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1、关于金锣湾商业中心运行情况的调查报告 【内容概要】金锣湾商业中心投入运营以来，已经成为延庆商业的主力板块，形成了较为浓郁的购物休闲旅游氛围，但仍存在着业态品位参差不齐、招商工作力度较弱、设施建设先天不足、物业管理责任不清、村民产权商铺闲置等问题。在今后工作中应进一步优化业态结构，明确目标定位，推动商旅融合，完善商业设施，加强物业管理，健全长效机制，努力打造多功能、高品位的商业中心。延庆金锣湾商业中心地处县城核心区，是由北京宝业恒基投资有限公司自2006年启动建设，并于2009年投入运营的。该中心立项时的功能定位是“打造延庆的一流商贸中心区”。三年来，在北京宝业恒基投资有限公司的主导运作下，所有
2、的商业设施已基本租售给商家经营。围绕目前的经营业态现状是否与原设想的功能定位相适宜，其原设想的功能定位是否与北京建设国际商贸中心的构想和延庆“十二五”商务发展规划相适应这个课题，我们对金锣湾商业中心的运行情况进行了调查。 一、金锣湾商业中心的基本现状（一）金锣湾商业设施的基本概况延庆县金锣湾商业中心占地4.9万平方米，产权证商业经营建筑总面积8.4万平方米，其中地上建筑面积为6.5万平方米，占总建筑面积的77.4%，地下建筑面积为1.9万平方米，占22.6%。按产权归属划分，北京宝业恒基投资有限公司持有产权建筑面积6.4万平方米，其他7个单位持有产权建筑面积2.1万平方米。整个金锣湾商业中心共
3、建有九个单体商业楼座，一个大型地下停车场，一个地上停车场，拥有停车泊位340个。（二）金锣湾商业业态的基本布局 在县委政府的高度重视下，金锣湾商业中心建设后期，通过广泛的招商工作，使国际零售巨商沃尔玛、国内知名企业苏宁电器、环球新意百货、肯德基快餐、湘和海鲜酒楼、庆丰包子、吴裕泰茶庄、同仁堂药店、欧莱雅美发店、延庆特产展销中心、小商品商城等先后入驻开业。目前，金锣湾商业中心共拥有大型综合超市、大型百货店、专卖店、品牌店、特色店、特大型餐饮店、儿童游艺等 7种业态形式，其中大型综合超市建筑面积18551平方米，占商业服务设施总面积的22.1%，大型百货店建筑面积24240平方米，占28.9%，特
4、大型餐饮店建筑面积3415平方米，占4.1%，其他各种业态27780平方米，占33%。截止到2011年3月底，金锣湾商业中心的商业服务设施已开业经营的面积为62652平方米，占总面积的88.1%，尚有10014平方米的商业服务设施正在招商入驻之中。目前，金锣湾商业中心已经营的业态面积比率是：大型超市22.1%、大型百货28.9%、小型专卖店1.1%、小商品34.2%、特色农产品3.2%、餐饮6.6%、娱乐4.9%。（三）金锣湾商业经营的基本情况金锣湾商业中心自2008年4月26日国内知名企业苏宁电器，2009年6月25日国际零售巨商沃尔玛，2010年1月21日国内环球新意连锁百货，2010年1
5、0月25日延庆特产展销中心和各品牌专卖店及其他小型商户入驻开业以来，共有入驻经营商260个，拥有从业员工2240人。据统计每天到金锣湾商业中心购物休闲的顾客流量达1.1万人次，使县城商业中心区形成了较为浓郁的购物休闲旅游氛围。据商务委监测，2010年金锣湾商业中心的沃尔玛超市共实现商品销售额13864.3万元，苏宁电器实现商品销售额3419.6万元，环球新意百货实现商品销售额14763.4万元，湘和海鲜酒楼日销售收入达3.5万元， 肯德基快餐店日销售收入达1.5万元，这些大型商业服务企业的运营，形成了延庆商业的主力板块。（四）金锣湾商业中心的管理现状 金锣湾商业中心的建设与运营，一直是由北京宝
6、业恒基投资有限公司董事会及所属的北京环球新意物业公司、北京环球新意百货公司进行运作管理的。2010年8月，经延庆县人民政府（延政办发【2010】第77号文件）批准，决定成立了以政府常务副县长为主任，由商务、城管、工商、公安等部门为成员的延庆县中心商业区管理委员会，其主要职责是：推进以金锣湾为主力板块的县城中心商业区在业态规划布局、引进商家入驻、体现设计功能、营造良好秩序、确保双安运行等方面的管理。在这个承担政府调控职能机构的指导下，北京宝业恒基投资有限公司董事会与所属的北京环球新意物业公司、北京环球新意百货公司具体细化实施了金锣湾商业中心的管理。就目前的管理机制而言，应该说政府监督协调职能已经
7、到位，企业市场化运行职责明确，但在业态布局、功能发挥、物业效能、企业经营等方面还存在着问题，尚需认真研究，逐步解决完善。二、金锣湾商业中心现存的问题金锣湾商业中心作为延庆县城商业中心区的主力板块，应该是商业服务业态布局结构合理，两个面向功能完善，物业服务管理到位，运行秩序安全规范，企业经营效益较好，社会效益明显的延庆商业的亮区所在。但是在对金锣湾商业中心主体企业，经营商家和县内外消费者的具体调查中，就其目前的现状而言还存在着如下问题：（一）业态品位参差不齐，目标定位不凸显。金锣湾商业中心原策划设计的功能定位是：面向中高档消费群体，集购物、餐饮娱乐、旅游休闲于一体的大型综合商业区。三年来虽有沃尔
8、玛、苏宁电器、环球新意百货、湘和海鲜酒楼、肯德基等大型知名企业入驻，但其它经营设施由于产权的多元化，业主不顾及整体的业态规划布局，只求尽快的取得租金收益，在落后的经营理念下，按照自己的市场判断决定经营的项目，结果是经营定位不当，业态形式雷同，商铺的外装修、内装饰，商品陈列展位设施没特色，导致相当一部分经营区位变成了小商品市场，在这个现代化的建筑群内，多处悬挂着“市场”的巨幅招牌，既从经营业态布局上明显偏离了原来设计的功能方向，也在外观形式上降低了金锣湾商业中心的品位。纵观商业中心的业态现状，可以说是高中低的业态品位参差不齐，商场与市场并存，面向中高档消费群体的目标定位并不凸显。（二）招商工作力
9、度较弱，配套的业态功能滞后。如娱乐酒吧、休闲茶社、歌厅舞厅等娱乐休闲业至今还没入驻运营。同时在与旅游的融合发展上仍显不够，2010年由政府出资承租A座一层2700平方米的延庆特产展销中心，虽然汇集了本县15个大类100多种旅游商品，但由于经营主体的组织化程度不高，商旅结合不密切等多种因素，致使自2010年10月25日开始营业至今，仅实现延庆特产销售额9000元。目前，这个特产展销中心已基本停业闲置。面向本地消费者，面向外来游客的旅游休闲功能尚不能体现。（三）设施建设先天不足。首先是便利特殊消费群体的无障碍设施缺失，残疾人消费休闲很不方便。其次是产出的垃圾没有集中回收转运站，废弃垃圾临时堆积点多
10、面广，环境脏乱现象难以治理。（四）物业管理部分责任不清晰，村民产权商铺闲置。一是商业中心建有两个停车场，北部地上停车场、停车档和入口路面已严重损坏。二是地下停车场南部出口外长期被社会车辆停泊挤占，致使地下停车场的停泊车辆只能原路返出，北口进出车辆拥堵现象严重。三是73户村民回迁产权商铺位于B座一、二层，总面积为2863平方米。自2007年8月完工以来，由于始终未确定商铺经营形式，致使这些商铺闲置至今。四是环球新意物业公司现有员工58人，承担着整个商业中心的招商和物业维护管理职责。但在商业中心的商气培育期内，由于商家的经营效益不理想，拖欠、不交、少交物业费的行为很普遍，仅2010年物业公司就亏损
11、700万元，资金短缺运营困难的问题较为突出。 三、提升金锣湾商业中心品位的对策与建议 在北京实施建设国际商贸中心构想的指导下，在延庆县国民经济和社会发展第十二五个五年规划纲要的统领下，在延庆县商业发展第十二个五年专项规划的谋划下，围绕“以中高档品牌为载体，以多元业态错位经营为模式，以与文化旅游融合发展为方向，把金锣湾打造成集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多功能、高品位的商业中心，展现出延庆商业的新亮区。 （一）统筹审视功能定位，优化业态结构组合 现代商业中心是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体的，一站式的消费模式，是商业服务业多功能业态在消费集聚区优化组合的表现形式，对于拉动区域经济和社会发
12、展，回应北京建设国际商贸中心的构想具有非常重要的意义。根据这个定义和目标，鉴于金锣湾商业中心已有88 .9%的经营设施投入运营，各种业态结构组合布局与最佳定位目标显见偏离的现状，对金锣湾商业中心进行必要的统筹审视，现实业态结构进行必要的优化组合，已是当前的重点工作之一。一是应邀请市级以上的专家和商界各阶层的业内人士，依据金锣湾商业建筑设施的整体结构布局，在功能定位上，对其进行重新的统筹审视。通过集思广益，在稳定大型业态已坐落位置，进行必要的内部功能结构增减的前提下，把已停业和尚待招商入驻的商铺设施纳入体现商业中心功能划分的范围，以合理的进行现实性与前瞻性相结合的科学布局。二是应把统筹审视的重点
13、放在单体面积500平方米以下，且无中高档品牌商品，经营规模较小，同类低端商品经营商较多的小型商铺上，以满足中高档消费需求为目标，实行多元化业态错位经营的调整，扭转目前在相当部分区内出现的业态雷同、商品低端的局面，但在这个环节特别需要谨慎从事，因势利导的工作方法。（二）依定位招商展现功能，以特色服务谋求发展地处京西北的延庆金锣湾商业中心，是连接京城与西北部省区中高档消费群体的枢纽。目前关系城乡居民生活基本需求的商品，在本地及外埠的大小商业区域内都能得到保障。但对于需求中高档商品的消费群体，依然存在着消费时间决定消费成本的问题，因此，对于中高档消费群体的消费品项来说，就近消费仍是这个消费群体最佳的
14、消费选择。作为金锣湾商业中心，乃至延庆县城商业中心区，留住本地的、吸纳外埠的、刺激潜在的中高档社会购买力，是其今后及长远发展的目标和方向。因此，依据金锣湾商业中心的经营的多功能定位，在现有大型综超、百货店、品牌店及调整后错位经营业态的基础上，按照世界商业中心购物、餐饮、娱乐52:18:30的科学比例为参考，以现有商业设施为基础，进行功能性的比例配套招商，其侧重点是对从事娱乐酒吧、休闲茶社、歌厅舞厅等娱乐休闲业的招引，以此来体现多功能的金锣湾商业中心的所在。（三）创新文化领先，商旅融合发展金锣湾商业中心地处延庆县城核心区，面向繁华京城，辐射塞外西北，应在枢纽区位枢纽文化方面深思谋划，围绕延庆建设
15、国际旅游休闲名区这个目标，以历史文化和现代文化为载体，大力组织与开发商旅融合发展的业态，加强与旅行社的密切衔接，创新打造好商旅融合发展的新天地。以此体现出金锣湾商业中心旅游休闲的服务功能。（四）完善商业服务设施，体现功能齐全配套金锣湾商业中心设施在设计与建设上，确实存在着诸多筹划不周的问题，严重影响金锣湾商业中心的正常运转。按轻重缓急分类，在下一步的设施完善工作中，首先应尽快解决废弃垃圾的集中回收运转问题，可采用以配置一辆压缩式垃圾车的方式，由县市政管委进行管理。其次是购物车辆和旅游车辆的疏导上，尽快解决中踏广场东侧的地下车辆出口畅通问题，解决大型载客旅游车辆的就近停泊问题。第三是按照北京市无
16、障碍设施建设和管理条例的规定，搞好无障碍厕所、通道、直梯及无障碍标识的设施补建工程，为特殊消费群体提供便利。（五）加强物业运营管理，保障秩序顺畅井然物业管理是大型综合商业设施正常运转的保障，而物业管理系统又是一个纷繁复杂的系统工程。国务院的物业管理条例已自2003年9月1日起施行。北京市物业管理办法也已于2010年10月1日起施行。条例和办法都明确规定了物业管理企业的管理内容、义务和责任，也明确了业主的义务和权力。就目前金锣湾商业中心的物业管理现状而言，一是已拥有了一支较为专业的管理队伍，二是也已在规范管理上做了大量工作。由于金锣湾商业中心正处于养商发展的培育规范期和进入正常运转的调试完善期，因此物业管理相对难度较大，完善的事项较多。但就目前来说首要的是依据定位和业态布局加大招商力度，尽早实现所有商业设施的全部开业运营；其次是加快解决废弃垃圾的集中回收外运和南部车辆出口的畅通，在环境和秩序上取得明显
