物权法案例分析

《物权法案例分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物权法案例分析（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、一、案例介绍1994年 7月26日，农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订（94）农借合字第08号抵押担保借款合同一份，农行某地区分行房地产信 贷 部作为贷款方，贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买锡、锑矿，月 利率为 9.15%。，合同期限一年；同日，省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担 保人与农行某 地区分行签订抵押合同，表明网具厂愿意以其有权处置的 15 亩土地、1600平方米厂房抵押，在飞鹰发展公司逾期不能归还贷款本息时，贷 款人有权 处置抵押物。在贷款到期前，农行某地区分行房地产信贷部于 1995 年 7月 4日向飞鹰发展公司发出贷款到期通知单，该通知单明确是根据（94

2、）农行借合字第 08号借款合同催收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清 贷款本 息，农行某地区分行房地产信贷部于 1995年 8月向本市中级人民法院提 出诉讼，被告为：飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。 中级人民法院受理后，经调查取证了解到： 1、市飞鹰发展公司名为集体，实为 个人投资经营的私营企业；2、就同一财产，省渔用网具厂已先于当年5 月抵押给中国人民建设银行，并获得贷款； 3、农行某地区分行房地产信贷部经营范围 限于办理房改金融业务。 农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格，故农行某 地区分行 房地产信贷部与市飞鹰发展公司签订的（94）农借合字第

3、 08号借款合同无效，主合同无效，其从合同抵押担保合同亦无效，其责任在于原告，被告 省渔具厂 不承担担保合同责任，市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息，利率按 人民银行规定的流 动资金贷款利率执行。二、原因分析（一）农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中，工作不负责，对市飞鹰 发展公 司的经营性质、状况没有弄清楚，导致决策失误；对担保单位的资产状 况也没有认真调 查，在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押物已抵押给他 行的情况下，仍给予认可。（二）农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款 合同是 超越经营范围的借款合同，致使主合同无效从合同跟着主合同无效，抵 押担保失去了 法

4、律保护，增加了贷款风险。三、风险启示 银行广发放贷款应做好贷前调查，审慎决策，对于抵押贷款，要认真调查抵押 物的产 权归属和是否已经抵押。银行不应该超越经营范围发放贷款，即使有利 可图，也不合 法，风险太大。甲将自己的房子出租给乙，双方于 07-6-5 日签订书面租赁合同，后甲又将该房 子出卖 给丙，双方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移归丙 所有，7-5 日丙 支付完全部房款，但一直没有办理过户登记手续， 8-4 日甲又将 该房子出卖给丁，办理完过户登记手续，丙知道后，认为该房早归自己所有， 甲无权 将该房卖给丁，丁也不能取得该房所有权，遂于甲、丁等发生争执，此 外，丁以自己

5、已取得房子所有权为由，要求终止甲曾与乙签订的租赁合同，遭 到乙的反对，问：1、 丙可否取得房屋所有权，理由 2、丙可否以自己与甲的买 卖合同成立在先对抗乙 3、若 丁取得房屋所有权，则其是否有权终止甲与乙签订 的租赁合同。1、丙无法取得所有权，法律明文规定，不动产所有权变更登记后生效，丁已经 取得所 有权2、不可以，丙只能追究甲的违约责任，要求其赔偿损失3、不可以，买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋，双方签订了房屋预售合同， 约定一 年后交房，甲缴纳两万元定金。后来房价上涨较快，开发商又将此房以 高价卖给了 乙，并办理了过户手续。问：谁能取得房屋所有权？乙能取得所有 权，根据物权由于债权及物权的

6、公示原则，既然乙办理了过户登记，就取得了 房屋所 有权，甲基于合同享有债权请求权，可请求开发商承担违约责任李某在 公园内捡到一个皮包，包内除失主的证件外，还有价值 15 万元的现金、存折、 首饰等，几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5 万元寻找，请依据物权法有关规定回答下列问题：（1）当李某找到失主王某时，王某不肯支付 15 万元酬金，请问王某的行为是 否合法？为什么？（2）李某在还包时要求李某支付 3 万元酬金，协商未果，李某威胁不给线不还 包，请问李某的行为是否合法？为什么？在这种情况下王某是否需向李某支付 报酬？1、不合法，悬赏已经构成要约，归还行为构成承诺，因此王某应支付

7、酬 金；2、不合法，如果不归还，应构成刑事犯罪（侵占罪或敲诈勒索）。这种情况下， 王某 不应支付报酬，未尽归还拾得物的相关义务的拾得人不享有取得报酬的权 利。拾得人 侵占遗失物，违反应尽的义务如通知、报告、保管、交付义务，或 有其他违法行为 的，丧失费用补偿请求权、报酬请求权案例：甲公司购买一辆轿车作为办公用车，给经理张某使用，并将轿车登记在张 某名下。后来，张某擅自将车卖与王某。甲公司知道后，要求王某返还轿车。 问：1.甲公司的主张能否得到法院支持？为什么？（请详细讲明原因） 2.甲公司应如何维护自己的权益？（请详细讲明原因）1、甲公司的主张不能得到法院支持。根据物权法规定，王某的行为符合善

8、意取得制度，在本案中，汽车属于动产， 以交付 为所有权转移要件，双方达成买卖合意后，把汽车交付王某就完成了所 有权的变动， 而且，不以是否支付对价为要件。且车登记在张某名下，王某在 购买车辆时，完全有 理由相信张某是车的合法所有者，尽到了善意的注意义务， 因为王某已经是该车的合 法所有者，该公司主张不能得到法院支持。2、甲公司可以要求张某返还车款，同时要求他赔偿损失。理由：虽车登记在张某名下，但甲公司可通过举证车款是其公司支付，只 是登记 在张某名下。那么张某将车擅自卖出给公司造成了损失，属于侵权之债， 特别注意， 在起诉时，不要起诉物权行为，只起诉债权行为。因为物权已转移 给王某，再起诉物

9、权已无意义，无法胜诉。 要谈第一个问题，得从物权法的基本理论谈起，原来我国关于物权转移的规定 比较模 糊，对物权行为和债权行为的区分不严格，很多地方是物权和债权不分 的。新物权法 将物权行为和债权行为作了严格的区分。如机动车的物权问题， 现在登记只是公示效 力，也就是说告诉外界你所拥有这辆车，而所有权的变动， 在物权法上没有变化，还 是交付为所有权转移的要件。其实你对24 条做解读也能这个结论，24条说“未登记不的对抗善意第三人”也就是说登记不是物权的 变动要 件，而是对抗要件。第24条的规定是为了防止这种情况的发生，A购买车并登记在自己名下，A将 车卖给 B,且B也支付了车款，但未办理过户手

10、续，这时A又将车卖给C并同时 办理了变更登 记，这时C作为善意第三人就可以向B要求返还车辆，这里的C是善意的，因为车登 记在A的名下他有理由相信A是车的合法所有者。这时B虽然有所有权但不得对抗 C这个善意第三人，也就是24条所说的未经登记不得 对抗善意第三人的具体含义。B 只能要求A赔偿其损失，这是侵权之债，是债权行为，而不是物权行为。这是为了保 证交易的安全。对比我举的例子，和你的案件，你不难发现，公司购买的车辆登记在个人 名下， 那买方就有理由相信车是个人的，所以买主就是善意第三人。公司就不 能以自己对车 辆的所有权对抗他。 从法律上可以这样说，其实只要你紧紧的把握主“保护交易安全”这一点

11、，你就掌握 了 24条的精髓和立法者的意图，当然这种保护并不是无限制和无条件的。比如第三人 要想善意取得就必须自己承担举证责任，要举证自己善意，举证自己已经支付了对 价，举证已经占有该物等，如果他不能主张上面的一项或几项法官就会判他败诉从而 承担败诉的不利后果，这就是个法律实物问题了。我听过最高人民法院民事审判一厅的一个审判员关于 24条的一个讲解，他们在司法实践中对24条是这样把握的。例如：A购买了一辆车，登记在B的名 下，B占有并不返还，这时A向法院起诉要求B返还，只要A有足够的证据证明车是 其出钱购买，只是暂时登记在B的名下，法院是会支持A的主张的。但B要是把车卖 于C并办理了登记且交付

12、，这时法院一定会保护C的合法权益，因为他是善意第三人。所以从他的讲解也可以看出他们也是从保护交易这一点上来运用 24条的。甲企业在公司章程中明确约定，其法定代表人王某对外签定合同的最高限额 为150万。2007年4月1日，王某在一次商品交易会上，为了抓住稍纵即逝的商机， 代表A企业与B企业签定了一份250万元的买卖合同，B企业并不知道王某违反了 A 企业的内部规定按照买卖合同的约定，由A企业在2007年6月5日前向B企业提供 货物，B企业收到货物后的10天内支付货款250万元。2007年6月1日，A企业按照合同约定完成全部货物的生产，6月2日A企业有确切证据得知B企业经营状况严重恶化，可能无力

13、支付250万元的货款。6月5 日, B企业要求A企业提交货物，遭到A企业的拒绝，A企业要求B企业 提供担保。 B企业以自己的机器设备作为抵押，担保的价值为100万元，同时B企业请求C企业为保证人，C企业担保的价值为150万元。6月20日，A B签 定了抵 押合同，双方在抵押合同中约定，如B企业不能支付到期货款，该机器设备的所有权直接归A企业所有，同时，A、B企业并未就该抵押合同办理登记。A企 业与C企业签定了保证合同，双方在保证合同中约定，C企业的保证方式为连带保证，但双方未约定保证期间和保证担保的范围。7月1日，A企业按照合同约定向B企业提交了全部货物。B企业接到货物后，对 标的物的数量和质

14、量未提出异议，但由于经营状况不佳，7月10日（支付货款的最后期限）无力支付货款。7月12 日, A企业向B企业要求行使抵押权，发现该机器已经由于保管不当而灭失，B企业由此获得补偿金80万元，在A企业的要求下，B企业将80万元的补偿金金额支付给A企业。同时，A企业要 求C 企业承担保证责任，支付其担保的150万元，C企业表示拒绝。要求：根据上述事实及有关法律规定，回答下列问题：（1）A、B两个企业签定的买卖合同是否有效？为什么？（2）A企业在2003年6月5日是否可以中止履行合同？为什么？（3）机器设备未办理登记手续，是否会影响该抵押合同的效力？（4）如B企业不能支付到期货款，该机器设备的所有权

15、能否直接归A企业所有？（5）A企业应按何种顺序行使担保权利的顺序？（6）A企业是否有权要求B企业支付其80万元的补偿金？为什么？ 1有效A企业 与王某只是内部规定，对外部行为不影响，王某是法定代表人。 2可以。预期违约。3不影响。抵押合同登记对抗第三人。4不能。A只能拍卖机器，从拍卖款中取得100万。5在B不能支付货款时，因为B和C承担的是连带保证责任，A可以先将B的机器拍6可以。抵押物上代位权。黄某将一副价值6万元的名画送到某装裱店装裱，由于黄某 未按期付给装裱店费用，装裱店通知黄某在30日内支付装裱费用，但黄某仍未按期支付，装裱店将该画变卖，扣除了黄某支付的费用后，将其差额退还给 黄某。问

16、：1. 装裱店变卖名画的行为是否合法？按物权法的规定，装裱店对名画有什么权 利？依据是什么？2. 请解释一下这一权利的具体内容。装裱店变卖名画的行为不合法。 按物权法的规定，装裱店对名画有留置的权利。但该变卖行为应当由执行，装 裱店没有直接变卖的权利。依据是物权法： 第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务 人的动产，并有权就该动产优先受偿。第二百三十七条 债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。第二百三十八条 留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部 分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。（民宅商用，既要符合法律、法规和管理规约，还要征得有利害关系业主同意