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1、某酒店投资预算回报分析及项目运营思路范本【Word版，可自由编辑！】第1页共13页郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。一、项目市场调查根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下：郑州酒店调查表酒店名称调研项目* 国际酒店*酒店* 国际酒店* 大酒店* 酒店区域* 区*区* 区* 区* 区星级等级准五星五星五星准三星准三星营业面积6 2 万平米；4 万平米；4.2 万平米；1 万平米； 10F1.2 万平米28F24F22F配套
2、设施中餐厅、西餐海港大酒6 个不同风格中餐厅；宴会大厅金驼洗浴厅、日式餐厅、楼、阳光西的餐厅；豪情天广场；中餐意大利餐厅；餐厅；游泳地歌舞剧院、 汤厅；宴会厅38间KTV包馆；夜总会；城桑拿中心、 游房；游泳馆； 洗桑拿中心泳馆、保龄球馆浴中心客房数400 间/套284 间/套130 间/ 套60 间/套客房价位（标房）门市价门市价 888门市价 898门市价 198门市价RMB988现行价 666现行价 449现行价 178268现行价协议价 330协议价 380协议价 160现行价RMB598214协议价协议价RMB448180餐位数 / 人均消费1700/15020500/1001120
3、0/10015800/5070600/501050000婚宴标准1580/ 桌起1280/桌起1380/ 桌起698/ 桌起506/ 桌起会议设施14 间3 间6 间1 间车位配备有停车场 / 地下门前/地下门前/地下门前泊车有停车场优点建筑大气，装修本土企业，包头地区最早性价比较高的酒东河区硬豪华，配套设施有自己的企的五星级酒店店件较好的齐全，具备五星业文化及管酒店级酒店的气质理模式缺点硬件绝对五星，客房设计一整体装修装饰客房卫生较差， 消过于重视软件有待提高，般，配品一过于老化，服务费群体过于单一洗浴广场，简单的退房服般，面积不还停留在国企因客房过务竟然可以拖是很大老大的观念上少，难有作第
4、2页共13页延至半个小时为二、项目特点1、 项目有利因素（1 ） 主楼形象较好：酒店主楼高 22 层，具有一定的视觉冲击力，是 * 区的地标建筑。（2 ） 交通环境：项目位于 * 住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6 分钟的车程（3 ） 市场环境：目前 * 区高端酒店还是空白2、 项目不利因素（1 ） 项目所在区域不是郑州的CBD, 也不是高端消费密集区（2 ） 所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强三、项目定位结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店四、项目投资及经营方向设想目前，全国的酒
5、店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从 2009 年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后， “跳槽 ”频发。因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。 经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上
6、出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相第3页共13页当惨烈的，道理很简单， 经济型酒店一开始就是以 “廉价 ”为营销策略的， 当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。 尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。 举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，
7、的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的 “梦中情人 ”呢？ 如今是网络时代， 是时尚达人的年代， 做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地 。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员， IT 、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活
8、、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现 “中产阶级 ”这一阶层， 他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温， 在不远的将来， 所谓的 “中产阶级 ”一定会出现在我们的周围。所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备 “掘第一桶金 ”的潜力， 其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店
9、， 投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单第4页共13页的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。（1 ） 时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点。时尚精品酒店消费群体消费群体对时尚精品酒的特点店服务的需求特点 出生于上世纪6070 简单快速的服务。年代的大中城市。 强调私人空间，不喜 大部分是独生子女。欢经常被打扰。家境殷实，受到良好 喜欢宽畅的住宿空的教育，普遍没有吃的 间。经历。喜欢自己帮助服务， 不日常生活中经常表现喜欢过多的服务语言交出独来独往，表现低调流。的特性。对不舒适的酒店环境 比较自我，在传统人难以忍受，耐
10、心有限。士眼里可能有点自私。 很容易接受新事物，喜欢酒店提供各种具满足时尚精品酒店设计、服务和管理 服务人员保持适可而止的服务态度， 可以不热情，但必须业务熟练， 动作快速准确。简洁、明快、新颖、现代的酒店环境设计， 避免单纯式的豪华。提供大开间式， 有隔断的类套房客房。做到 “顾客不要求，员工不出现 ”，尽量少打扰客人。 酒店各种硬件必须万无一失，实现其应有功能。提供自助服务区， 如洗衣、简易厨房。提供床头多用途小型第5页共13页尤其是高科技产品。有科技含量的设施设备。电子产品。跟随潮流，但不盲从， 喜欢每次酒店住宿经全酒店实现无线上网，不是简单的 “追星族 ”。历都有新鲜变化。客房内配置多
11、个高速网对互联网高度热衷， 不喜欢在酒店看到每线接口，包括洗手间。喜欢网络聊天，但现实个酒店都有的 “大路货 ”。 提供酒店所在城市 “时中的社交能力有退化趋尚地图 ”小册子。势。客房提供各种时尚杂志。提供北欧简易风格的客房家具及装饰。客房配备液晶电视。主观意识强，对传统不喜欢服务员过于谦酒店服务人员的服装观念有所保留，奉行 “只卑的服务态度。外表趋于生活化， 点缀设要我喜欢，有什么不可计精巧的配饰。以 ”的信条。 不过于计较酒店价格，但要求物有所值。 酒店配置 24 小时精 消费能力很强，但不 喜欢酒店的产品和服品、个性便利小店， 可以盲目消费，对自己喜欢出售有酒店特征的客用的事物舍得花大钱，对务拥有有别于传统之处。品。自己不喜欢的事物可以要求服务人员尽量以很吝啬。平等、生活化的语言、 态等级观念较淡薄，喜度服务顾客。欢被平等的对待及对待别人。模糊员工岗位等级， 尽量给予服务人员现场决第6页共13页策权。服务员应经常接受现代知识培训， 拥有一定的时尚品位。 提
