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1、-*市体育公园工程可行性研究报告编制*建筑设计*分公司二一年十一月*市体育公园工程可行性研究报告工程名称：*市体育公园工程工程性质：新建工程建立地点：*市炳三区工程可行性研究承当单位：资质证书编号： 工程可行性研究总负责人：参加编写人员：. z-目录1 总论21.1工程概况2工程名称2建立性质2拟建地点2建立内容及规模2投资规模3建立期3资金方式与筹措渠道41.2可行性研究报告编制的依据41.3研究范围与工作概况5研究范围5工作概况51.4工程开发主要技术经济指标51.5结论与建议8结论8建议92 投资估算与资金筹措112.1投资估算依据112.2投资估算112.3资金筹措173 财务和经济效
2、益分析183.1财务评价依据183.2收入支出预测18收入估算18本钱估算203.3财务评价214 结论与建议294.1结论294.2建议30. z-1总论本可行性研究报告是在*市体育公园工程可行性研究报告根底上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。1.1工程概况工程名称*市体育公园工程建立性质新建1.1.3拟建地点*市炳三区1.1.4建立内容及规模1建立内容本工程规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。其中，炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积
3、6.61公顷，建立内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动工程场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，主要用作住宅开发。2建立规模*市体育公园工程总用地面积约9.85公顷，总建筑面积189088 M2。其中：炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，规划建筑面积110400 M2。炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，规划建筑面积59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200 M2；一个室内网球馆，占地面积5
4、000 M2，建筑面积10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积3000 M2，建筑面积6000 M2；商业建筑占地面积9125M2，建筑面积34290 M2。另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、1个室外儿童戏水池，占地面积5510 M2。炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，规划建筑面积19198.00 M2，规划建筑占地面积1253.00 M2。1.1.5投资规模本工程投资规模为50176.98万元，暂未考虑投资者的融资本钱。1.1.6建立期工程建立期3年。工程建立进度：2010年12月完成前期相关工作；2011年5月完成施工图设计工作；2011年8月完成施工准备工作；2
5、011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工验收工作。1.1.7资金方式与筹措渠道本工程拟通过招商引资方式筹集资金。1.2可行性研究报告编制的依据1关于编制工程可行性研究报告的委托书2*市土地利用总体规划3*市城市总体规划4*市政府研究加快推进*体育公园工程建立有关问题的会议纪要5*市城市总体规划6国家计委、建立部联合颁发的建立工程经济评价方法与参数第三版7国家计委颁发的投资工程可行性研究指南8体育法9全民健身方案纲要10全民健身条例11*省全民健身条例12工程单位提供的与本工程有关的资料、数据13现场勘查所得的资料和数据14国家其他有关标准、标准等1.3研究范围与工作
6、概况1.3.1研究范围本工程可行性研究范围包括：工程建立的背景及必要性、工程市场分析、工程选址及建立条件、建立规模及方案、节能、环保、消防与平安、工程管理、投资估算、资金筹措、工程的财务评价等。1.3.2工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园工程的法规和政策对工程实际情况进展了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程工程建立条件及有关技术标准要求，对工程建立地点、建立规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进展了系统分析和论证，在此根底上完成了本工程可行性研究报告的编制工作。1.4工程开发主要技术经济指标表1-1 炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表序号指标名
7、称单位数量备 注一用地面积m227600二建筑面积m2110400三建筑占地面积m2四建筑密度%30五容积率m24.0六绿地率%30七最高建筑高度米八停车位：个552表1-2 炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注一用地面积m266100二建筑面积m2594901体育场馆m225200羽毛球场26片，网球场5片室内2商业m234290三建筑占地面积m21体育场馆m2126002商业m291253室外活动场地m255104个室外篮球场，4个室外网球场三建筑密度%33四容积率m20.90五绿地率%30六停车位：个300七最多建筑层数层4表1-3 炳M16-C/200
8、9地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注一用地面积m24800二建筑面积m219198三建筑占地面积m21253四建筑密度%27五容积率m24.0六绿地率%35.00七停车位：个100八最高建筑高度米表1-4 主要经济数据及评价指标序号名称单位数据一投资万元50176.98一运动休闲区万元10241.98*工程费万元7151.32室外工程费万元1912.80工程建立其他费万元419.20预备费万元758.67二住宅一万元28168.74*工程费万元22835.84室外工程费万元988.38工程建立其他费万元2257.94预备费万元2086.57三住宅二万元4864.66*工程费万元3
9、855.95室外工程费万元133.60工程建立其他费万元514.76预备费万元360.35四商铺万元6901.60*工程费万元5462.40室外工程费万元210.88工程建立其他费万元717.09预备费万元511.23二财务数据不考虑土地出让金一运动休闲区投资回收期年-投资利润率% -投资利税率%-二住宅一投资回收期年1.66投资利润率% 58.93投资利税率%75.21三住宅二投资回收期年1.87投资利润率% 52.63投资利税率%76.84四商铺投资回收期年1.21投资利润率% 234.31投资利税率%319.09五综合投资回收期年1.80投资利润率% 57.52投资利税率%68.901.
10、5结论与建议1.5.1结论通过对该工程经营收入支出测算可以看出：1工程总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元不含土地出让金。住宅局部销售后的纯利润为1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元未考虑土地出让金和融资本钱。2本方案的优势在于住宅、商业局部盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。3本方案最大的缺乏在于公益设施建立后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利工程支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保
11、证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的局部商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。假设按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够承受的回收期7年左右计算，土地出让金大约为136万元/亩。1.5.2建议1本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保存约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的
12、风险，如果出现较严重的市场需求缺乏的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。2从提供应市民休闲娱乐的场所来看，方案一M11-C/2009为接待中心在M11-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。3如果实施本方案，则需要重新对用地性质进展调整，在工程实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本工程带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求缺乏的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足*市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一M11-C/2009为接待中心，不推荐使用本方案。但假设能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求缺乏的问题，本方案将具有较大的可行性。2投资估算与资金筹措2.1投资估算依据本次投资估算依据*市类似工程近期造价水平估算，并参照：1*省定额管理站的有关文件2有关建筑安装指标3现行市场有关材料调查价格4体育公园初步设计方案5*省建筑工程概算定额6*省其他费用定额7国家计委和建立部联合颁
