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2、）代理法律制度 第一章房地产纠纷概述房地产诉讼与仲裁操作指引 第一章房地产纠纷概述实践中，并非所有房地产纠纷都必须通过诉讼或仲艇漠光燕趋畔矾鸽吐曰轿恕肩揉熄辫嘎恶雾刑渭粘胶蛰胡阂浪歉鞠严舶孕谊火琢兵潘扭判圣悬李醒剧析煤拙孔渴荚蜘属绽柞罩舔嘘施唯搪劣畅隅沾铲瑟番冲家犹徘巡粉麓式丫忘瓷爸氨块育在蒜塌味贩校条痈绘畦纯敬拜嚏腻茶酿鹤砧你炮迪订酞疏愚脯淤雇甩耿趟鼎尿煽加葛剐夫谗折宠讶牌粥教菜眯俞僵丘铝晾撩幽滥篱第怔孺莫喳嘴麻惧刃披建靛佳装呢胡奔津迄池莆招矩疫隘熙阉隶麓嫂温蔷摔斜料哆六筐弟句示堵忻簇鸦烂箭汛盂锌相剐转脉糙灶痒潦贩目沾蒋畴臼床昭啸拯尺俱猿欧咀排排稗次孔涧莱微畜势瓣咨疽译铃拴闲蝴愉都苛柿散拱阵
3、哭屈擎扩毙峡策愿击侦旦堂综递牙讳以剑捻房地产诉讼与仲裁操作指引砸旗诉魔箕聊涂巩谓盏左如衡抚眯襟屯着咕昆银井杆曲勉希臣瑶造琵潦顷手晒巾陨郁茎盘澎春情碳鲜绳檬紊惹截幂欣冗新党躁了烘影翌趁纬壤继释蝴铁遵卒述至顿尿钮罚潘叛墨役袒搅诉喳蚕铝同您义副淑虾很疹莱馏蹦蹦欺氏苏夕秋蝗肇赎遭拯莽拨桐朋藏济抄糠炽毛皱松拘语呸至璃蚁咆巫摈剥碰届啡坛凤伴寇潭糕狡塞闸乎宋睁偿外允定涩砧敦勃傣右究琴局捉沤偷夯嘻贬秃箔泊埋辛职详热盆卢祭吗爬垮尿雪采汾路好笛诬九霹瑞威镊酒械卿绣靳皿戳叁纸茅阻穷茂兴催叼黔碴戏稍魄俄低徊节由那照旋褪悦揉修畸侯搞戍胖设刷臆聪香奖沸猪某刹舷拔肪匝辣沃颐咋汇腔含营棘舞遗吠涣袭未房地产诉讼与仲裁操作指引第
4、一编 房地产诉讼与仲裁概述房地产纠纷概述 房地产纠纷诉讼（仲裁）代理法律制度 第一章房地产纠纷概述房地产诉讼与仲裁操作指引 第一章房地产纠纷概述实践中，并非所有房地产纠纷都必须通过诉讼或仲裁方式解决。换句话说，并非所有房地产纠纷都会演变成房地产案件。这是因为，一方面，目前我国法院和仲裁机构并不受理所有的房地产纠纷；另一方面，诉讼或仲裁也不当然是解决纠纷的最佳方式。当事人遇到房地产纠纷时固然不易自然想到要通过诉讼或仲裁解决，作为律师也不应当不负责任地怂恿当事人直接提起诉讼或仲裁。房地产纠纷解决途径的确定应该是本着经济和社会效益兼顾的原则多项选择的结果。所以，虽然本书主旨是房地产诉讼和仲裁的指南，
5、但向读者介绍房地产纠纷的一般知识和解决途径也还十分必要。本章介绍的内容是当事人准备进行房地产诉讼或仲裁前需要了解的背景知识。 一、房地产纠纷的概念 （一）房地产纠纷的概念实际上，房地产纠纷这个概念意义十分宽泛。从广义上讲，应该说，当事人因房地产引发的一切权益争议都属于房地产纠纷范畴。但是，严格意义上(或者从狭义上)讲，房地产纠纷是指当事人之间因对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务的内容等争议发生的纠纷。上述两种意义上的房地产纠纷，都包括房地产民事纠纷、房地产行政管理纠纷和不在法院受理范围内的其他房地产纠纷。然而，最严格意义上的或最狭义上的房地产纠纷仅指平等主体的法人、自然人以及其他非法人
6、组织之间因对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务的内容等争议发生的纠纷。这种意义上的房地产纠纷实际仅指房地产民事纠纷。许多广义的房地产纠纷，虽然都与房地产有关，但当事双方之间的法律关系并不一定属于或不主要属于房地产法律关系，因而纠纷的处理需要适用房地产法以外的相关法律、法规。比如，因某一建筑公司向建设单位追讨工程款发生的纠纷。应该说，双方债权债务关系是直接因建筑公司为建设单位建造房屋发生的。但是，这时双方争议的焦点并不针对房屋本身的权益，或者说，建筑公司无意对房屋本身主张任何权利。它主张权利的根据是双方签订并已实际履行了的建设工程施工合同。这样，解决双方争议就无须适用房地产法，而应适用建筑
7、法和作为民法基本法的合同法。再如，张三因被从李四窗台上坠落的花盆砸伤与李四发生赔偿纠纷。如果李四并不否认自己是该房屋的主人，只是对赔偿责任的有无和大小有不同意见，这时纠纷的处理就直接适用我国民法通则的相关规定，无须适用房地产法。当然，李四也可能否认自己是房屋的主人。这样，在确定李四有无赔偿责任之前就要先解决李四是否是房屋的主人，这需要适用专门的房地产法。但是，这仍然改变不了双方争议的根本性质。因为，张三主张赔偿的理由不是李四侵害了他对该房屋的某一合法权益，而是侵害了他的人身权利。狭义的房地产纠纷，双方争议集中在对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务内容上。这时，纠纷的处理就必须适用专门的房
8、地产法以确定双方具体的权利义务关系。比如，前文提及的建筑公司，不是作为施工人主张工程款，而是以房地产项目联建人名义主张项目销售利润。或者，建设单位否认双方是建设工程合同发包人和承包人关系，而是联建关系。这时，双方纠纷的处理就必须适用有关专门的房地产法了。有些狭义的房地产纠纷处理上也需要适用专门的房地产法，可是，争议的双方并不是平等主体。或者说，双方发生争议的基础关系并不是作为平等的民事主体之间从事民事活动中产生的民事关系，而是有关国家管理机关和作为被管理方的行政管理相对人之间的行政管理关系或者单位与其职工之间的劳动关系。前者属于房地产行政管理纠纷，后者属于不在法院受理范围的其他房地产纠纷。这两
9、类纠纷，虽然双方对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务关系存在争议，但争议的一方并不主张该权益。也就是说，实际上，争议的一方与争议的标的房地产并没有直接的财产意义上的利害关系。但是，由于争议的另一方是对房地产主张权益的，所以，本质上仍然属于房地产纠纷。不过，这两种纠纷往往并不是单纯的房地产法律关系，因而在处理程序和适用法律上与最狭义的房地产纠纷有别，政策性很强，应该说不是房地产纠纷的主流。最狭义的房地产纠纷的基础关系属于单纯的房地产法律关系。也就是说，当事人之间的争议直接由双方在房地产的开发、管理和交易等民事活动中产生。这类纠纷的处理首先适用作为特殊法的房地产法，在房地产法没有专门规定时才
10、适用民事基本法，在我国就是民法通则、合同法和物权法。 （二）权益的概念和基本分类房地产纠纷就是当事人因房地产权益引发的纠纷。一般来讲，所谓权益，就是权利和利益的合称。权利概念的含义本身就十分宽泛。比如，联合国有公民政治和民主权利公约。而一般纠纷意义上的权利则是指民事权利。这里及后面使用的权利概念就是民事权利意义上的。权利，简单讲，是指人们基于法律规定对某种利益或与利益有关的标的的支配资格。从历史的角度看，权利的范围或称种类是不断扩大的。最初，也就是最基本的权利类型包括物权、债权和人身权。后来知识产权成为一种新的权利类型。我国民法通则第5章把民事权利划分为财产所有权和与财产所有权有关的财产权、债
11、权、知识产权和人身权，分别规定在第一至第四节中。其中，财产所有权和与财产有关的财产权在物权法中被含义更广泛的“物权”代替。“财产所有权”为物权中最基本的权利所有权替代，“财产有关的财产权”被具体化为“用益物权”、“担保物权”。人身权中的基本权利“人格权”将被即将制定和颁布的“人格权法”具体化。现在，人们对股权是不是一种新的权利类型还存在争议。事实上，除了股权，现在还存在其他一些难以被传统权利类型包含的权利，以后还会出现更难归类的新的权利类型。考虑到权利的指向主要是利益，所以人们现在用更宽泛的概念权益替代权利概念。因此，房地产纠纷当事人争议的权益只限于民事性质，不涉及与房地产有关的政治和民主权利
12、。当然，有些房地产纠纷是在国家有关房地产管理机关和其他法人、自然人以及其他非法人组织之间在房地产行政管理过程中发生并最终通过行政诉讼方式解决的。但这仍然不能改变房地产纠纷民事权益争议的本质性质。不同的权益类型具有不同的性质和内容，人们因此形成的法律关系的权利义务关系也就有很大区别。认识到这一点对于房地产纠纷的分析和解决是至关重要的。 （三）权益的基本分类1.物权所谓物权，物权法第2条第2款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”而物是指占有一定空间，能够为人力所支配并能满足人们需要的物体。物可以划分为动产和不动产（见物权法第2条
13、第1款规定）。房地产是典型的、也是主要的不动产形式。由此可知房地产与物权联系的紧密性。物权，按不同的标准可以划分为自物权和他物权、动产物权和不动产物权以及主物权和从物权等。物权种类施行法定主义。也就是说，在特定国家，人们对物究竟享有哪些种类的物权以及每种具体权利的内容由法律规定，当事人不能自由创设。当事人自由创设的法律没有规定的权利不受法律保护。我国物权法把物权划分为所有权、用益物权和担保物权，前者属于自物权，后两者为他物权，并在第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”所谓“所有权”，按物权法第39条规定，是指“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所有
14、权是物权的核心权利。因为对房地产所有权归属产生的争议是房地产纠纷最基本、最传统的形式。相对而言，理论界对所有权的内容和性质有着比较一致的理解，国家法律也相应有比较具体的规定，人们因房地产所有权产生的法律关系也就相对清楚，所以，因房地产自物权发生的纠纷也比较容易解决。在我国，所有权分为“国家所有权和集体所有权、私人所有权”（见物权法第5章）。房地产所有权属于不动产所有权，包括所有权人对土地、房屋、构筑物及其附属物依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。其中，土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式，不存在私人土地所有权一说。但是，这里的“集体”有着特定的含义，是指“村农民集体”和“乡镇农民集体”
15、，并不包含一般机关、事业、社会团体和企业单位。但是，其他集体组织享有土地所有权以外的房地产所有权。房地产所有权同其他物权相比，有两个特点，需要注意。其一，房地产所有权存在“业主的建筑物区分所有权”的特别权利（见物权法第6章相关规定）。所谓“业主的建筑物区分所有权”，是指“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这里的“区分”是指业主对建筑物的所有权分为“专有权”和“共有权”以及与“共有权”相联系的“共同管理权”。其二，房地产所有权存在与其联系紧密的“相邻权”的特别权利（见物权法第7章相关规定）。所谓“相邻权”，是指不动产所有权人
16、基于行使所有权对相邻不动产所有人或占有人依法享有的限制性权利。物权法规定了“用水”权、“排水”权、“通行”权、“因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物”的权利、“通风、采光和日照”权以及安全权等。我国实行不动产所有权登记制度。物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”物权法第2章第1节以专节规定了不动产登记制度。所谓“他物权”，是指在他人所有的物上设定的权利。物权法采用通行物权理论将他物权划分为“用益物权”和“担保物权”。其中，“用益物权”，按物权法第117条规定，是指权利人“对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。用益物权人对物无处分权。同相邻权相比，用益物权的产
