《某大学C区项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某大学C区项目可行性研究报告（73页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、XX大学C区工程初步可行性研究报告XX大学房地产开发XX大学房地产研究所目 录前 言3第一章 总论11.1工程名称：XXC区工程11.2工程概况11.3工程开发商简介11.4可行性研究的依据2第二章 XX市房地产市场概述32.1XX市宏观经济环境概述3投资加快，国民经济平稳快速增长3居民收入稳步增长，居民消费力增强32.2城市定位及开展方向4城市定位4城市开展规划52.3全市房地产市场开展水平5开发量5开发结构6价格水平7销售及空置状况7开发热点82.4房地产相关政策分析9土地政策9房地产金融政策9交易标准政策10第三章 XXC区工程分析113.1XX市沙坪坝区房地产状况及特征11XX市沙坪坝
2、区概况11沙坪坝区房地产市场现状123.2XXC区工程区位分析16工程位置16工程所在区域交通条件17市政根底设施及配套173.2.4 周边楼盘区域带动17环境因素分析183.3周边楼盘个案调查分析18周边楼盘18聚维书香世家20光华阳光水城21华宇林泉雅舍23华宇西城丽景24周边楼盘调查分析总结263.4工程SWOT分析 26工程优势分析Strength26工程的劣势分析 (Weakness)27工程所面临的机遇分析(Opportunity)28工程所面临的威胁分析(Threat)28第四章 工程投资估算及资金筹措304.1估算依据及范围30投资估算依据30工程建设投资估算范围与内容304.
3、2工程建设投资估算30估算方法30投资估算结果334.3工程融资方案33资金来源选择33资本金筹措34债务资金筹措34预售资金筹措34融资方案分析34第五章 工程经济效益分析355.1评价依据和原那么35依据35原那么355.2根底数据与参数选择35销售价格35经营方式假设35贷款利率和基准收益36财税方面的有关税费率365.3工程收入预测36销售收入估算36出租和自营收入估算365.4总本钱与费用估算36开发本钱36管理费用37销售费用37其他费用37利息37税金37总本钱与费用375.5财务评价报表38借款归还表38全部投资财务现金流量表。385.6财务评价指标385.7风险分析385.8
4、敏感性分析395.9盈亏平衡分析395.10财务评价结论与建议40第六章 研究结论和建议41附 表43附表1：主要技术经济指标表43附表2：XXC区工程总投资估算表45附表3：XXC区工程投资方案表49附表4：XXC区工程本钱估算表50附表5：XXC区工程销售收入测算表52附表6：XXC区工程工程销售回款表 单位：万元53附表7：XXC区工程损益表 单位：万元54附表8：XXC区工程现金流量表(全工程) 单位：万元55附表9：XXC区工程现金流量表(自有资金) 单位：万元56附表10：XXC区工程贷款归还表单位：万元57附表11：单因素财务敏感性分析表58假设开发法估算土地价值59第一章 总论
5、1.1工程名称：XXC区工程1.2工程概况 XXC区工程位于XX大学C区以西，渝长高速公路以东，紧邻站西路，包括原XX市灯头厂旧址的地块，与杨公桥遥相对望，地理位置比拟优越。工程邻近三峡广场，是休闲、娱乐、购物的好地方。周边云集了众多高校，如XX大学、XX师范大学、西南政法大学和四川外语学院，具有浓厚的文化气氛。XXC区工程规划用地总面积51亩，总建筑面积205966.61平方米，其中地上面积185497.87平方米，地下面积20468.74平方米。1.3工程开发商简介XX大学房地产开发成立于2001年8月，公司以房地产开发为核心业务，注册资本贰仟万元人民币，具有城市建设开发二级资质。公司具有
6、高素质的员工，具有较高的房地产开发经营管理的理论水平和运作经验具有较强的融资能力。目前，公司以“依托学府优势，挖掘文化底蕴；整和一流资源，塑造精品楼盘为经营理念，融合XX大学独有的校园风情、人文气氛和嘉陵江畔迷人的风光，按照国际化标准整体规划，本着“以人为本的指导思想，在XX大学A区柏树林、新华村，在美丽的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“XX花园，真正表达了人与建筑、环境的和谐统一。“XX花园一期工程，地理位置十分优越、交通方便，工程占地13721平方米，总建筑面积90778平方米，教师住宅500多套。1.4可行性研究的依据1、国家及XX市公布的相关法律、法规、政策。2、XX市国民经济和社会开
7、展“十五方案和远景目标纲要。3、XX市2005、2006年国民经济和社会开展统计公报。4、XX市城市总体规划大纲20002021年。5、沙坪坝区经济和社会开展规划。6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、标准、定额。7、?XX市市区基准地价?。8、?沙坪坝区控制性详细规划?2001.11。9、?沙坪坝区梨树湾地区控制性详细规划?2000.3。10、XX大学房地产开发提供的有关文件。11、国家、省市公布的有关设计的技术规程、标准和有关规定。第二章 XX市房地产市场概述2.1XX市宏观经济环境概述投资加快，国民经济平稳快速增长直辖以来XX国民经济保持着平稳快速增长的态势，GDP年均增长到达13
8、.9%，高于全国同期平均水平。房地产投资在社会固定资产中占有举足轻重的作用，投资额从1997年的67.5亿元猛增至2004年的393.1亿元，占社会固定资产总投资的比例始终保持在24%以上，投资额保持着平稳增长的态势。2005年1-5月全市固定资产投资523.30亿元，同比增长14.0%，增速比1-4月回落1.2个百分点，回落势头开始减弱。其中房地产开发投资145.10亿，增长20.1%。居民收入稳步增长，居民消费力增强2004年城市居民生活水平继续提高，全年城市居民人均可支配收入9221元，比2003年增长14%。从近几年城市居民的收入水平来看，年均增幅达10.5%，增长势头强劲。XX整体经
9、济增长远高于由城市化造成的人口的增长，经济增长呈现良好态势。 数据来源：XX2005统计年鉴随着收入的增加，XX市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消费性支出7973.05元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出25000元。结合居民家庭平均年收入水平来看，XX市民平均消费率到达80%以上，反映了XX市民消费意识较强的特点。 数据来源：XX2005统计年鉴2.2城市定位及开展方向城市定位(1)目前地位XX主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内；XX交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心；XX是长江上游和西南
10、地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。(2)社会经济目标根据已经通过市政府常务会审议的?XX十一五规划根本思路?，未来五年2006-2021年XX开展的指标已根本确定，在宏观经济方面：GDP年均增幅确定为10%，到达4900亿元左右；投资年均增长12%，到达13500亿元以上。在居民生活方面：人均GDP到达2100美元以上；城镇居民可支配收入到达15000元左右，农村居民人均纯收入到达3800元左右；城镇居民住房人均建筑面积、农村居民人均住房面积分别到达27和36平方米；在城市拓展和交通方面：城镇化率52%：在一小时通勤范围内，引导开展卫星城、卫星镇,逐步构建4个特
11、大城市、10个中小城市和众多卫星城镇；实现“六小时XX：建成二环八射高速公路，市域路网增加到8千公里，建设6千公里农村公路，起步建设万州-涪陵-黔江交通环网。城市开展规划目前XX的城市开展重心主要集中在北部新区，目前开展势头良好，预计到2021年，北部新区的城市建设和产业开展都将根本成型，根据XX的地理方位特点，城市新兴的拓展区域将主要表达在西部片区，因此西部新城将是XX未来开展的战略前方。西部新城跨越北碚、沙坪坝、九龙坡3区，包括北碚组团、西永组团、白市驿组团和西彭组团4大组团，面积超过500平方公里，规划2021年前完成建设。目前，沙坪坝区和九龙坡区均已对本区内西部新城的建设进行了概念性规
12、划，相关规划成果已融入?XX都市区城市总体规划纲要?之中。由于西部新城位于中梁山、缙云山两山之间的谷地，自然景观资源具有相当的优势，因此在相关规划中被定位为“生态城、“森林城。2.3全市房地产市场开展水平开发量从近几年我市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势，2004年较2003年同比增长了16.5%，而竣工面积那么保持平稳的增长态势。数据来源：XX2005统计年鉴 住宅开发一直是房地产开发中的主力产品，总体来看住宅开发一直保持着持续增长的态势，其占总施工面积的比例从1997年的53%上涨至2004年的90%以上；住宅竣工面积那么同样在总竣工面积中占有绝对主力地位，其所占比例一
13、直保持在73%以上，住宅开发态势良好。数据来源：XX历年统计年鉴开发结构 各种物业开展不均衡：住宅开发量激增，每年增长58.8%，增长速度远高于其它物业。随着人们生活水平的提高及小城镇建设的进一步推进，住宅建设面积将保持目前的增长态势；商业用房建设面积增长缓慢，而办公楼建设面积处于原地踏步的状态。数据来源：XX2005统计年鉴价格水平3000-45003000-5000当前各区域住宅市场套内销售均价分布单位：元/平方米从主城各区域房地产住宅售价来看，渝中区解放碑周边地区售价已到达6000-9000元/平方米的水平，是目前XX楼价最高的区域，而渝中区的次级中心地带如大坪周边区域房价那么以3200
14、-3700元/平方米为集中段。渝北区人和两路板块均价最低，只有1900-2300元/平方米。九龙坡区一线楼盘售价集中在3100-3600元/平方米之间，处于全市楼价的中高段价位，而南岸区一线楼盘售价根本上与九龙坡区持平。沙坪坝区楼价略低于南岸区。大渡口区楼盘售价远低于XX市平均水平。江北区楼盘价格差异较大，观音桥片区楼盘售价集中在35004500元/平方米，其他较为成熟的板块售价为30003500元/平方米。销售及空置状况结合主城各区2004年商品房竣工面积、销售面积和空置面积来看，南岸区的商品房开发及销售量位于各区之首，九龙坡次之。属于西区的九龙坡、沙坪坝、大渡口区开展不平衡，九龙坡、沙坪坝区开发体量大，销售顺畅，空置面积较少，房地产处于比拟成熟的状态；大渡口区开发体量小，销售面积大于竣工面积，说明区域房地产投资不活泼，处于存量消化的状态，房地产处于起步阶段。 根据XX历年统计年鉴整理开发热点
