房地产估价理论与方法模拟15

《房地产估价理论与方法模拟15》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法模拟15（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 模拟 房地产估价理论与方法模拟 15单项选择题第 1 题：在英国和其他英联邦国家，法院一般 ( ) 来判断房地产评估价值误差的范 围。A. 使用估价对象房地产的实际成交价格B. 使用政府公布的房地产交易指导价格C. 使用近1年内房地产的平均成交价格D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价的概念。 房地产估价是对房地产价格 的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。 英国和其英联邦国家， 法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房 地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。 解决此题的关

2、键在于在比较的基 础上进行记忆。第 2 题：总的来讲，房地产的价格与房地产的需求、供给的关系分别是 () 。A. 正相关、正相关B .正相关、负相关C.负相关、正相关D .负相关、负相关参考答案： B答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查房地产的均衡价格。 总的来讲， 房地产价格与房 地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。 解决此题的关键在于理解价格原理。第 3 题：以下最不可能引起房地产价格上涨的因素是 ()。A. 人口数量增加B .人口密度增加C .人口素质提高D .人口规模小型化参考答案： B答案解析： 解决此题的关键在于理解房地产需求价格弹性的含义。第 4 题：A. 3000 元/

3、m2B. 2850 元/m2C. 2928 元/m2D. 2857 元/m2参考答案：答案解析： 第 5 题：A. 2667B. 2670C. 3000D. 2660参考答案： A 答案解析： 第 6 题：A. 62 000B. 60 000C. 65 000D. 62 500参考答案： D该宗房地产相对于空地的减 解决此题的关键是残值的理答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查建筑物的折旧问题。价颇为 (300-50) X 250元=62 500 元 解以及干扰项的排除。第 7 题：A. 1200B. 1600C. 1500D. 1400参考答案： A答案解析： 第 8 题： 以下属于买方应

4、缴纳税费的是 ( )A. 营业税B. 城市维护建设税 C .土地增值税D. 契税参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查交易情况修正的含义。 在现实交易中， 往往存在 交易税费非正常负担的交易。 在估价中， 就要对这些情况进行调整， 必须了解哪 些税费由买者承担， 哪些由卖者承担。 要想了解这些情况， 平时应了解我国关于 税费的一些相关规定。例如，个人购买住房 ( 包括商品房、安居房、经济适用房 等)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市 维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。第 9 题：A. 3482B. 3714C. 3645D.

5、 3900参考答案： B答案解析： 第 10 题： 运用成本法评估所得的房地产的价格，通常称为 ( )A. 成本价格B. 积算价格C. 购买价格D. 比准价格 参考答案： B答案解析：此题属于熟悉的范畴。 意在考查成本法的概念。 解决此题的关键在于记忆或根据 对几种价格的了解，采用排除法即可。第 11 题：有一幢旧办公楼，在其建成 10 午后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出 让年限为 50 年，建筑物经济寿命为 45 年。在这种情况下，计算建筑物折旧的 经济寿命应为 ( ) 年。A. 45B. 35C. 50D. 60 参考答案： A答案解析： 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计

6、算方法。在计算建筑物折旧时， 应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响， 建筑物的经济寿命早于土地使 用权年限而结束的， 应按建筑物的经济寿命计算折旧。 解决此题的关键在于分清 建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。第 12 题：功能过剩引起的无效成本可以通过使用 () 而自动得到消除。A. 超额持有成本B. 重新购建价格C. 重置成本D. 重建成本参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查建筑物折旧的求取方法。 功能过剩引起的折旧包 括无效成本和超额持有成本。 其中，功能过剩造成的无效成本可以通过使用重置 成本而自动得到消除， 但如果使用重建成本则不能消除。 解决此题的

7、关键在于分 清重置成本和重建成本。第 13 题：下列论述不正确的是 ( ) 。A. 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B. 直接资本化法又称为收益乘数法C. 现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的D. 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化参考答案： B答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查有关收益法的一些概念。 收益乘数法是直接资本 化法的一种， 不能将直接资本化法称为收益乘数法。 解决此题的关键在于正确理 解收益法的一些相关概念。第 14 题：A. 6%B. 7%C. 7.5%D. 6.5%参考答案： B答案解析：从 以 上 可 以

8、 看 出 ， 两 者 的 每 年 净 收 益 相 同 ， 所 以 7%为 正 确 答 案 。第 15 题： 某宗房地产的土地使用权剩余年限为 48 年，预计该宗房地产在未来第一年的净 收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增 9%；该类房地产 的报酬率为 9%。则该宗房地产的收益价格为 ( ) 万元。A. 219.12B. 704.59C. 234.57D. 222.34参考答案： B 答案解析： 解决此题的关键在于要注意到逐年递增的比率与报酬率相等这一特殊情况。 如果 不相等，计算公式就要复杂，平时应多加强这方面的练习。第 16 题：某宗房地产建成于 2002年 3月1日，

9、此后收益期限为 39年； 2003年 3月 1日 至 2006年 3 月 1 日分别获得净收益为 90 万元、 92万元、 95 万元、 97万元； 预计 2007年 3月1日至 2009 年 3月 1日可分别获得净收益 98万元、 100万 元、 103万元，从 2010年 3月 1日起每年可获得的净收益将稳定在 105万元； 该类似房地产的报酬率为 9%。则该宗房地产 2006年 3月 1日的收益价格为 () 万元。A. 1276.43B. 1345.68C. 1208.64D. 1097.34参考答案： D答案解析：第 17 题：A. 2292B. 2236C. 2240D. 2290参

10、考答案： A答案解析： 第 18 题：某房地产的净收益为每年 2 万元，收益期限为 40年，近期同类地价为 5 万元， 建筑物重置价格为 60 万元，已知建筑物资本化率为 12%，土地资本化率为 10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为 ( ) 万元。A. 47.73B. 12.27C. 24.54D. 36.81参考答案： A答案解析：第 19 题： 某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于 ( ) 。A. 物质折旧B. 功能折旧C. 经济折旧D. 会计折旧参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查建筑物折旧的概念。 建筑物折旧中的经齐折旧又 称外部性

11、折旧， 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。 修建 铁路对于住宅来讲， 会降低其价值。 解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折 旧的含义。第 20 题： 房地产价格与利率的关系是 () 。A. 正相关B. 负相关C. 不定D. 无关 参考答案： B答案解析： 此题属于掌握的范畴。 是在考查利率对房地产价格的影响。 利率上升或下降都会 使房地产的价格产生波动。 房地产价格与利率负相关： 利率上升， 房地产价格会 下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。第 21 题： 明确估价的基本事项中，龙头是 （ ） 。A. 项目是否合法B. 明确估价目的C. 明确

12、估价时点D. 明确估价对象参考答案： B 答案解析： 此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事项。 明确估 价基本事项主要包括三方面：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。其 中估价目的是龙头。解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。第 22 题： 某建筑物经测算其重置价格为 100万元，经济寿命为 35 年，有效经过年数为12 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元，装饰装修的重置价格为 25万 元，平均寿命为 5 年，经过年数为 3 年，空调设备的重置价格为 60 万元，平均 寿命为 15 年，经过年数为 10 年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧

13、 额为 （）万元。A. 60B. 61.46C. 57D. 63.46参考答案： B 答案解析： 该建筑物的物质折旧计算如下： 门窗等损坏的修复费用 =2 （ 万元） 装饰装修的 折旧额 =25*（3/5 ）=15（万元） 空调设备的折旧额 =60*（10/15 ）=40（万元） 长寿 命项目的折旧额 =（100-2-25-60 ）*（12/35）=4.46（ 万元） 该建筑物的物质折旧 颗=2+15+40+4.46 X 61.46（万元）第 23 题：估价时点应与 （ ）的日期相一致。A .签订估价合同B. 查勘完成之日C. 完成估价报告D. 估价结果所属参考答案： D答案解析： 第 24

14、题： 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造 新建筑物的费用之后的余额时，应以 ( ) 进行估价。A. 保持现状前提B. 装修改造前提C .转换用途前提D.重新利用前提参考答案： A答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价中的最高最佳使用原则。 最高最佳使 用原则要求评估价格应是在合法使用方式下， 各种可能的使用方式中， 能够获得 最大收益的使用方式的估价结果。 解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择 的。第 25 题： 房屋的商品租金构成因素是 ( ) 。A. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C

15、. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D .折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。 商品租金是 以房地价值为基础确定的租金， 是几种租金中项数最多的， 其构成内容包括折旧 费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润 8 项因素。解决 此题的关键在于准确理解市场租金、 商品租金、 成本租金、 准成本租金和福利租 金的联系和区别。第 26 题： 路线价估价法是一种评估大量土地的 () 。A. 迅速估价方法B. 较慢估价法C. 简易法D. 延迟法参考答案： A 答案解析： 此题属于掌握的范畴。 是在考查路线价法适用的对象。 路线价法是一种快速、 相 对公平合理，又能节省人力、财力，可以同