开发商卖卖了房子子卷了钱钱就走，物物业管理理公司究究竟如何何以及物物业管理理公司对对其承诺诺是否认认同就不不闻不问问了。我我们相信信，随着着人们的的法律意意识的逐逐渐增强强，这方方面的问问题将会会在最近近的几年年里越来来越多。详细评析析：(1)开开发商能能不能对对物业管管理问题题做出承承诺?能能否把其其承诺写写进合同同?这个问题题上我们们和北京京世联律律师事务务所郭玉玉涛律师师的观点点是一致致的。郭郭玉涛律律师认为为，
13、物业业管理与与房屋买买卖是两两种独立立的法律律关系。房房屋买卖卖当事人人一方是是发展商商，另一一方是购购房客户户，两者者间是买买卖合同同关系。物物业管理理当事人人一方是是物业管管理公司司，一方方是住户户，两者者间是服服务合同同关系。这这两种合合同关系系虽然在在主体方方面有些些重合，比比如购房房客户往往往就是是住户，而而卖房的的发展商商也可能能又承担担了物业业管理者者的角色色，但无无论如何何，这两两种合同同是独立立的、有有区别的的。而物物业管理理费用、标标准、服服务内容容等，实实际上就就是物业业管理法法律关系系中的种种种权利利、义务务、责任任，只能能由物业业管理公公司予以以确立。在房屋预预售前，
14、发发展商可可以与物物业管理理公司谈谈定前期期物业管管理协议议，确定定物业管管理服务务内容、方方式、收收费等事事项。然然后，发发展商在在售楼时时，可以以对相关关物业管管理问题题作出必必要的说说明、解解释，以以便增加加该物业业的卖点点，同时时方便广广大购房房者进行行综合的的比较、选选择、决决定。但但是发展展商不能能将有关关物业管管理具体体内容的的条款直直接规定定在售楼楼合同中中，这样样做就是是越俎代代庖，就就是不当当处分他他人的权权利。发发展商没没有签订订这种条条款的主主体资格格，应当当由物业业管理公公司直接接与购房房客户签签订协议议。(2)开开发商的的承诺对对物业管管理公司司有没有有约束力力?如
15、果开发发商仅仅仅是为了了促销而而就物业业管理服服务内容容、方式式、收费费等事项项对业主主所做的的口头承承诺，那那么对物物业管理理公司就就没有约约束力。上上面已经经说过，对对物业管管理做出出种种承承诺是物物业管理理公司的的权利，开开发商没没有擅自自处分他他人权利利的权利利。当然，如如果开发发商向购购房者出出示了物物业管理理公司授授权其做做出承诺诺的授权权委托书书，那开开发商在在其授权权范围内内所做的的承诺就就是物业业管理公公司的承承诺，对对物业管管理公司司具有约约束力。这这种情况况下，物物业管理理公司必必须在其其管理的的有效期期内兑现现其承诺诺。如果果开发商商的书面面承诺并并不涉及及物业管管理公
16、司司的权利利与义务务，如开开发商承承诺补贴贴业主三三分之一一的物业业管理费费，应该该也是合合法有效效的。这这时，业业主可以以要求开开发商依依照其承承诺，为为自己补补贴这部部分的费费用。(3)开开发商对对承诺引引发的法法律后果果应否承承担法律律责任?最高人民民法院关关于贯彻彻执行(中华人人民共和和国民法法通则)若干问问题的意意见第第七十一一条规定定：“行为人人因对行行为的性性质、对对方当事事人，标标的物的的品种、质质量、规规格和数数量等的的错误认认识，使使行为的的后果与与自己的的意思相相悖，并并造成较较大损失失的，可可以认定定为重大大误解。”依据民民法通则则的规规定，对对于重大大误解情情形，一一方有权权请求人人民法院院或仲裁裁机关予予以变更更或撤销销，被撤撤销的民民事行为为从行为为开始起起无效。同同时，我我国合合
