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1、目 录第一章 总 论- 1 -1.1 项目名称- 1 -1.2 项目建设单位- 1 -1.3 可行性研究报告编制单位- 1 -1.4 可行性研究报告编制根据- 1 -1.5 研究范畴- 1 -1.6 项目建设单位状况简介- 2 -1.7 项目建设地址- 2 -1.8建设性质- 2 -1.9项目建设重要内容- 2 -1.10投资估算- 3 -1.11资金筹措- 3 -1.12 研究结论- 3 -第二章 项目背景及建设必要性- 4 -2.1 项目建设背景- 4 -2.2 项目建设的必要性- 6 -2.3 投资项目市场分析- 8 -第三章 项目建设地址及建设条件- 13 -3.1 项目建设地址- 1
2、3 -3.2 项目建设地点- 15 -3.3建设条件- 15 -第四章 项目建设方案- 16 -4.1 总体规划- 16 -4.2 建设内容与规模- 18 -4.3 项目设计方案- 19 -第五章 环境影响评价与劳动安全- 24 -5.1 概述- 24 -5.2 工程施工影响及防治措施- 24 -5.3 项目建成后对周边环境的影响及防治措施- 26 -5.4 环保措施- 26 -5.5 劳动保护- 27 -5.6 项目建成后周边环境对本项目的影响- 27 -5.7 绿化原则- 27 -第六章 节能分析- 29 -6.1 设计根据- 29 -6.2 设计原则- 29 -6.3 资源运用分析- 3
3、0 -6.4能耗分析- 30 -6.5 节能措施- 31 -第七章 组织管理、人员配备及培训- 33 -7.1 项目建设组织管理- 33 -7.2 项目运营组织管理- 34 -7.3 教育职工培训- 35 -第八章 项目管理及实行进度安排- 36 -8.1 项目的组织管理- 36 -8.2 项目实行过程人员管理- 36 -8.3 项目实行方式- 37 -8.4 项目建设工期安排和施工进度- 37 -8.5 招标投标方式- 38 -第九章 投资估算与资金筹措- 39 -9.1 投资估算范畴- 39 -9.2 投资估算编制根据- 39 -9.3 项目投资估算- 39 -9.4 资金筹措- 41 -
4、第十章 风险因素分析及对策- 42 -10.1 风险分析概述- 42 -10.2 项目重要风险因素辨认- 43 -10.3 防备和减少风险措施- 44 -第十一章 社会效益分析- 45 -11.1 提高老年人社会福利“有效需求”- 45 -11.2 满足日益增长的老年人社会福利需求- 46 -11.3 满足日益多样化的老年人社会福利需求- 47 -第十二章 结论与建议- 48 -12.1 研究结论- 48 -12.2 建议- 49 -第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位概况一、项目名称农副产品仓储物流园建设项目二、项目承办单位*公司三、法定代表人姓名：四、建设地点五、项目承办单位概况*公司
5、位于xxx，地理位置优越，交通便利，法人代表 ，公司经营范畴：农副产品的仓储物流等。第二节 可行性研究报告编制单位单位名称：工程征询资格级别：资格证书编号：发证机关：第三节 研究的根据与范畴一、研究根据1、国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价措施与参数（第三版）；3、产业构造调节指引目录（本）修订本（中华人民共和国国家发展和改革委员会第21号令）；4、国家现行财会、税收制度及有关设计技术原则及规范；5、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、 现代物流业“十二五”规划；7、*地国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；8、*
6、市物流业发展规划；9、*市都市总体规划（-）；10、建设单位提供的有关资料；11、其她有关法规。二、可行性研究范畴根据项目单位委托规定，项目可行性研究的范畴重要涉及：1、项目背景及必要性分析；2、项目市场现状及需求分析；3、建设地点及建设条件；4、建设规模及重要建设内容；5、工程建设方案；6、环保与节能措施；7、劳动组织与定员；8、项目实行进度；9、工程招标方案；10、投资估算和资金筹措；11、财务评价。第四节 项目概况一、建设场址项目建设场址位于 ，地理位置优越，交通运送便利。二、建设规模本项目规划总用地面积x亩（折合约x平方米），规划建筑面积x平方米。重要建设内容涉及：5座独立式库房，单座
7、库房建筑面积为x平方米，建筑面积为x平方米，库房构造为钢构造；1座五层综合服务楼，建筑面积为x平方米，框架构造；2座六层职工宿舍，建筑面积为x平方米，框架构造；1座配送中心，建筑面积x平方米，高于8米，钢构造；其他基本配套设施x平方米，砖混构造；停车场面积x平方米，作为构筑物计入。项目道路硬化面积x平方米，绿化面积x平方米，容积率为x，建筑系数为x，绿地率为x，道路采用双向四车道，并购买仓储物流、一体化办公设备等。一期重要建设独立式库房，购买重要设备；二期建设其她的，辅助公共设施。项目共分为两个大区：1、仓储区仓储区是综合性的一般货品商贸物流点。2、办公服务区配套服务区为园区提供住宿、餐饮等后
8、勤服务保障。综合办公区重要设立政府职能部门、海关等联合办公场合，道路及绿化占地。本项目实际规划总建设用地面积x亩。项目建成后，年仓储粮食、种子、蔬菜、冷鲜肉、水产品等货品x平方米，年交易量x万吨。三、项目投资估算项目总投资为x亿元人民币。建设周期18个月，其中：项目建设投资为x万元（涉及：建筑工程费为x万元，设备购买费为x万元，安装工程费x万元，工程建设及其她费用x万元，基本预备费x万元）；流动资金为x万元；建设期利息x万元。资金来源由*公司自筹x万元，银行贷款x万元。四、国家产业政策符合性根据产业构造调节指引目录（本）修订本（中华人民共和国国家发展和改革委员会第21号令），本项目属于产业构造
9、调节指引目录中的第一大类“鼓励类”中第二十九大项“现代物流业”中的第1小项“粮食、棉花、食用油、食糖、化肥、石油等重要商品现代化物流设施建设”项目，因此，本项目建设符合国家产业政策的规定。五、研究结论农副产品仓储物流园建设项目，属于国家“十二五”期间政府重点支持的第三产业。通过项目实行将大大增强 及周边地区的商品现代流通网络的仓储物流能力，提高城区、乡镇经营网点的现代化流通水平，增进城乡经济繁华和社会发展，提高消费档次，减少消费成本，改善消费环境。以便、快捷的为城乡居民提供质优、价廉的消费品，解决群众的买难卖难的问题。该项目的建设符合目前国家产业调节政策和投资方向，重点解决“三农”服务，规范市
10、场流通秩序，增进本地城乡经济良性发展，对社会稳定、实现农工商多赢具有重大意义。项目选址合理、交通便利，工艺技术、建设方案及建设规模符合区域规划，并符合国家产业政策的规定，具有良好的经济效益。对进一步改善 及周边地区的都市发展环境，发展区域经济具有巨大的增进作用。六、重要技术经济指标表表1-1 重要技术经济指标表重要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注一生产规模1冷藏农产品平方米030000万元/年2冷冻农产品平方米00万元/年3仓储物流万吨1006000万元/年二劳动定员人6501工人人6002技术人员人303管理人员人20三总占地面积亩200其中一期占地120亩，二期占地80亩1总建筑面积
11、平方米750002建筑容积率0.613建筑密度%45.753绿化率%11.25四燃料及动力消耗1电万千瓦时/年902生活及生产用水立方米/年214503柴油万升67.50五总投资万元50000.00其中一期投资3亿元，二期投资2亿元1建设投资万元36157.231.1建筑工程费万元9630.001.2设备购买费万元16865.001.3安装工程费万元1027.301.4工程建设其她费用万元6588.301.5基本预备费万元2046.642流动资金万元12882.773建设期利息万元960.00六销售收入万元/年56000.00总平均七年均利润总额万元/年12687.78总平均八年均净利润万元/
12、年9515.84总平均九财务内部收益率%28.75所得税前%21.91所得税后十投资回收期年4.17税前含建设期年5.12税后含建设期十一总投资收益率24.59十二资本金净利润率26.04十三盈亏平衡点48.73十四建设期月18第二章 项目建设的意义和必要性分析第一节 项目建设的背景现代物流业，是现代服务业的重要分支，是产业与行业之间联系的重要纽带，是各个产业行业与国内外市场相连的重要载体。物流业的调节、振兴、创新与发展，可以形成产业构造调节和振兴，对于增进内需、保增长、扩大就业、提高产业与行业乃至整个国家的国际竞争力，具有十分重要的意义。近年来，国内经济增长速度较快，国内每年新增商品销售总额
13、约为2-4万亿元，新增批发销售总额约为1-2万亿元，新增货品出口总额约为2-2.5万亿元，新增货品周转量约为1-2万亿吨公里左右。将来十几年，国内仍将处在工业化和都市化“双加速”时期，经济发展仍将具有相称大的潜力，此前国内经济仍将保持7%-9%的增长速度，批发销售总额、商品购销总额、货品周转量能保持8%-10%左右的增速，货品进出口能保持10%-15%左右的增速。但国内经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处在中下游。国内成为其他经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使国内迅速成长为世界经济大国，但不能使国内成为世界经济强国。国内亟需通过产业构造调节，实现产业升级和经济增长模式转型，为国内经济发展注入新的活力，实现可持续发展。在国内已经成为世界制造业大国的基本上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提高，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动国内流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业增进其他产业的发展，是实现国内经济转型最急切也是最有效的措施之一。国内作为实体经济最发达的国家之一，将面
