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1、第十三条未经验收擅自使用司法解释原文建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不 符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合 理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。条文主旨本条是关于发包人擅自使用未经验收的建设工程，对建设工程出现 质量瑕疵，其责任应如何认定问题。本条规定包含以下内容：(1) 、发包人擅自使用未经验收建设工程的，对其使用部分出现的 质量问题，应自行承担责任。(2) 、对建设工程的地基基础工程和主体结构的质量问题，只要在 合理使用寿命内，由承包人承担民事责任。理解与适用(一) 、发包人擅自使用未经验收建设工程的，出现质量问题，应自
2、 行承担责任。建筑法第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收后， 方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”中华 人民共和国合同法第二百七十九条、建设工程质量管理条例第十 六条亦作了基本相同的规定。由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且 建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是 施工方面的问题。因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等对此均作了明确规定。该规定中所称的竣工验收，是指建筑 工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程 中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和 工程质量的重要环节，是房屋从建设生产
3、转入使用的一个重要的标志， 交付使用的房屋必须经过这一环节。在正常情况下房屋建成后，有关部 门应根据建设项目（工程）竣工验收办法的规定及工程规模大小，复 杂程度等组织验收。不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律 要经过工程验收后，方可交付使用。为了保证建设工程质量，我国有关 法律法规对工程竣工验收程序等有严格的规定。要求交付竣工验收的建 筑工程，必须符合国家规定的建筑工程质量标准，并具备规定的其他竣 工条件等。根据建筑法有关规定，竣工交付使用的建设项目必须符 合以下要求： 、完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的 竣工条件； 、工程质量符合国家安全规定的标准。如符合房屋土
4、建工程验收 标准、安装工程验收标准等； 、符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容； 、有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材 料； 、有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报 、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或 优良等档案； 、有工程施工单位签署的工程质量保修书； 、已办理工程竣工交付使用的有关手续。工程竣工验收一般分为初步验收和正式验收两个阶段进行。对大、 中型和比较复杂的工程先进行初验，然后进行全部项目的验收；对于于 工程较小、简单的建设项目，可以一次进行全部建设工程验收。在验收 步骤上，一般分为验收准备、初步验收及正式验收。验收单位要
5、根据工 程规模的大小情况，组成验收委员会或验收组。大中型建设工程由国家 批准的限额以上利用外资的工程由国家组织委托有关部门组织验收；地 方大中小型建设工程由省级主管部门组织验收。其他小型工程由地市级 主管部门或建设单位组织验收。建筑工程经验收合格后，方可交付使用， 未经验收的不得交付使用。建筑工程验收合格表明工程是按照工程合同 的规定履行了合同义务。可以说没有经过竣工验收的建设工程，是未完 成的工作成果，也可以说是未完成的工程，因为建筑工程未验收就没有 已经完工的证明。因此交付使用的建筑工程都必须经过竣工验收这一环 节，并且还须验收合格，对不合格的工程不予验收，也不得交付使用。 该条中所说的建
6、设工程未经验收，还应包括建设工程经验收不合格的情 况。前面所述建筑法第六十一条的规定，其规定不仅规定了未经验 收的不得交付使用，同时规定经验收不合格的亦不得交付使用。交付经 验收合格的建设工程是施工单位的责任，建设工程质量管理条例第二十六条建筑法第五十八条、合同法第二百八十一条均规定， 施工单位对建设工程的施工质量负责。建设单位在具备竣工验收条件时 应当及时组织参加验收，没有经过竣工验收或者验收未通过的，发包人 不得提前使用，对发包人擅自或强行使用的，根据本条司法解释由此发 生的质量问题及其他问题，由发包人自行承担责任。该规定表明：交付 工程责任风险的转移。根据建筑法的有关规定，施工单位对建筑
7、工 程质量承担责任。但是，根据本条规定，在建设工程未经过竣工验收或 者验收未通过的情况下，发包人违反法律规定，擅自或强行使用，即可 视为发包人对建筑工程质量是认可的，或者虽然工程质量不合格其自愿 承担质量责任。因为发包人使用未经验收的工程，其应当预见工程质量 可能会存在质量问题，而且使用验收不合格的建筑工程就更直接说明发 包人对不合格工程予以认可。随着发包人的提前使用，其工程质量责任 风险也由施工单位随之转移给发包人，而且工程交付的时间，亦可认定 为发包人提前使用的时间。如某学校为解决职工住房与安居建筑公司签 订了一份建筑工程承包合同，合同约定居安建筑公司负责施工建设，由 学校提供建筑设计图纸
8、等，合同对工期、质量、价款、结算等作了约定。合同签订后，施工单位进场施工。学校也制定了分房方案，在施工蓝图 上对房屋进行了分配。多年住房紧张的职工，因见内装修逐渐完毕，不 顾学校和施工队的阻拦，强行搬进，到工程完工时，此楼已经全部投入 使用。这时学校对工程进行验收，发现楼梯间、门厅和部分房间的墙皮 脱落、木地板起鼓等质量问题，学校要求施工单位进行返工，建筑公司 拒绝对学校提出的质量问题进行返修，而学校迫于职工的压力，花费数万元进行了修复。随后向法院起诉，请求建筑公司赔偿因不履行返工和 质量修缮义务而造成的经济损失。经法院审理认为，按照法律规定，施 工单位对工程质量负有全面的责任，不得规避，对于
9、学校的职工宿舍出 现的墙皮脱落、地板起鼓等应当依照建筑法和合同法及合同约 定进行返工，但是这种义务是建立在建设单位不提前使用该工程的前提 下，一旦建设单位提前使用了该建设工程，质量瑕疵的返工义务即行消 失。因此对于施工单位的返工责任亦予以免除。学校在宿舍楼工程还没 有进行竣工验收的情况下，对本单位职工擅自进入施工场地没有采取可 行、有效的措施加以避免，因此对于质量缺陷的修复责任应当自行承担。（二）、该条司法解释明确规定，发包人仅对其擅自使用部分承担工 程质量风险责任。就是说对未使用部分，其质量责任仍然有施工单位承 担。关于工程未经验收，发包人擅自使用，其质量问题自行承担的问题， 在本司法解释作
10、出规定以前，原经济合同法第三十四条第二款第（四） 项、建筑安装工程承包合同条例第十三条第二款第三项均有相同的 规定。但规定发包人仅对使用部分承担质量责任，系规范性文件中第一 次作出的明确规定。在本司法解释起草过程中，对发包人擅自使用未经 验收工程的，其应对使用部分还是全部工程承担质量责任问题，在讨论 中存有不同意见，一种意见认为，发包人只要擅自使用未经过竣工验收 或者验收未通过的工程的，无论使用多少，均应承担全部工程的质量责 任。其理由是，建筑工程是一个整体，发包人一旦使用其中一部分，施 工单位对其他部分将无法进行施工或管理。另一种意见认为，发包人仅应对使用部分承担工程质量责任。理由是，1 .
11、依照有关法律规定，建 筑工程质量责任应由施工单位负责，对发包人应承担的质量责任应该作 严格限制，不亦作扩大性的解释。2.规定发包人对使用部分承担质量 责任较为合理。当事人签订的建设工程合同，有的是一幢高层大楼，有 的是几幢楼，也有建设一个或几个小区的，如果不限制在使用部分，那 么一幢楼仅使用厂一层，或者一个小区几幢楼仅使用了其中一幢，其发 包人就承担整幢大楼和整个小区的工程质量责任，而施工单位就此免除 了责任，其明显不合理。本司法解释采纳了后一种意见，发包人仅对使 用部分承担质量责任。（三）、承包人在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体 结构质量承担民事责任。这项规定是依据建筑法第六十
12、条第一款“建筑物在合理使用寿 命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量”的规定作出的。无论建 筑工程是否经过验收、发包人是否擅自使用，如果建筑工程在合理使用 寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题，承包人仍然要承担责任 该规定是法律强制性规定，其要求承包人必须确保地基基础工程和主体 结构的质量在建筑物合理使用寿命内不能出现问题，这是承包人依照法 律规定必须履行的工程质量保证义务，如果出现问题承包人就必须承担 民事责任。所谓建筑物的地基，是指支承由基础传递的上部结构荷载的 土体或岩体。为保证建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷载 作用下不致产生破坏，其次组成地基的地层因某些原因产生的变形
13、不能 过大，否则将会使建筑物遭到破坏，无法满足使用要求。可以看出，建筑物的地基基础在建筑物整体构造中起到的重要作用。建筑物的主体结 构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。 主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种 荷载，建筑物主体结构可以由一种或者多种材料构成。建筑物的主体工 程更是建筑物工程的重要组成部分。因此，保证建筑物的地基基础工程 和主体结构工程的质量是非常重要的，建筑工程的地基基础和主体结构 的质量是政府质量监督的重要内容，也是建设单位或监理单位核查的重 点，为确保建筑工程质量，我国制定了一系列技术标准和管理标准，如建筑工程质量检验评定
14、统一标准、建筑安装工程施工及验收规范 等等。建筑物的地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的重要基础和 主体，如果一项建筑工程在地基基础工程和主体结构出现质量问题，即 使其他部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。因此建筑法 规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的 质量，井要求建设工程在合理使用期限内不能有危及使用安全的质量问 题，否则将会对人身和财产安全构成威胁，在合理使用期限内，如果对 人身和财产造成损害的，承包人承担损害赔偿责任。建筑物的合理使用 寿命即设计年限，一般是指建筑物的设计单位按设计的建筑物的地基基 础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保
15、证该建筑物 正常使用的最低年限。关于“合理使用寿命”问题，目前国家还没有统一 的规定，具体各类建设工程的合理使用年限要根据建筑物的使用功能、 所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断，根据民用建筑设 计通则（试行）一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指 10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二 级耐久年限为50-100年，适用于一般建筑；三级耐久年限为25-50 年，适用于次要建筑；四级耐久年限为15年以下，适用于临时性建筑， 耐久年限即为工程合理使用年限，建设单位如有低于或高于工程合理使 用年限要求的，应在合同中予以明确。对地基和主体结构发生质量缺陷， 是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。 已有确定年限的，以改年限为准；无确定年限的由原设计单位或有权确 认的部门确定，并按此确定的年限为准。
