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1、湖南永州五星级上城国际大酒店可行性研究报告湖南省冷水滩先达建设开发有限公司二零零九年九月前 言 上城国际大酒店是湖南冷水滩先达建设开发有限公司根据国家大力发展第三产业、旅游业、扩大内需、扩大就业渠道的大政策、大背景并在对湖南永州酒店业市场进行充分调研的基础上，充分尊重市场规律的前提下开始进行建设的，现建筑工程已经全部竣工、部分设备安装工作已在进行当中。本项目可研的研究依据和范围如下：1、研究依据1.1 永州市建设局批准该项目的有关资料；1.2 开发企业的相关资质证书；1.3 国家发改委、建设部联合颁发的建筑项目经济评价方法与参数1.4工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.5 永州市城区总体规
2、划；1.6 建设部令第41号城市房地产开发管理暂行办法；1.7 可行性研究有关规定和深度要求。2、研究范围依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究。3、永州市十一五规划4、永州市旅游局相关政策和数据第一章 项目概况一、项目名称上城国际大酒店（五星级）二、项目地址湖南省永州市冷水滩区珊瑚路三、项目建设单位建设单位：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司董 事 长：吴建先项目负责人：董庆东(项目总监)编制单位：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司上城国际大酒店筹备处四、项目经营面积 50742平方米五、项目建筑
3、高度地下1层，地上23层，建筑总高度85米。现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资17891万，建筑工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中，酒店完成投资情况列表如下：酒店项目目前已投入投资明细表序号项目摘要金额(万元）备 注1土地费用59132前期工程费22312.1地质勘探费482.2规划设计费1932.3场地平整费4302.4拆迁费7002.5工程报建费8603建安工程费128723.1房屋开发费92723.2附属工程费28003.2.1消防工程5003.2.2中央空调末端安装6003.2.3水电工程6603.2.4电梯工程6003.2.5人防工程4403.3园林景
4、观费8004营销费用177.25管理费用279.16财务费用426.87税金117.6合计22016.71+2+3+4+5+6+7六、本项目为标准五星级涉外酒店七、本项目装饰设计风格为现代中国风格八、本项目为永州唯一五星级酒店第二章 开发企业基本情况湖南省冷水滩先达建设开发有限公司成立于一九九二年，总部设立在永州市冷水滩区，是永州市知名的多元化发展企业。公司主营房地产开发、商贸、建筑材料、物业管理、农业开发、电线、电缆生产和销售等。公司现有职工260余人，其中大专以上学历人数达75%以上，公司下设房地产开发公司、绿色农业开发公司、线缆电器公司。多年来公司依托雄厚的资本及技术与成熟的开发理念，成
5、功开发了“凤凰新村”、“向荣工业新村”、“上城国际商业广场”等项目，探索出了一条与国际接轨的、先进的商业物态与本土地经济有效嫁接的成功之路，具有良好的经济效益和社会效益。公司法人代表吴建先，男、现年53岁，大学本科，一九七九年从部队转业到地方后，一直从事经济工作，在政府部门分管经济开发区的开发建设，一九九五年下海经营民营企业，为人诚恳、言行一致思维敏捷、理念先进，深得社会各界的好评。同时也为企业赢得了宝贵的财富。现为公司董事长。第三章 项目经营市场分析一、酒店市场分析：随着国家改革开放政策的纵深发展，永州市国民经济和社会发展取得了长足的进步和发展，经济交流和商务交流日益频繁，现有的旅游接待设施
6、已经老化，无法适应永州的经济发展需求及人们的商务交往需求。永州现有的酒店、接待场所在信息化、电子商务、新型经济的大潮流、大背景下无法满足现在的商品经济社会和信息化经济社会的沟通、交流需要。在此背景下，建设一个五星级、具备高端商务接待能力和政务接待能力并满足高端旅行消费者需求的酒店迫在眉睫。随着永州市委、市政府开发永州、建设永州的需要，永州市旅游城市建设已得到快速的发展，全市2008年接待入境游客2.9万人次；年创汇310.4万美元。2008年末，全市各类旅行社达18 家，其中国际旅行社1 家、星级旅游饭店20 家，三星级旅游饭店4家、A级景区5个，其中4A景区2个，3A景区3个；但却只有一家已
7、经老化的四星级酒店南华酒店，远远不能满足旅游和商务接待、政务接待的需要。因此高端旅游酒店市场具有极大的发展前景。正是基于这一现象和商机，本项目的投资商湖南省冷水滩先达建设开发有限公司董事会决定在永州市冷水滩区建一个高标准、高生态、高文化品位的五星级酒店上城国际大酒店。永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，是全国唯一与广东、 广西两省相毗邻的地区。全市面积2.24万平方公里， 居全省第二位。人口560万，是我国瑶民的主要聚居地和瑶文化的发祥地之一。辖芝山、冷水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、宁远、蓝山、新田、江华九县。地形以山丘为主体，丘、岗、平俱全，是全省热量条件最优的地方，年均气温约18，
8、无霜期长远290-311天，年降雨量在1200-2000毫米之间。土壤自下而上依次为红壤、山地黄棕壤、山地草甸土。境内西北越城岭、西部都宠岭、南部萌渚岭三大山系大体呈南北走向分布。 都宠岭峰顶韭菜岭海拔2009.3米，是境内最高峰嶷山舜庙，为历代帝王“朝祭”圣地，“尧天舜日”名贯天下，毛泽东“九嶷山上白云飞，帝子乘风下翠微”的壮丽诗篇，更使九嶷蜚声中外。阳明山国家森林公园，“大峰小峰连中峰，当天削去青芙蓉”，山奇、树奇、泉奇、云奇、佛奇。全国重点文物保护单位浯溪碑林，保存完好的摩岩石刻有505块，其中“摩岩三绝”大唐中兴颂石刻，为天下三绝之首。宁远文庙，全国重点文物保护单位，保存最为完整仅次于
9、曲阜文庙。道县月岩，其岩形浑园，入洞仰视，自东看象“上弦月”，自西看象“下弦月”，从洞中看，蓝天当顶，园如满月，故名“月岩”。江永千家峒，世界瑶族的发祥地，千百年来，无数迁居外地和侨居海外的瑶胞先后不断来这里寻根祭祖。江华千里瑶山，山清水秀，风情独特，住吊脚楼、饮瓜箪酒，为崇尚自然的旅游佳境。历史上，永州是文人墨客的神往之地。 唐代著名文学家柳宗元在永州谪居10年，寄情于永州山水，写出了名扬千古的永州八记和捕蛇者说等名篇名著；宋代文豪欧阳修的“画图曾训零陵郡，今日方知画不如”和诗人陆游的“挥豪当得江山助，不到潇湘岂有诗”等不朽名句脍炙人口。还有元代文学家元结、“草圣”怀素、书法家颜真卿，宋代诗
10、人黄庭坚、理学开山鼻祖周敦颐，明代地貌学家徐霞客，清代大诗人、书法家何绍基，以及司马迁、李商隐、寇准、米芾等历代名人为永州留下了大量的诗、铭、书画、崖刻，给永州增添了无穷神韵。永州是湖南四大历史文化名城之一，近年来整合其优势旅游资源，结合区位优势，与周边省市县区结成旅游战略联盟，极大推进了旅游产业的发展，积极推动与粤北、桂东地区联合打造两日游三省旅游产品，同时我们与周边城市衡阳、郴州、娄底与株洲结成大湘南旅游联盟，目前合作已经进入到实施阶段，2009年湖南旅游节期间已经签订相关协议。依托于日益完善的立体型交通网络，永州旅游走上了“联合推介、捆绑营销”的旅游促销之路。按照“两日游三省”的合作模式
11、，游客从湖南永州的九嶷山，到广西贺州的姑婆山，再游广东连州的地下河3个4A级景区，每两个景点之间的车程只需2个多小时， “两日游三省”跨区域旅游线路为永州年增加游客10上。除此以外，永州加强与桂林市的旅游合作，签订了旅游发展战略合作协议书，积极构建“长沙南岳永州桂林”跨省旅游线路。在9月举行的2009中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市、郴州市以及娄底的双峰县、株洲的炎帝县签约，组成“大湘南”旅游联盟，这是湖南省继“大湘西”旅游联盟之后的第二个区域旅游联合体，有利于永州客源市场的进一步开拓。按永州市旅游局统计，今年1-7月，永州已接待旅游者524.1万人次，实现旅游收入24.2亿元，同比分别增
12、长29.3和30.2，全市旅游产业快速崛起。随着二广高速、洛湛铁路的建成，以及厦蓉、永贺等高速公路的开工建设和一批航线的开通，永州将形成立体型交通网络，旅游的进出口条件更加优化，为旅游产业的超速发展注入更强劲的动力。市区到广州仅500多公里，南六县距广州仅400多公里，是“沿海的内地，内地的前沿”。湘桂铁路横贯东西，322、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙，海口、广州、深圳的航班。永州至广东连州二级公路、 衡昆高速公路以及正在建设中的洛湛铁路、即将开工的太澳高速永州段，是内地直达两广（广东、广西）、两南（海南、大西南）、两区（香港、澳门地区）的重要通道，永州是我国华南与华
13、北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。 永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。整个市区分为相对独立的芝山、冷水滩两个区，两区相隔垂直距离17公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在一起，呈哑铃形框架，构成“潇湘第一城”独特的城市风貌。上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高的酒店有南华大酒店（四星级）、万喜登大酒店（三星级）、威尼斯大酒店（三星级）三家。从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店、万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。具体情况见下表：表一、在营业的酒店情况楼盘名称南华大酒店 （四星级）万喜登大酒店 （
14、三星级）威尼斯大酒店 （三星级）客房数368间套268间套80间套综合开房率757290主营项目客房客房餐饮经营状况优良优良优良经营面积45000平米29000平米13000平米装饰风格无独特风格现代风格欧式风格表二、万喜登大酒店房价：客房类型门市价优惠价高级客房￥398￥228豪华客房￥478￥298商务客房￥738￥398特价高级套房￥868￥348豪华套房￥1198￥688行政套房￥1780￥1498总统套房￥16888￥8888加床￥100表三、威尼斯大酒店：房型价格说明首日价均价早餐床型上网高级间不含早支付方式：前台自付; 不提供加床311.00311.00周二周三311无早311无早无早大/双宽带/免费豪华双人房不含早支付方式：前台自付;不提供加床330.00330.00周二周三330无早330无早无早双宽带/免费豪华单人房不含早支付方式：前台自付; 不提供加床395.
