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1、浩运园项目成本分析报告一、项目概况：浩运园项目位于亚运村北苑路以东，北临天马大厦北路、东临冶金机械厂西路（规划中），南临小营北路。地处新圈定的 奥运村 址的门户之上，占地面积 20347 平米。总建筑面积 99645 平米（以土地证为准） 。本项目开工时间 2005 年 9 月 16 日, 竣工时间为 2007 年 8 月 13 日。浩运园项目包括新建A、B、C 三栋塔楼及地下车库和配套建筑。1新建 A、B、C 三座住宅楼为现浇剪力墙结构，檐高 6470 米，地上 22 层一栋、 24 层两栋，地下三层，设有机械车位 338 个（已建成机械车位 92 个），外墙外保温刷涂料，外窗采用铝合金断桥
2、保温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋采暖，集中供热，小区设有中水系统，建筑面积为90182平方米（其中地下车库面积 7969 平方米），可销售面积为71915 平方米。2原有配套楼白楼建筑面积为6224平方米，为多层砖混结构旧房，现已售出。3原有配套楼红楼为多层砖混结构旧房，建筑面积为2239 平方米。4新建过街楼（连接配套红楼及白楼）为全现浇混凝土框架结构，建筑面积为 1000 平方米。配套楼红楼和新建过街楼两项（总建筑面积3239 平方米），与大屯派出所置换，其成本列入A 、B、C 住宅成本还配套项中。二、浩运园项目实际成本分析（一）、浩运园项目总成本构成浩运园项目成本汇总表序金额销售面
3、积单号项目名称（万元）建筑面积单方成本方成本（元（元 /m2）/m2 ）A、B、C三栋住宅及地下车一库总成本51,6815,7237,150其中 :1车库成本1,7532,2862.2862 A、 B、 C住宅成本45,5995,0236,2993还配套成本 (红楼及过街楼 )4,32914,29114,291二配套楼白楼成本3,4065,4735,473三预提费用2,605289363总成本57,692备注： A、B、C 住宅成本中包括了销售费用6,548 万元。浩运园项目成本结构图预提费用车库成本5%配套白楼3%6%车库成本A、B、C住宅成本还配套成本还配套成本8%配套白楼A、B、C预提费
4、用住宅成本78%从上表看出，浩运园项目总成本为57,692 万元，由以下部分组成：1A 、B、C 住宅实际成本为51,681 万元（其中：地下车库成本为1,753 万元，还配套成本为 4,329 万元）。2配套楼白楼成本为3,406 万元。3、预提费用 2,605 万元，包括：东侧市政代征地腾退费用500 万元、地下车库消防改造 420 万元、中水改造50 万元、汽车坡道和防水改造及降噪120 万元、热力分户计量300 万元、对业主的赔偿维修185 万元以及红楼装修及外檐装修等120 万元。（二）、对浩运园 A、 B、C 座住宅实际成本的重点分析浩运园 A、B、C 座住宅工程实际成本为51,6
5、81 万元 (其中：含销售费用 6,548万元、地下车库成本 1,753 万元、还配套成本为 4,329 万元)，建筑面积单方成本为5,723 元/平方米，销售面积单方成本为7,150 元/平方米。具体详见下表。浩运园 A、 B、 C 住宅实际成本汇总表建筑面积销售面积序成本比例单方成本单方成本号项目名称（万元）（%）（元 /m2)（元 /m2)一项目股权收购及拆迁补偿21,58841.772,3942,991二前期工程9561.85106132三建安工程16,65532.231,8472,307四基础设施及市政工程3,9887.72442553小计43,18783.564,7565,941五
6、财务费用4890.945468六间接费1,0922.11121151七管理费3650.714051小计1,9463.76216270八销售费用6,54812.67718897总计51,6811005,7237,150浩运园 A、B、C住宅实际成本 结构图前期工程建安工程2%32%股权收购及拆迁补偿前期工程建安工程基础设施及市政8%股权收购财务费用及拆迁补偿1%41%销售费用13%管理费间接费1%2%基础设施及市政财务费用间接费管理费销售费用从上图表中看出 :1、拆迁补偿及征地费占总成本的41.77%，在房地产投资中占重要比例。其建筑面积单方成本为2,394 元。2、前期工程成本占总成本的1.8
7、5%，建筑面积单方成本为106 元/平方米，属于正常水平。3、建安工程占成本的32.23%，建筑面积单方成本为1,847 元/平方米，属中等成本价格水平。4、基础设施及市政工程占 7.72%，建筑面积单方成本为 442 元/平方米，属于正常范围（一般在 500 元/平方米以内）。5、销售费用占总成本的12.67%,建筑面积单方成本为718 元/平方米。6、间接费、财务费、管理费三项占总成本的3.76%，属于正常范围。（三）、配套楼白楼成本为 3,406 万元，建筑面积为 6,224 平方米，建筑面积单方成本为 5,473 元/平方米。三、浩运园 A、B、C 住宅实际成本与计划成本对比分析我公司
8、在浩运园项目开发的前期，进行了项目成本预测，制定了项目的成本目标，编制了成本计划。项目在实际开发过程中，每一个施工环节都是严格按照成本计划来控制的。需要说明的是计划成本制订出来后也不是固定不变的，随着项目建设的实施，根据实际情况调整计划成本。浩运园的计划成本从最初的 48,127 万元，调整到 54,151 万元，共调增 6,024 万元。主要原因有还配套成本增加， 还配套成本从最初的成本计划 300 元 / 平方米增加到8,892 元/平方米，此项即增加了2,580 万元；建安的变更洽商和价差增加了 1,341 万元；市政基础增加了882 万元，主要是供电方案的改变；销售费用增加了808 万
9、元；财务费用、管理费、间接费等增加了413万元。 浩运园项目实际成本与计划成本对比汇总表序实际成本计划成本成本差异（万号项目名称（万元）（万元）元）一项目股权收购及拆迁补偿21,58820,4501,138其中：还配套成本4,3292,8801,449二前期工程956,836120三建安工程16,65517,501-846四基础设施及市政工程3,9884,596-607小计43,18743,383-196五财务费用4881,154-666六间接费1,0921,363-271七管理费365527-162小计1,9453,044-1,099合计45,13246,427-1,295八销售费用6,54
10、86,202346合计51,68052,629-949九预提费用 ( 不可预见费 )2,6051,4261,179总计54,28554,055230备注：实际成本 -计划成本 =成本差异，正值为超出计划成本，负值为低于计划成本。计划成本实际成本与计划成本对比图实际成本成本差异2158820450175011665565484596620239881154136326055271426113895610921179488365346836120-846-607-666-271-162股权及拆迁前期工程建安工程市政基础财务费用间接费管理费销售费用预提费用从上图看出，若扣除预提费用或不可预见费后， 实际总成本为 51,681 万元，计划总成本为 51,864 万元，实际成本比计划成本减少 183 万元。其中：（1）收购股权及拆迁补偿超出计划成本配套（红楼和过街楼）成本增加，原计划成本按1,138 万元，主要原因是还8,892 元/平米，现实际为 14,293 元/平米。（2）前期工程实际成本超出计划成本 120 万元，主要原因是大户型改小户型，增加了规划验收费 80 万元、消防二次检测费 29 万元及其他10 万元等。（3）建安工程实际成本比计划成本减少846 万元，主要是总包工程的设备暂估价差多数为负差。这是因公司加强阳光采购力度，对主要设
