通发园项目可行性报

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1、第一章 项 目 背 景1.1 城市社会经济状况及前景1.1.1 城市地理经济概况南宁位于中国广西壮族自治区南部偏西，是广西壮族自治区首府城市，是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市。南宁市下辖新城、兴宁等5个城区、邕宁、武鸣2县，行政区域总面积10029平方公里，其中市区面积1834平方公里。南宁市总人口约294.56万人，其中市区人口约137.85万人。附图：南宁市在中国的位置示意图南宁市历史悠久，自然条件优越，山环水绕，四季绿树成荫，繁花似锦，瓜果飘香，素有“中国绿城”之美称。近年来，先后荣获“国家园林城市”、“中国

2、人居城市奖”等。随着中国与周边国家关系正常化，印度、东南亚各国的经济贸易，经济技术交流的日益活跃和发展扩大，南宁起到了联络交流中心枢纽作用。南宁同时又是一座商贸活跃、经济繁荣、城市建设日新月异、充满开放活力、正在迅猛腾飞的新兴城市。随着国家西部大开发战略的实施、加入WTO、“中国东盟自由贸易区”的建立，南宁作为“桥头堡”，将成为我国“南贵昆经济区”和西南经济圈和华南经济圈结合部的枢纽中心，更是整个大西南的出海通道，成为幅射东南亚的现代化国际城市。1.1.2 国民经济总量概况“九五”时期，南宁市国民经济持续稳定发展，从1996年到2002年全市国内生产总值年均增长为8.45%。19982002年

3、国民经济主要指标表序号指标名称单位1998年1999年2000年2001年2002年1GDP亿元257.57274.55294.30324.79356其中第一产业亿元44.0146.3748.6349.5250.9第二产业亿元81.5384.5989.1493.43101.9第三产业亿元132.03143.62156.55181.84203.22全社会固定资产投资总额亿元82.3688.0895.85101.73122.943社会消费品零售总额亿元128.64137.13149.59163.44183.114外贸进出口总值万美元33228400945123843053546005城市居民家庭人

4、均可支配收入元657068477448790687966全市人口万人284.63285.87291.41294.56297.711.1.3 城市总体规划及发展目标概述城市总体规划是城市建设发展的龙头，自1992年南宁市成为经国务院批准享受沿海开放城市政策的城市，并随着国家把广西作为西南地区出海通道的战略决策来实施，使南宁作为区域经济中心城市的地位日显突出。南宁市政府紧紧抓住这一历史性机遇，及时果断地调整了全市经济社会发展战略，围绕构筑大西南出海通道枢纽和建设现代化中心城市的目标，重新修编了总体规划。根据1999年2月5日，国务院批准的南宁市城市总体规划（1995-2010年），将南宁的城市性质

5、、规模、和发展目标确定为： 城市性质南宁市是广西壮族自治区首府，全区政治、经济、金融、文化、信息中心，我国西南出海通道的枢纽，具有民族特色、亚热带风光的现代化园林城市。把南宁初步建设成连接祖国西南、中南和东南亚的战略枢纽，经济、文化繁荣，科技、信息、金融发达，产业结构合理，环境优美，现代化的区域中心城市。 人口及用地规模控制城市实际居住人口：2000年110万人，2010年150万人；建成区建设用地：2005年114平方公里；2010年155平方公里； 城市发展目标充分发挥南宁市作为我国大西南出海通道的枢纽城市，使广西真正成为大西南的重要出海通道和出海口，使广西成为中国周边省区与东盟经济合作的

6、重要窗口和桥梁，促进社会经济大发展；努力实现国民经济的持续、稳定、快速发展，尽快赶上全国大中城市的先进水平， 2010年达到2745亿元，人均主要指标达到小康水平。1.2 城市房地产行业状况及趋势 商品房交易活跃，销售大增、预售火爆2002年，全市商品房实际销售额为26.85亿元，突破25亿元，同比增长10.0%，商品房实际销售面积同比增长3.2%，预售面积同比增长4.19倍。许多楼盘刚推出，就出现了迫不及待的购房者连夜排队抢购的现象。 商品房销售价格稳中有升受商品房销售、预售持续火爆的影响，商品房销售价格不断看涨，全年商品房平均销售价格为2375元平方米，比上年增长6.6%。其中，商品住宅销

7、售价格为2161元平方米，上涨6.2%，每平方米提高127元；办公楼销售价格为2681元平方米，上涨18.1%，每平方米提高了411元；商业营业用房销售价格为7753元平方米，上涨12.1%，每平方米提高836元。 商品房消费仍以个人购房为主 全年商品房销售面积中个人购房面积为107.84万平方米，个人购房面积占商品房总销售面积的95.4%，同上年相比个人购房比例又提高了5.7个百分点，居民个人是商品房的消费主体。 尽管南宁市房地产业的开发投资情况令人刮目相看，市场发展前景诱人，但在发展中也存在着一些不容忽视的问题。 在住宅供应方面，中、高档商品房供过于求，面向中低收入家庭的经济适用房供应尚不

8、能满足众多购房者的需求。 在商品房价格方面，销售价格逐月攀升，消费者的购买力受到抵制，这对今后的销售会带来不小的压力。 从金融支持方面看，银行加强监管力度，投资信贷规模紧缩，购房按揭贷款条件逐步提高，势必会影响投资的增长速度和后劲。1.3 项目的发起与前期作业项目发展商广西五洲交通股份有限公司缘于对目前南宁市房地产市场的认识，结合国家对房地产行业相关政策、金融服务政策等的调整以及邕宁开发区管委会地方政策法规的变化，考虑到未来南宁市房地产市场走向的风险性，发展商决定发起本项目通发园小区项目。 在南宁宝资通项目咨询有限公司和发展商五洲交通公司的通力协作下，展开了通发园小区项目的前期作业工作，相继完

9、成了项目的发展纲要（项目建议书）、专项市场调查报告、规划设计引导、环艺设计引导、四种开发形态类比分析等，从总体上确立项目的市场定位、产品定位及价值构建，为通发园项目的推进发展奠定了坚实的基础。第二章 项目概况2.1 项目区位及优势 项目区位：南宁市仙葫经济开发区距市区仅6公里，首期规划面积18平方公里，分西区、南区、东区三大功能区。成立七年来，以其地缘优势和良好的投资环境，吸引了众多的客商前来投资。累计已引进项目152个，协议投资总额46亿元，实际已投入13.5亿元，已开发的土地面积超万亩，其中投资2000万元以上的项目有24个。仙葫，一个新兴的首府卫星城初露端倪，已成为炙手可热的投资宝地。

10、五大优势：1. 毗邻首府，离市中心仅6公里，直接受惠于中心城市各种优势的辐射。2. 内有高速公路、二级公路、水路、铁路，交通网络发达。3. 为大西南各省区出海及广西各大城市物流交汇必经之地。4. 环境优美，基础设施完善。5. 享受国家西部开发政策和民族地区投资优惠政策。2.2 项目地块情况项目实际用地图 地块位置本项目用地位于南宁市仙葫开发区内,邕江北岸。西邻码头大道；南面为一土质丘陵，东南面为在建的500亩龙胤花园别墅区，北面为零散宅基地。 地块条件本项目用地总面积218亩，呈较为规整的梯形，场地经过人工平整，现状为未开发利用状态，项目用地偏南侧有一东西走向30米宽的规划道路横贯而过，将用地

11、分为南北两部分。 交通条件本项目用地西侧的码头大道北端连接南蒲公路,该路是邕宁与南宁市中心区的主要交通干线。码头大道为本项目用地目前与外界交流的唯一交通连接，码头大道南接规划中的邕江公路桥，将有较好的交通便利性。 区域开发状况仙葫西区是一个规划为教学科研、休闲娱乐的城市新区，以此规划精神为先导，东方外语学校，五合大学城等学院机构，龙胤花园，丽水湾别墅，天池山橘郡阳光别墅等高尚住宅区已渐次落户区内。水、电、路等市政基础设施正逐渐完善。2.3 方案技术经济指标项 目单 位数值总用地面积145406总占地面积135400绿化率61%容积率0.53建筑密度23.8%总建筑面积712001别墅住宅面积6

12、36002商业面积43003公共建筑面积33003.1活动中心17003.2会所8003.3幼儿园物业800道路面积14900第三章 项目组织与协作3.1 项目投资方公司名称: 广西五洲交通股份有限公司公司地址: 广西壮族自治区南宁市新民路48号公司简史：本公司原名广西交通投资股份有限公司，是经广西区体改委桂体改股字199227号文批准，由广西区交通厅、广西区财政厅和中国建设银行广西分行共同发起，于1992年12月31日以定向募集方式设立的股份有限公司。主营范围: 独资，合资，合作兴办，修建，改造公路及桥梁，站场，港口，码头及附设设施和其他有关项目，房地产开发(二级)；汽车(不含小轿车)，船舶

13、及其零配件的购销；运输车船租赁；建材，建筑设备。3.2 项目协作机构公司名称:南宁宝资同项目咨询有限公司公司地址:广西南宁市青山路6号东方园综合楼三楼公司简介：宝资通公司自一九九八年创立以来，立足于广西区域，与本土房地产市场共同发展，从单项服务到综合全程服务，从南宁到广西各地市取得了令业界视为奇迹的成就。宝资通地产综合服务机构，是目前广西首家服务内容最全，专业化水准最高，向地产业服务管理集团快步迈进的机构，业务发展居全国领先水平，具有较强的跨专业综合服务能力。目前拥有经验丰富专业技术人员、策划人员、管理人员、销售人员总数达400多人。至今为止，宝资通已向近五十个项目个案提供不同类型的服务，这些项目包括城区开发、住宅社区、商业物业、特色街区等不同领域，取得极高的成功率。3.3 项目周期及实施计划影响项目周期的因素很多，主要有：项目总投、项目类型、建设条件、工程与技术难度、施工组织与管理水平、资金与物资供应状况、外部配套条件等；项 目 实 施 进 度 计 划 表项 目 名 称持续时间(月)进 度 安 排（按双月为一个周期）一二三四五六七八九十工程前期工作4主体工程建设期12公建配套工程6道路绿化工程4竣工验收2销售18注：1、工程前期工作包括资金筹集、报建、施工图设计等工程筹备工