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1、精选优质文档-倾情为你奉上各房地产开发企业:近几年来，随着我市房地产市场的不断活跃和消费者维权意识的逐步增强，商品房买卖带来的问题开始逐步增多。07年以来，我市各级房地产开发主管部门受理的商品房投诉共500余件。今年上半年，仅市开发办就接收投诉150余件（其中政府督办件占有较高比例）。因房屋质量、迟延交房、延期办证、面积误差、虚假广告、合同无效、一房两卖等问题而引起的投诉占总量的90%以上。这些投诉，除个别是消费者的问题外，绝大多数都属于房地产开发企业的责任。发生投诉后，绝大多数房地产开发企业在主管部门的督促下，能够发挥售后服务机构作用，使问题得以解决。但也有个别房地产开发企业久拖不决，被消费
2、者起诉到法院。法院的判决，使这些房地产开发企业不仅在经济上造成损失，在信誉上也受到很大影响。为维护房地产开发企业和消费者的合法权益,减少投诉上访事件的发生和房地产开发企业不必要的损失,我们将近几年我市和其他地市发生的几起典型案例和有关法律、法规的相关条款汇编成温馨提示,希望给各房地产开发企业带来一定帮助。二八年十月十五日案例1 关于“商品房存在质量问题”引起的商品房纠纷案件2005年1月，蔡先生看中了正在建设的某小区一套房子，与开发公司签订商品房买卖合同，并于当日将36万元房款付清。2006年初，蔡先生花了10万元对房子进行了装修。2006年10月，其房屋墙壁出现多出裂缝，屋顶漏水，经开发公司
3、多次维修后，问题依然没有解决。2007年2月，蔡先生去质监部门要求对其房屋进行鉴定，结论为房屋主体结构有问题。蔡先生就退房和赔偿问题多次找开发公司交涉未果，于2007年5月将开发公司告上法院。法院审理后认为，蔡先生所购房屋经质监部门鉴定后，属于房屋主体结构有问题，并且严重影响正常居住使用。最终判决解除蔡先生与开发公司签订的商品房买卖合同；开发公司返还蔡先生购房款、装修费、赔偿款共计52万元，蔡先生将所购房屋返还开发公司。案例2 关于“延期交房”引起的商品房合同纠纷案件2005年8月30日，董先生与我市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同约定：董先生以400万元的价款购买该开发公司商业房一套
4、，建筑面积99.16平方米。开发公司于同年12月31日前将房屋交付董先生，开发公司如未按期交付商品房，逾期在90日内的，董先生有权要求开发公司支付应交房之日次日起至实际交房之日止的利息，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限继续履行合同，开发公司应按上述标准支付董先生利息，还应每日按商品房价款的万分之一向董先生支付违约金。合同订立后，董先生如约支付了400万元房屋价款，开发公司却未能按约交付验收合格的商品房。为维护合法权益，董先生诉至法院，要求开发公司给付自2006年1月1日至2007年1月31日的逾期交房利息及相应违约金。开发公司对此辩称，其已于2006年1月29日通知董先生于2006年2月
5、1日办理入住手续，故只同意承担延期交房1个月的赔付责任。董先生看房后迟迟不收房，从而造成损失扩大，其应自行承担扩大部分的损失。法院审理后认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原、被告均应受该合同约束，原告依约履行了支付房款的义务，被告则应依合同约定及法律、行政法规规定的强制标准如期交付房屋。现被告提供的商品房竣工验收手续存在瑕疵，因一直未通过消防验收，未办理竣工验收备案手续，因此被告交付原告的商品房不符合法律、行政法规强制性规定，认定被告交付的房屋尚不具备交付使用的法定条件，被告依约定向原告支付逾期交房违约金。由此，法院酌情确定违约金为25万元。案例3
6、关于“延期办证”引起的商品房纠纷案件2004年2月16日,边先生与我市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的某小区3号商铺一套,总计购房款为.06元。2005年6月14日,边先生付清全部房款后,该开发公司将房屋交付给边先生。至2007年3月，边先生仍未取得房屋权属证书。为此，边先生诉致法院，要求开发公司立即办理所购房屋所有权证及土地使用权证，并承担延期办证的违约金83165.69元。另查明，该公司对期房发布的广告中明确载明“自交房三个月内办理房产证”。依据中华人民共和国合同法、商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释有关规定，法院判决该
7、开发公司自本判决生效之日(2007年9月26日)起十日内按购房款.06元,以一至两年银行同期贷款利率上浮30%计算所得赔付边先生延期办证违约金(自2005年9月14日起至2007年7月11日止)83165.69元，并承担诉讼费用。案例4 关于“未竣工验收备案” 引起的商品房纠纷案件2004年4月5日，赵先生与某开发公司签订商品房买卖合同，购买该开发公司商业房一套，合同约定开发公司应当在2004年9月30日前，将竣工验收合格的商品房交付给赵先生，并提供建筑工程竣工验收备案证明，如开发公司逾期不能交房，逾期超过30日后，赵先生有权解除合同，如赵先生要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二
8、日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。 2004年4月7日，赵先生向开发公司交付元全额房款，2004年9月30日，开发公司要求赵先生来收房，赵先生以开发公司未竣工验收备案为由拒绝收房。2006年9月30日赵先生起诉至法院，要求判令开发公司支付2004年10月1日至2006年9月30日的违约金30.72万元.法院经审理后认为：原、被告于2004年4月5日签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。合同明确约定被告应当在2004年9月30日前将符合合同约定并取得
9、建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付原告，现被告至今未向原告交付房屋，已经明显构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，法院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，法院最后判决被告给付原告违约金30.72万元。案例5 关于“面积误差”、“延期办证”引起的商品房纠纷案件2003年12月15日，翟先生与我市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的某小区7号楼住房一套，面积160.36平方米。当日翟先生交纳该房的首付40%房款元，其余60%房款，公司要求交房时一起交清。翟先生于2004年12月28日准备交纳余款并领取房屋钥匙时，发现房屋实际面积为175.12平方米，与合同约定不符，
10、双方争执不休，翟先生为防止自身违约，无奈交纳了房款元，并对争议情况进行了公证。公司于2004年12月29日交房，并约定自交房三个月内办理房产证。但至交房三个月，公司并未按约定为翟先生办理房产证。为此，翟先生诉致法院，要求公司立即办理房产证并承担违约责任和赔偿损失。依据中华人民共和国合同法、商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释有关规定，法院判决该开发公司自2006年5月18日判决生效后十日内办理房产证，赔偿翟先生违约金42429.38元，并返还超过合同面积3%的购房款32334.90元。该开发公司共计赔付74764.28元，并承担诉讼费用。案例6
11、关于“虚假广告宣传”引起的商品房纠纷案件某开发公司开发的商业地产项目数码广场，1997年就已完工，但当时并没有对外出售，而是选择了自主经营百货业。 2002年，开发公司决定把原来的楼盘转型为电子商城，按照产权式商铺模式经营，将楼盘按商铺出售产权，再回租商铺统一经营。 开发公司还推出了优惠办法，一次性付清合同约定的购房款，带5年租约，每年回报率为购房款的8%计算。2002年7月，数码广场项目正式对外发售。 为了尽快完成销售，开发公司在广告中打出了“你买铺，我经营，你收租金，我做旺市场”、“三代人的高息提款机”、“买铺就是买信心”，并在广告的最下方，开发公司为购房者算出一个总数为元的预期未来收益。
12、按照这个数字，如果每年享受8%的回报率，业主可以连续享受38年。然而，到了2006年10月，开发公司告知业主，租赁合同到期后，将不再按年8%的租金返款，而是按市场价格续签合同。最后，开发公司没有和业主达成协议，业主诉至法院。2008年5月，法院经审理后认为，被告进行了虚假的广告宣传，使原告误认为购买被告的商铺，就会只赚不赔，长期按8%收益，没有任何经营风险。依据中华人民共和国合同法判决被告行为已构成民事欺诈，判定被告败诉。业主获得了撤销房屋买卖合同和租赁合同的支持。案例7 关于“未取得商品房预售证销售房屋”引起的商品房纠纷案件2007年1月8日，徐先生与某开发公司签订了认购书。双方约定，徐先生
13、购买该公司开发建设的某小区房屋一套，房价款55万余元。同时，双方在认购条件中作出约定：“认购方应在签订认购书时向卖方交纳认购定金5万元，认购方在签订认购书后，于2007年1月21日至1月30日期间，携认购书及其它相关文件到销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购房屋一事签订商品房预售合同及其它相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已认购的房屋另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”1月29日徐先生前往销售中心与开发公司签约，要求开发公司出示预售许可证，当其得知开发商没有预售许可证后，提出待开发公司取得预售许可证后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下
14、，徐先生将开发公司诉至法院，要求双倍返还定金10万元。法院经审理认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。徐先生已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐先生并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因开发公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由开发公司承担。据此，法院支持徐先生的诉讼请求，责令开发公司双倍返还定金。 案例8 关于“合同无效”引起的商品房纠纷案件2006年4月17日，谭先生与某开发公司签订了商品房买卖合同，购买该公司一套住房，交房日期为2
15、007年12月30日，谭先生随后一次性付给开发公司全额房款35万元。谭先生在2006年8月了解到开发公司在售房时尚未取得国有土地使用权和预售许可证后，将开发公司告上法庭，称被告售房有欺诈行为，要求依据中华人民共和国消费者权益保护法第四十九条的规定给予除返还购房款外并承担一倍的赔偿。法院审理后认为，开发公司在签订了商品房买卖合同时，未告知谭先生该公司未取得国有土地使用权和预售许可证的行为，不符合法律规定，已构成民事欺诈，致谭先生与开发公司签订的商品房买卖合同无效，原告有权要求除返还购房款外并承担一倍的赔偿。据此，法院支持原告要求被告返还购房款并承担一倍赔偿的要求。案例9 关于“一房二卖”引起的商
16、品房纠纷案件2006年5月24日，肖先生与我市某房地产开发公司签订商品房合同，购某小区3号楼房屋一套，肖先生首付房款的37%即54958元,并与公司约定于同年12月31日交房。但该公司并没有按约履行交房义务。另查明，该开发公司于同年9月份又与第三方刘女士签订商品房买卖合同，钥匙已交付，现第三方刘女士正进行装修。由于开发公司原因，导致肖先生的购房目的无法实现。对此肖先生诉致法院，要求解除合同，赔偿一倍的购房款和违约金。法院依据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，认定该公司的行为属“一房两卖”。判决解除肖先生与该公司签订的商品房买卖合同，开发公司返还肖先生购房款54958元，利息3289元，赔偿金54958元，共
