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1、体育公园项目基础模式确立1.1 影响模式确立的主要因素商业用房大部分分布在全民健身活动中心，与全民健身活动中心形成整体，被分隔成面积较小的商业用房，难以整体利用，且大部分商业为地下商业，为招商出租带来困难。 体育场馆的定位为全面健身，公益性较大。 绿化面积较大，维护成本高。 赛事、活动对体育公园的名气提升起到关键作用，所以能够推广体育公园、引进赛事是关键。特点本项目业主为某区国有资产经营管理公司，其职能决定着业主的特点是：从整体全局的角度出发，具有战略性的有效的管理体育公园的资产，在保证体育公园的公益性下，尽可能的让体育公园盈利，主要以监督的身份管理体育公园的资产。各种体育场馆的运营模式各有利
2、弊，“企业化经营，市场化运作”是体育场馆运营的主流趋势。1.2 模式确立建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作
3、模式：首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，请专业公司负责。其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位一一全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。1.3 测算立场基于本项目的运营模式的确立，我们测算基础模型立场是业主单位。以业主单位自营的状况为基准，为业主提供决策谈判的参考依据。以下测算仅考虑社会平均水平，业主单位的经营能力水平高于或低于社会平均水平，在本报告中不考虑。
